[3/7] 3 ERREURS à NE PAS FAIRE dans l’immobilier

Retranscription de la vidéo :

Raph : Salut à tous, bienvenue sur cette nouvelle vidéo en direct de Nantes, épisode numéro trois, de la série qu’on a décidé de faire avec Hadrien,

Hadrien : Oui

Raph : Donc Hadrien, salut, comment tu vas, en forme ?

Hadrien : Salut, bien et toi ?

Raph : Niquel, niquel, donc rappelez-vous, on avait fait une vidéo avec Hadrien, je ne sais pas si vous l’avez vu ou pas à Nantes, il y a quelques mois qui avait très, très bien marché et suite à ça, comme vous le savez peut-être déjà, on fait une série de sept épisodes, donc Hadrien rapidement, est-ce que tu peux te présenter peut-être pour ceux qui nous découvrent uniquement sur cette vidéo ?

Hadrien : Oui, avec grand plaisir, donc bonjour tout le monde, moi c’est Hadrien, j’ai 28 ans, je suis chasseur immobilier sur Nantes et sur Rennes, j’ai deux collaborateurs avec moi.

Pour présenter un petit peu l’entreprise, on a fait acheter pour à peu près dix-huit millions d’euros de biens en quatre ans, ce qui représente à peu près cent cinquante opérations, donc ce n’est plutôt pas mal,

Raph : C’est sympa, oui,

Hadrien : À titre personnel, donc je suis investisseur, je suis indépendant financièrement depuis mes 23 ans

Raph : Okay,

Hadrien : J’en ai 28 aujourd’hui, je suis investisseur, donc j’avais au moment de la première vidéo quatre appartements et ma résidence principale. Aujourd’hui, j’ai cinq appartements de plus,

Raph : Okay

Hadrien : Donc ça a bien évolué, donc voilà

Raph : Et voilà, c’est déjà beaucoup, très, très bon profil. Du coup, de quoi on va parler aujourd’hui, on va parler de trois erreurs à ne pas faire dans l’immobilier, donc voilà, si vous n’avez pas vu l’ancienne vidéo, je vous mettrai tout dans la barre de description, abonnez-vous pour recevoir les prochaines vidéos de cette série et on va commencer tout de suite avec trois erreurs comme ça, à ne pas faire dans l’immobilier donc quelle serait selon toi Hadrien la première erreur à ne surtout pas faire ?

Hadrien : Là, l’avantage, c’est que c’est des erreurs qu’on a vu toi et moi

Raph : Oui,

Hadrien : Donc on va vraiment pouvoir donner des exemples concrets

Raph : Ça vient du terrain comme on dit.

Hadrien : Pour moi la première erreur qui est la plus courante, que je vois le plus souvent, tous les jours, c’est de vouloir copier le projet de,

Raph : Aie,

Hadrien : C’est, j’ai vu des vidéos, j’ai lu des livres, j’ai entendu que, je veux faire exactement la même chose et d’ailleurs tu avais un bon exemple par rapport à ça ?

Raph : Exactement, alors moi j’ai investi en Champagne,

Hadrien : Oui,

Raph : Comme certains le savent du coup et je me baladais dans ma ville, il n’y a pas si longtemps que ça, j’ai croisé un ami agent immobilier qui m’a dit, c’est incroyable tous les gens qui viennent me voir, veulent faire comme toi, de la location saisonnière, ils m’ont dit qu’ils ont vu tes vidéos, certains ont même investi sans me l’avoir dit et m’ont ensuite envoyé des emails pour me dire, hey Raph, est-ce que tu aurais le numéro de ton gestionnaire pour qu’il gère mon appartement ? C’est-à-dire qu’ils ont investi sans même penser à tout le reste, déléguer, parce qu’ils sont à distance, ils ne sont même pas sur place donc en fait les gens foncent, c’est assez fou,

Hadrien : Oui

Raph : Je pense que c’est une erreur,

Hadrien : C’est une erreur pourquoi ? On va vraiment insister là-dessus, le projet qui marche, ce n’est pas forcément le projet qui va marcher pour l’autre personne, on n’a pas les mêmes objectifs,

Raph : Exact,

Hadrien : On n’a pas les mêmes attentes aujourd’hui. Je sais qu’aujourd’hui quand j’ai un client qui me dit j’ai le projet de monsieur tout le monde, je veux gagner le plus d’argent possible et tout ça, non, le projet est personnel, le projet est personnalisé, ce n’est pas parce que pour un client, une colocation, ça va fonctionner, que pour l’autre client il a les mêmes attentes. Il y a des clients qui veulent gagner plus d’argent,

Raph : Oui

Hadrien : Il y a des clients qui veulent plus de tranquillité, ils veulent juste un locataire, mais vraiment le problème qu’il y a aujourd’hui, c’est je veux faire comme, ça c’est vraiment pour moi une grosse erreur

Raph : Une très grosse erreur,

Hadrien : De vouloir faire comme, parce qu’on n’a pas les mêmes attentes, on n’a pas les mêmes budgets, on n’a pas les mêmes critères, il y a des clients qui ont un budget très précis, un projet très précis, ils vont se précipiter sur un bien qui correspondra immédiatement aux attentes mêmes s’il y a beaucoup de travaux, alors que d’autres clients vont dire je veux le même projet, on va leur proposer le même type d’appartement, ah oui, non, moi je ne vais pas là-dessus, il faut vraiment faire attention, c’est pour vous

Raph : C’est ça, certains veulent du cashflow positif, d’autres faire du capital, enfin du patrimoine

Hadrien : De la valeur patrimoniale, c’est ça

Raph : D’autres pour la transmission, d’autres pour

Hadrien : Il y en a qui veulent tout, qui veulent un projet qui fassent tout ça,

Raph : C’est ça, exactement. Bref, ne surtout pas copier, grave erreur,

Hadrien : Non, personnaliser.

Raph : Erreur, oui, excuse-moi,

Hadrien : Non, non

Raph : Erreur numéro deux du coup, qu’est-ce que ce serait selon toi Hadrien ?

Hadrien : Se précipiter

Raph : Se précipiter,

Hadrien : C’est pareil, c’est une erreur qui revient souvent,

Raph : Oui, aller trop vite, voire aller trop vite ?

Hadrien : Il y a du monde, il y a des clients qui m’appellent en me disant écouter monsieur Raze, je suis allé un peu trop vite sur mon premier projet,

Raph : Oui

Hadrien : J’ai fait une loi Pinel,

Raph : Aie, aie, aie, ce n’est pas bien la loi Pinel ?

Hadrien : C’est un long débat la loi Pinel,

Raph : On n’aura pas le temps de l’aborder

Hadrien : C’est bien pour certains projets

Raph : Oui,

Hadrien : C’est bien pour certains profils, mais c’est que par exemple dans la typologie de certains clients qui m’appelle en me disant, j’ai fait une loi Pinel en premier, ils se mordent les doigts parce qu’ils ont moins de trente ans, le banquier, le conseiller bancaire, le conseiller en patrimoine leur dit la loi Pinel c’est top pour vous, c’est un investissement et tout ça, il se retrouve avec un investissement déficit foncier donc pour moi c’est plutôt un placement financier, ça vous coûte de l’argent chaque mois, ce qui entache votre capacité d’endettement

Raph : Ce qui vous bloque,

Hadrien : Ce qui vous bloque du coup pour vos futurs investissements donc attention à ne pas se précipiter donc on parle de se former, ce genre de chose là, pour moi il faut tout simplement apprendre, il faut discuter avec des gens qui s’y connaissent, on parle de vrais investissements, pour moi la loi Pinel, je le répète c’est vraiment un placement financier, après c’est un avis personnel, on peut ne pas le partager, je le comprends, chacun a sa vision du truc, mais c’est vraiment pour moi un placement. Ce qui est important c’est de discuter et de savoir quels sont ses vrais objectifs donc pareils on en parlera dans une prochaine vidéo,

Raph : Yes

Hadrien : Sur la stratégie d’investissement, il faut bien comprendre que chaque projet comme on l’évoquait juste avant et personnel, il faut l’adapter, chacun ses objectifs, il ne faut pas se précipiter et c’est vrai que se précipiter dans une loi Pinel, se précipiter dans une loi Scellier, ce genre de chose là

Raph : Ce n’est pas la meilleure des choses,

Hadrien : Ça peut vous coûter cher pour la suite.

Raph : Je pense qu’on est d’accord qu’en tant qu’investisseur, si tu veux gagner de l’argent tout de suite, ce n’est surtout pas vers ce genre de produit qu’il faut se diriger, mais plutôt vers de l’immobilier ancien,

Hadrien : Oui,

Raph : Voilà, bref, le débat n’est pas là, il pourrait être très, très long

Hadrien : Oui

Raph : Et je pense que certains ne seront pas d’accord peut-être avec nous, mais bref, nous on est plus en tout cas sur de l’immobilier ancien,

Hadrien : oui

Raph : C’est plus ce que tu fais toi-même à 100% ?

Hadrien : C’est ce que je fais à 100%.

Raph : Okay, très, très bien, erreur numéro trois ?

Hadrien : l’erreur numéro trois, c’est, on en parlait dans la toute première vidéo qu’on a fait ensemble,

Raph : Oui

Hadrien : Et ça avait beaucoup plu aux gens donc c’est pour ça que je réinsiste là-dessus, c’est de ne pas penser à sa stratégie d’achat, de ne pas penser moyen, long-terme, il y a des personnes qui veulent un investissement aujourd’hui, veulent le spécifier, c’est-à-dire faire des travaux vraiment spécifiques par rapport à son objectif, mais ne pense pas au moyen-terme et au long-terme. Le long-terme ça va être quoi ? La revente,

Raph : Okay

Hadrien : Aujourd’hui, on va prendre un exemple tout bête, j’ai beaucoup de personnes qui veulent faire un investissement d’une colocation par exemple, il y a cinq chambres, je fais cinq salles de bain, oui c’est vachement bien, sur le coup, vous allez gagner plus d’argent, parce que vous allez pouvoir louer un peu plus cher vos chambres, mais il faut regarder sur du long terme, est-ce que le coût supplémentaire des salles de bain est amorti par rapport aux revenus supplémentaires et surtout penser à la revente. Le jour où vous allez revendre un appartement, un T5, non un T6 du coup avec cinq chambres,

Raph : Oui

Hadrien : Cinq salles de bains, à qui vous allez le revendre ? Vous allez le revendre à un investisseur.

Raph : C’est moins liquide, c’est clair.

Hadrien : C’est moins liquide, vous allez revendre à un investisseur, l’investisseur va arriver, qu’est-ce qu’il va faire, il va faire comme vous, il va calculer la rentabilité,

Raph : C’est ça,

Hadrien : Vous allez le vendre cher, il va dire la rentabilité n’est pas bonne pour moi, vous n’allez pas vendre ou alors vous allez devoir baisser votre prix par rapport peut-être au capital que vous aurez déjà remboursé donc vous aurez gagné de l’argent chaque mois, mais le but quand même d’un investissement c’est de gagner de l’argent dessus chaque mois, c’est de faire de la valeur patrimoniale et en cas de revente je retouche encore un chèque,

Raph : C’est ça,

Hadrien : Donc attention à ça,

Raph : C’est vrai que c’est un point beaucoup, très négligé, on en parlera dans d’autres vidéos,

Hadrien : Oui

Raph : Notamment la prochaine vidéo qui s’appelle, enfin qui s’appelle, on montrera comment mettre en place une stratégie d’investissement, mais voilà, c’est vrai qu’il faut vraiment y penser. Si on résume, top 3, ne pas copier le projet de quelqu’un,

Hadrien : Oui

Raph : Ne pas se précipiter et on a dit en dernier ne pas spécifier un bien pour un seul type de location

Hadrien : Oui, c’est ça, pensez à la stratégie moyen, long-terme, après moi j’ajouterais le point de vraiment penser que votre projet, vos envies sont personnelles,

Raph : Oui

Hadrien : Il n’y a pas tout le monde qui pense que vous, il n’y a pas tout le monde qui veut la même chose que vous. Il y en a qui veulent de l’argent, il y en a d’autres qui veulent jouer un petit peu pour gagner de l’argent, il y en a d’autres qui veulent de la sécurité, gagner de l’argent, mais ultra sécuritaire, chaque projet vraiment en dépend.

Raph : C’est différent, il n’y a pas de cas général comme on dit,

Hadrien : Non,

Raph : Okay, Hadrien, où est-ce qu’on peut te retrouver ?

Hadrien : On peut me retrouver donc dans le petit bandeau en dessous, vous allez avoir mes coordonnées, vous allez avoir également les coordonnées de l’entreprise donc je vous invite à aller voir le site internet de l’entreprise, vous allez voir, vous allez avoir beaucoup d’informations ne serait-ce qu’en première page, on a ajouté des cartes interactives qui vous montrent à peu près la typologie des biens qu’on est capable de vous faire acheter, vous avez le fonctionnement, vous avez même les tarifs de l’entreprise,

Raph : Okay

Hadrien : Vous avez également nos coordonnées comme ça appelez-nous, envoyez-nous des mails pour présenter votre projet, pour échanger et pour potentiellement travailler ensemble.

Raph : Pourquoi pas, vous avez vu qu’Hadrien c’est quelqu’un de « smart » comme on dit, qui sait ce qu’il fait,

Hadrien : Oui,

Raph : Dans l’immobilier suite à la vidéo numéro une qu’on avait fait, beaucoup de contrats se sont finalisés ou sont en cours d’être réalisés

Hadrien : Oui

Raph : Donc voilà, ça, ça fait super plaisir, contrat avec cashflow positif ou pas ?

Hadrien : Toujours.

Raph : Toujours, c’est la règle dans la maison,

Hadrien : Toujours, c’est obligatoire, s’il n’y a pas de cashflow

Raph : On ne signe pas ?

Hadrien : Vous ne l’aurez même pas visité.

Raph : Exactement donc ça, c’est top, donc voilà dans la première vidéo on avait dit, on avait fait un petit deal comme quoi si vous faisiez une opération immobilière avec Hadrien et que c’est suite au visionnage de cette vidéo ou d’autres vidéos de cette série de vidéos, j’offrais une bouteille de champagne, une Veuve Clicquot, une Moet, je ne sais pas encore quelle marque ce sera, je vous l’enverrai chez vous, donc voilà contactez Hadrien, dites-lui que vous avez vu cette vidéo et dès lors que vous aurez réalisé une opération, je me ferai un plaisir de vous envoyer ça chez vous, okay, on fait comme ça ?

Hadrien : On fait comme ça,

Raph : Super, merci à toi Hadrien,

Hadrien : Merci à toi aussi,

Raph : On se retrouve dans le prochain épisode

Hadrien : Oui

Raph : Pour voir comment mettre en place sa stratégie d’investissement, vidéo, très, très importante

Hadrien : Exactement, merci à tous, à bientôt

Raph : À tout de suite, ciao.

Hadrien : Salut.