100 000€ à 21 ANS grâce aux VENTES AUX ENCHÈRES !

Salut à tous,

Je me trouve aujourd’hui avec Erkan, un jeune investisseur prometteur puisqu’il a déjà 100 000€ de patrimoine NET à 21 ans avec une stratégie axée sur celle des ventes aux enchères. Un domaine qui vous semble peut-être obscur et qui l’était un peu pour moi avant que je discute longuement avec Erkan. 🙂

Erkan va vous dévoilez de A à Z comment se déroule une vente aux enchères et quelles sont les -nombreuses- particularités de ce processus d’achat. 🙂

Voici le site de Erkan si vous voulez aller y faire un tour : EspritInvestisseur

Regardez vite la vidéo ci-dessous et partagez là au maximum ! 🙂

Voici le plan de la vidéo :

00:20 : Présentation de Erkan
1:44 : Comment Erkan est tombé dans l’immobilier si jeune
2:40 : Pourquoi Erkan s’est fait recaler de toutes les banques à cause de son profil
3:40 : Comment Erkan achète de l’immobilier moins cher que les autres
4:37 : Quelle image les ventes aux enchères auprès du grand public ?
5:07 : Comment trouver LA perle lors d’une vente aux enchères ?
5:30 : Comment être au courant des ventes aux enchères ?
6:52 : Les enchères, un domaine de connaisseurs et d’investisseurs
7:17 : La grande particularité des biens en vente
9:00 : 2 méthodes pour prendre possession d’un bien squatté
10:21 : Les frais préalables à une vente aux enchères et leurs montants respectifs
11:00 : Pourquoi il nous faut un avocat pour participer aux ventes aux enchères ?
12:35 : Qu’est-ce qu’il se passe après avoir remporté une audience ?
13:15 : Le délai de 10 jours pendant les enchères qui peut TOUT détruire…
15:55 : L’acte de vente de la part de l’avocat et attestation de propriété
16:31 : Le droit de rétractation sur les ventes aux enchères…
17:04 : La condition pour pouvoir participer aux ventes aux enchères
17:52 : Le financement des ventes aux enchères
18:28 : Le parcours de Erkan sur sa 1ère vente aux enchères : trésorerie de 50 000€, CDI, …
20:22 : La méthode d’analyse de Erkan pour connaître le marché
20:57 : Les différentes périodes des ventes aux enchères
21:35 : Le nombre de ventes auxquelles Erkan a participé avant d’acheter
22:00 : Combien de temps dure une audience ?
22:15 : Les caractéristiques du bien que Erkan a acheté
22:36 : Pourquoi la mise à prix de départ est une composante importante à analyser (contre-intuitif)
23:37 : Qu’est-ce que sont les « frais préalables » lors d’une vente aux enchères ?
24:26 : Pourquoi Erkan a remporté CETTE vente aux enchères ?
26:50 : Attention : qui redonne les clés à l’issue de la vente…
27:51 : Qu’est-ce qu’a fait Erkan de cet appartement et pourquoi ?
29:16 : Comment Erkan a payé 0€ d’impôt sur la plus-value lors de la revente de son bien…
30:27 : Pourquoi Erkan a décidé de revendre le bien plutôt que de toucher des loyers
31:24 : Pourquoi les gens font souvent des mauvaises affaires aux ventes aux enchères
32:37 : Stratégie d’évolution de Erkan et GROSSE trésorerie
33:07 : Pourquoi les banques n’aiment pas les enchères (préjugés)
34:16 : L’objectif AMBITIEUX de Erkan pour son patrimoine
34:34 : Conclusion de la vidéo

100 000€ à 21 ANS grâce aux VENTES AUX ENCHÈRES !

https://www.youtube.com/watch?v=1lCLpQX_mRQ

Retranscription texte de la vidéo :

Raph : Salut à tous ! Bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Donc, je me trouve aujourd’hui à Bagneux à côté de Paris avec Erkan. Erkan, salut !

Erkan : Salut Raphaël !

Raph : Ça va bien ?

Erkan : Ça va bien et toi ?

Raph : Nickel, nickel. Est-ce que tu peux te présenter un petit peu pour tout le monde ? Nous dire qui tu es, qu’est-ce qu’on fait ici dans un bureau avec des plans derrière nous ?

Erkan : Tu es actuellement sur mon lieu de travail. Donc, en fait, ce n’est pas vraiment mon lieu de travail. C’est que je suis étudiant en apprentissage. J’ai un mois à l’école, un mois sur le chantier, un mois au travail. Je suis conducteur de travaux gros œuvres. Je m’occupe de l’avancement de chantier.

Raph : Ok, tu as quel âge ?

Erkan : J’ai 23 ans. Je suis encore… je suis en école d’ingénieur en 2^ème année. Fin de 2^éme année d’école d’ingénieur.

Raph : Donc, tu es dans le coin. Région parisienne ?

Erkan : En région parisienne, à Nanterre pour ceux qui connaissent.

Raph : Ok.

Erkan : Donc, il me reste encore un an en alternance. Voilà, je suis toujours étudiant. Et donc, pourquoi tu es là ?

Raph : Qu’est-ce que je fais ici dans ce bureau ? Tu es passionné par l’immobilier, tu as déjà commencé même dans l’immobilier, tes études se rapportent un peu à l’immobilier justement.

Erkan : Bah, pas tellement.

Raph : Pas tellement pour toi ?

Erkan : Pas tellement. En fait, le bâtiment et l’immobilier pour moi c’est deux choses différentes.

Raph : Même si là, par exemple, on parle quand même de location de bureaux ?

Erkan : Ce n’est pas moi… En fait, comme je discute un peu avec le client, je suis curieux et j’aime bien savoir qu’est-ce qu’il fait, comment il compte louer, etc. Comme je m’intéresse à l’immobilier, mais ce n’est pas le bâtiment qui m’a ramené vers l’immobilier.

Raph : D’accord. Justement, qu’est-ce qui t’a ramené vers l’immobilier si jeune ? À 23 ans, c’est combien de temps que tu es déjà dans l’immobilier, que tu as commencé ?

Erkan : Bah, j’ai acheté mon premier bien quand j’avais 21 ans, mon premier… jusqu’à présent mon seul bien, on va dire. On en parlera un petit peu après.

Raph : On en parlera un petit peu après.

Erkan : On en parlera un petit peu après. Bah, écoute ! Pour être clair, moi j’étais d’abord passionné par l’immobilier.

Raph : Ça t’est venu d’où à cet âge-là ?

Erkan : Je ne sais pas du tout.

Raph : Tu ne sais pas du tout.

Erkan : Je ne sais pas d’où est-ce que ça m’est venu. J’ai toujours aimé. Enfin, je fais partie de ces jeunes qui jouaient au Monopoly quand j’étais petit. Je ne sais pas si ça vient de là. Mais vraiment, j’ai adoré ça. Et bah, du coup, moi, mon but c’est d’acheter dans l’immobilier le plus jeune possible – investir et de vivre de l’immobilier.

Raph : D’être entièrement rentier immobilier.

Erkan : Rentier immobilier. Ce qui m’attire vraiment, c’est le métier de marchand de biens. L’achat revente…

Raph : C’est quelque chose qui te plaît. On en reparlera aussi juste après. Tu as kiffé l’immobilier, tu as voulu te lancer. 21 ans, c’est jeune, souvent c’est un peu assimilé à l’âge où on ne peut pas faire grand-chose, où on a un petit budget. Seulement, tu viens me dire que tu es étudiant en alternance. L’alternance, tu as quand même des revenus, mais je ne pense pas forcément suffisant pour une banque…

Erkan : Pas suffisant surtout que c’est un contrat d’alternance avec une date butoir.

Raph : Donc, assez dégueulasse pour les banques…

Erkan : Bah, tu as tout dit. Aucune banque n’a voulu me prêter.

Raph : Tu as essayé ?

Erkan : J’ai essayé.

Raph : Et, elles disent quoi ?

Erkan : Tous, des refus catégoriques.

Raph : Genre, parce que tu es en alternance, pas stable.

Erkan : Oui voilà. Pas stable. C’est un contrat. Déjà d’une part, c’est marqué en grand et en contrat d’apprentissage, donc on a tout de suite apprenti = petit salaire. Enfin, petit salaire, pas bon dossier du tout.

Raph : Tu as fait combien de banques ?

Erkan : J’en ai fait plusieurs. Trois, quatre, mais à chaque fois la même réponse. Je n’en ai pas fait… Par rapport à d’autres personnes, je n’en ai pas fait vraiment énormément. Trois, quatre banques, ça reste quand même…

Raph : C’est trois, quatre banques. Tu aurais pu aller plus loin.

Erkan : J’aurais pu aller plus loin, mais j’ai vite compris qu’il fallait changer de stratégie.

Raph : Ok, justement changer de stratégie, pour laquelle ? Étant donné que ton dossier n’est pas bon. Comment tu as pu faire pour acquérir un premier bien ?

Erkan : Bah, écoute ! Moi, ce que je recherchais c’est comment acheter de l’immobilier sans passer par la case crédit immobilier comme je ne l’avais pas mais je n’ai pas baissé les bras. Du coup, j’ai cherché une stratégie différente qui me permettait d’acheter de l’immobilier moins cher que les autres. Le but, c’était vraiment d’acheter de l’immobilier moins cher.

Raph : Ça, ça va parler aux gens parce que on veut tous payer moins cher, mais comment ça ?

Erkan : Bah, du coup, pour payer moins cher… En fait, pour faire une meilleure affaire que les autres, il fallait faire quelque chose de différent. Donc, je cherchais, je me renseignais, etc., pour ne pas faire comme la masse. J’ai entendu parler, de par une connaissance, d’enchères – d’enchères immobilières.

De là, j’étais vraiment jeune. J’avais 18 ans. Enfin, j’avais quelques euros de côté, mais ce n’était pas grand-chose. Et du coup, je n’avais pas d’argent. Je voyais que dans les enchères, on pouvait faire de très bonnes affaires comme de très mauvaises. Ça, je l’ai su plus tard.

Raph : Parce que moi, on me parle d’enchères… directement… Avant de te rencontrer, on me parlait d’enchères. On disait : « non, enfin, on n’en parle pas. Ça ne m’intéresse pas. On ne fait pas de bonnes affaires. Les prix s’envolent, mais de manière déraisonnée. » Justement, toi, tu viens de me prouver le contraire. C’est que…

Erkan : Mais figure-toi que ce n’est pas une fausse image. L’image des enchères qui s’envolent à des prix complètement fous. C’est vrai quand même… je l’ai vu plusieurs fois et je le vois encore régulièrement.

Raph : Alors, comment tu fais pour trouver la perle, enfin le bien qui ne va pas décoller sans que personne ne l’achète et renchérisse ? Enfin, comment c’est possible ?

Erkan : Clairement, moi je mise sur le nombre. J’enchéris vraiment. Je fais plusieurs ventes aux enchères par mois. Donc, le fait que je sois étudiant, clairement, j’ai un avantage sur les autres. C’est que j’ai plus de temps.

Raph : Pour te rendre aux enchères.

Erkan : Les enchères comment ça se passe ? Il y a plusieurs sites d’enchères immobilières, notamment enchère publique, enchère parisienne, etc. Enfin, il suffit de taper enchère immobilière sur Internet, on a…

Raph : On a Leboncoin, Seloger, et les enchères quoi. Ok.

Erkan : Il n’existe, à ma connaissance aucun site gouvernemental. C’est que des sites, ce n’est que des entreprises. Donc, ça reste fiable à leur hauteur. Il y a des sites où les annonces sont publiées. Toi, tu as juste à regarder quelle annonce te plaît. Tu fais une petite étude et il y a une visite. La visite, elle est unique et elle ne dure qu’une heure.

Si tu passes le délai, si tu es en retard, c’est fini.

Raph : C’est une annonce classique comme sur Leboncoin et tu as des informations rapides : quelques photos, charges…

Erkan : Même pas de photos, rien. C’est trois lignes. Ventes d’un appartement, admettons à Bagneux, 3 pièces, 40 m², l’adresse et point barre.

Raph : Mais comment tu peux savoir sur ça si ça peut être intéressant de se déplacer ? Parce que ça va être vachement chronophage comme tu dis ?

Erkan : Sur l’annonce même, en prenant l’annonce même tu n’as aucun critère. C’est la visite qui détermine tout.

Raph : Tu vas perdre beaucoup de temps à checker, te rendre sur place… faire ça plein de fois, et OK.

Erkan : Le fait que je sois étudiant, moi, c’est un avantage. Mais… dans les enchères — on y reviendra plus tard –, c’est vraiment un domaine de connaisseurs qui veulent que ça reste vraiment confiné.

Raph : Il y a beaucoup d’investisseurs très sérieux ?

Erkan : Beaucoup d’investisseurs qui sont là tous les jours.

Raph : Tu les vois ?

Erkan : C’est toujours les mêmes.

Raph : Toujours les mêmes têtes ?

Erkan : Toujours les mêmes têtes. Il y a quelques brebis égarées comme moi qui viennent prendre leur part du gâteau. Mais clairement… Ce n’est pas dans leurs intérêts que ça se sache.

Raph : Mais, c’est quand même fou ça !

Erkan : Je fais la visite, comme je te l’ai dit. La visite, il faut savoir que les biens sont souvent occupés. À 80 % des cas sont occupés.

Raph : Qu’est-ce que ça veut dire occupé ?

Erkan : C’est que c’était un propriétaire qui n’arrivait soit plus à payer son crédit, soit qu’il avait une accumulation de charges de copropriété, qu’il n’a pas payé non plus. Du coup, l’État lui saisit son bien.

Raph : C’est ça. Ce sont des situations un petit peu délicates pour la personne qui se fait saisir son bien.

Erkan : C’est toujours délicat. Après, c’est à vous de juger en fonction de la morale bien sûr. Il y a des cas où il ne faut pas… Moi, clairement je ne préconise pas d’y aller. Mais quand c’est des jeunes, bref…

Raph : C’est toujours pareil, finalement on leur enlève un poids. Soit on continue de les enterrer dans leur merde qui les mène à leur dette, soit on les sauve un petit peu, on rachète…

Erkan : C’est un nouveau départ pour eux.

Raph : C’est comme le viager parce que finalement on leur offre une rente pour qu’ils vivent un peu mieux à leur retraite.

Erkan : Surtout que… enfin du prix qu’on va payer, leurs dettes seront payées, le reste leur est remis. Ils repartent à zéro.

Raph : Finalement, ce n’est pas si mauvais que ça.

Erkan : Bien évidemment, quand il s’agit d’une personne très âgée, quand il s’agit d’une personne malade. Je ne préfère pas aller à la vente ; d’autant plus qu’on ne peut pas sortir ces gens-là. Donc, en gros comment ça se passe ?

Raph : Du coup, tu achètes loué si c’est ça.

Erkan : Non, même pas loué. Tu achètes occupé sans droit ni titre comme on dit.

Raph : C’est-à-dire alors sans droit ni titre ?

Erkan : Ça veut dire, c’est squatté.

Raph : Ça veut dire que tu vas acheter un bien qui va être occupé sans avoir de loyer en retour.

Erkan : Sans avoir de loyer. Tu fais ton affaire de l’expropriation de la personne.

Raph : En espérant que les personnes partent un jour et qu’on puisse louer derrière ou revendre…

Erkan : Alors, il y a deux méthodes pour prendre possession du bien, deux méthodes réelles. C’est de s’arranger directement avec la personne. Trouver une solution à l’amiable et lui donner du délai, lui faire un chèque si c’est nécessaire.

Raph : Pour qu’elle parte, tu lui dis je te donne un chèque et tu t’en vas.

Erkan : Exactement. Ou la méthode un peu plus délicate qui est de faire appel à un huissier. Procédure légale, donc, trêve hivernale en France. On ne peut pas exclure une personne d’octobre à avril, un peu plus de six mois même. En plus de ça, ça coûte presque 5 000 €.

Admettons que tu achètes en mars, bon on n’est pas en trêve hivernale, mais il y a tellement de dossiers accumulés, que jusqu’à octobre, ça va traîner. Donc, d’octobre, tu auras le délai, tu vas devoir attendre jusqu’à avril. Donc, tu perds un an de loyer. Souvent, de toute façon quand tu achètes occupé, l’avocat – parce qu’en plus de ça, il faut un avocat pour aller aux enchères, l’avocat te dit qu’il faut compter un an quoiqu’il arrive.

Raph : Donc, c’est une procédure qui dure un an. Tu n’as pas de loyers pendant plus d’un an. Et tu as les frais divers de procédure d’avocat, etc. Au final, tu as une perte, facilement, en cinq chiffres.

Erkan : C’est clairement cinq chiffres. Surtout en région parisienne, c’est cinq chiffres.

Raph : Quand tu me dis ça, ça veut dire que il faut vraiment très bien acheter aux enchères pour pouvoir couvrir ça. Ça se prend compte dès le début, finalement.

Erkan : Cela se prend en compte dès le début. Après, les frais préalables sont connus avant la vente. Huit jours avant la vente, tu connais les frais préalables. En général, ça tombe toujours aux alentours, entre 10 000 et 15 000 €. À ça, tu dois ajouter tes frais d’avocats, c’est entre 1 500 et 2 500 €.

Raph : Toi tes frais d’avocats relatifs à quoi ? Pour virer le locataire ?

Erkan : Non, à participer à la vente.

Raph : Cela est quand même un point très important.

Erkan : Comme il s’agit d’une vente publique « très sérieuse », toi, tu n’as pas le droit de parler. C’est l’avocat qui parle en ton nom.

Raph : C’est-à-dire tu vois une annonce, tu fais une visite pendant un créneau d’une heure, ça te plaît, tu te rends au tribunal, c’est ça ?

Erkan : Non. Tu contactes un avocat d’abord.

Raph : Tu dois trouver un avocat.

Erkan : Tu dois trouver un avocat sur les pages jaunes. Enfin, il y a une liste d’avocats. Tu mets avocat immobilier sur Versailles, sur Bobigny, sur Paris. Et donc, tu prends contact, tu l’appelles… Tu dis : « je recherche quelqu’un pour me représenter lors d’une vente aux enchères. » La personne te dit oui ou non. Elle dit, soit elle est disponible, soit elle ne l’est pas. Elle te dit : « si on gagne, l’enchère c’est tant ; si on ne gagne pas, c’est tant.»

Raph : Dans tous les cas, tu perds.

Erkan : Non, pas forcément. Il y a des avocats qui sont gentils. Ils ne se font pas payer quand tu ne gagnes pas, mais qui te font payer plus cher si tu gagnes. Ce qui est normal.

Raph : D’accord. Ok.

Erkan : Moi, je préfère ces avocats-là.

Raph : Il y a des avocats qui sont sympas qui sont prêt à se déplacer en se disant peut-être que je n’ai rien à gagner, mais en espérant… Parce que finalement, ce n’est pas le travail de l’avocat qui va faire que tu vas gagner ou pas. C’est ton travail à toi, c’est si tu enchéris ou pas.

Erkan : On ne peut même pas dire ça… C’est de la chance surtout. Enfin, tout dépend des autres.

Raph : Une partie de chance.

Erkan : Clairement.

Raph : Donc, tu trouves un avocat, il y a des avocats vraiment spécialisés dans les enchères ? C’est ça ?

Erkan : Oui, c’est ça. Pas vraiment des enchères, mais avocat spécialisé dans l’immobilier.

Raph : Tu trouves un avocat, tu as une date d’audience (claire et définie), tu arrives avec un avocat. Tu dis, je renchéris. C’est lui qui parle quand tu renchéris. Toi, tu ne parles jamais.

Erkan : Le juge commence et dit pour tel bien, la mise à prix est de 10 000 €. Là, tu dis à ton avocat, on enchérit.

Raph : C’est lui qui se lève.

Erkan : 11 000 €, 13 000 €, jusqu’à 100 000 €.

Raph : Jusqu’à ce qu’il n’y a plus personne ?

Erkan : La différence avec une vente normale, c’est que tu n’as pas de frais de notaire.

Raph : Tu n’as aucun notaire qui intervient dans la vente ?

Erkan : Aucun notaire, tout est fait par le juge.

Raph : L’acte notarial, l’attestation de propriété…

Erkan : C’est le juge. C’est le juge qui fait un acte de propriété. Enfin, après c’est entre le juge et l’avocat. Je ne sais pas si c’est le juge ou l’avocat. À mon avis, c’est le juge. Mais c’est l’avocat ton interlocuteur principal, ton seul interlocuteur même.

Raph : Tu ne parles jamais au juge ?

Erkan : Non. Je ne parle jamais au juge. En gros, qu’est-ce qui se passe ? Admettons que tu es adjudicataire du bien.

Raph : Adjudicataire, ça veut dire quoi ?

Erkan : Ça veut dire juste, tu es le dernier à avoir enchéri. Tu n’es pas propriétaire. Non. Tu n’as pas gagné. L’autre nuance, dans les enchères, tu as un délai de dix jours durant lequel n’importe qui peut surenchérir sur ton bien.

Raph : Comment ça, n’importe qui ? Toi, tu vas aux enchères, tu gagnes, moi, j’arrive, je dis : « je mets 1 000 € de plus » et je peux l’avoir.

Erkan : Ce n’est pas 1 000 € de plus, tu dois donner au moins 10 % de plus de ce que je mets.

Raph : Je mets 10 % de plus, j’arrive comme ça de nul part, je peux l’avoir et je te grille.

Erkan : C’est ça. C’est la loi.

Raph : Mais comment ça se fait ?

Erkan : C’est comme ça, c’est la loi.

Raph : Moi, je ne me suis pas embêté à me déplacer, faire la visite, aller au tribunal. Je sors de nul part, je dis je mets 10 % de plus.

Erkan : Mais tu ne peux pas savoir parce que si le bien est adjugé 100 000 €, toi, tu es obligé d’aller et de donner 110 000 €, mais peut-être que si tu étais allé à l’avance, à 103 000 €, tu aurais pu avoir le bien. Du coup, ce n’est pas vraiment une bonne stratégie. Tu vois ce que je veux dire. Et 100 000 €, c’est des petites ventes pour la région. Tu as des ventes qui se chiffrent en plusieurs centaines de milliers, voire des millions. À 10 %, c’est très représentatif.

Raph : C’est quoi le profil de ces gens qui arrivent comme ça et qui proposent 10 % en plus ? 10 % c’est vraiment un forfait, c’est toujours 10 % ?

Erkan : C’est toujours 10 %.

Raph : C’est toujours 10 % ou plus ? Ou c’est toujours 10 % ?

Erkan : C’est minimum 10 % en plus durant ces 10 jours. Si durant ces 10 jours, il y a une personne qui surenchérit, toi tu ne perds pas totalement. C’est remis en vente, ça repartira au tribunal, il y aura de nouveau une vente.

Raph : Ça peut durer longtemps alors.

Erkan : Ça peut durer longtemps. Ça ne durera jamais plus de deux fois. Et c’est rare que quelqu’un surenchérisse. Ça arrive…

Raph : Le mec sort d’où alors ?

Erkan : De nul part. Admettons qu’il n’a pas pu être au rendez-vous, au jugement, ça peut être une stratégie tout simplement.

Raph : Stratégie, mais comment il a su alors ?

Erkan : Pour moi, ce n’est pas une bonne stratégie. Mais il y a des gens qui font ça.

Raph : Ok…

Erkan : Non. Il a su depuis le début, il était au courant. Il a laissé aller.

Raph : Il a vu l’annonce, il a pas visité…

Erkan : Sûrement, parce qu’il n’y a pas de nouvelle visite.

Raph : Donc ça, c’est une visite unique. Finalement, il a raté la visite. Pourquoi ce mec ne s’est pas rendu à la visite ?

Erkan : Pour une raison X ou Y, il n’a pas pu y aller. Moi, honnêtement, je ne trouve pas ça comme étant une mauvaise chose.

Raph : De surenchérir ?

Erkan : Ouais. Qu’il y ait cette loi qui permet de surenchérir parce qu’il y a des biens où il n’y avait vraiment personne, une seule personne. Il l’a acheté avec 1 000 € de plus que la mise à prix. C’est un peu… c’est cadeau pour lui et c’est surtout criminel pour le propriétaire parce que ça ne va même pas couvrir ses dettes. Là, il prend cher. Donc, ces dix jours-là, ça permet à une vente excessivement basse de se voir surenchérir.

Raph : Enfin, une vente comme ça extrêmement basse, il n’y a pas de palier, il n’y a pas… ça passe. C’est juste au petit bonheur la chance ?

Erkan : Ça, c’est dans le cas où quelqu’un surenchérit. Dans le cas où personne ne surenchérit au bout de dix jours, là tu reçois un acte de vente de ton notaire, acte de vente provisoire.

Raph : Tu dis de ton notaire, donc il y a notaire…?

Erkan : Pardon, j’ai dit notaire, excusez-moi, de ton avocat. De ton avocat qui dit que tu es officiellement propriétaire.

Raph : Après ça, c’est fini ?

Erkan : Après les dix jours, c’est fini. Oui, tu es propriétaire.

Raph : C’est très loin du modèle classique de trois mois.

Erkan : Non, il n’y a pas de trois mois, c’est dix jours. Je pense que c’était ça ta question. Tu ne peux pas te rétracter.

Raph : Ce n’est pas la question, mais j’ai une question à peu près équivalente, ouais. Tu ne peux pas te rétracter ?

Erkan : Non. Il faut être sûr que tu aies ton crédit avant d’aller enchérir.

En dix jours. Toi au tribunal, tu as gagné, tu as dix jours de délais légaux. Ton avocat, il te dit que tu es propriétaire, mais tu attends dix jours… Tu es propriétaire au bout de dix jours, mais tu as deux mois pour payer.

Raph : Ah, tu n’es pas encore vraiment propriétaire ?

Erkan : Bah, tu es propriétaire officiellement. Si tu ne paies pas, on t’enlève…

Raph : Ton titre ?

Erkan : Non, même pas. On te prend même de l’argent parce que j’ai oublié de dire, pour enchérir dans une vente aux enchères, tu donnes un chèque de caution de 10 % de la mise à prix. Donc, s’il y a une mise à prix de 100 000 €, ben, tu as un chèque de 10 000 € qui part.

Raph : Pour avoir le droit d’aller aux enchères ?

Erkan : Oui.

Raph : Mais ce chèque, il est encaissé ?

Erkan : Il est encaissé, uniquement si tu es adjudicataire. Si tu ne gagnes pas l’enchère, on te rend ton argent.

Raph : Il est encaissé, mais c’est vraiment 10 000 € qui sont déduits de ton achat.

Erkan : Oui, bien sûr. C’est pour ça qu’il faut vraiment être sûr d’avoir un crédit en participant aux enchères. C’est vrai que c’est réservé à… il y a quand même un filtre qui est fait. Parce que poser un chèque de 10 000 €, poser un chèque de 10 %. C’est un chèque de banque, donc il faut avoir la trésorerie.

Raph : C’est quand même très court, je trouve, deux mois pour payer parce que souvent… Dans le schéma classique, on a souvent trois mois entre la date de la signature du compromis et de l’acte authentique, c’est en trois mois pour obtenir le crédit. Souvent les gens sont déjà en rush. Trois mois, cela va super vite.

Erkan : Exactement ! Ce qui fait que c’est vraiment réservé à des gens…

Raph : Avec déjà un petit peu d’expérience.

Erkan : Moi personnellement, j’avais zéro expérience. Du coup, je n’avais pas fini tout à l’heure de l’expliquer, mais ça m’a pris deux, plus de deux ans à vraiment comprendre les enchères, à vraiment cibler le type de bien. Quel type de bien je peux toucher, à un bon prix ? En gros moi, c’est à 18 ans à peu près que j’ai pris conscience de l’existence des enchères.

Dès mes 18 ans, tous les jours, je regardais. Tous les jours, je regardais les résultats. Comment ça se passe ? J’ai appelé les avocats, etc. Je me renseignais. Et pendant ce temps-là en gros, j’accumulais, je me faisais une trésorerie. J’étais encore étudiant, un simple étudiant, même pas en alternance. Je travaillais le week-end pour faire un peu de trésorerie.

J’ai fait des jobs le week-end pour me faire de la trésorerie. De toute façon, je ne pouvais pas avoir de crédit. Il me fallait de l’argent. Donc, arrivé à 21 ans, je me suis laissé trois ans. Parfois, j’ai accumulé deux jobs tous les étés. Les étés, je travaillais, etc.

Raph : Tu étais chaud. Tu t’étais dit : « je n’ai pas de crédit. J’ai vais faire un achat comme je peux ». Cash finalement.

Erkan : C’est ça.

Raph : Tu t’es dit : « il faut que je fasse du cash ».

Erkan : En gros, mon objectif était de me faire 50 000 € de trésorerie.

Raph : En combien de temps ?

Erkan : En trois ans.

Raph : Trois ans. Tu l’as fait l’objectif ?

Erkan : Ouais, je l’ai fait.

Raph : Et ?

Erkan : Je me suis fait une trésorerie de 50 000 € en trois ans. Maintenant avec du recul, je n’aurais peut-être pas agi de la même manière.

Raph : C’est-à-dire ?

Erkan : C’est-à-dire qu’en fait c’était un job du week-end. J’étais en CDI. Mais en fait, je me bousillais la santé à travailler vraiment : la semaine à l’école, le week-end au travail, toutes mes vacances, etc. Et du coup, je m’étais fixé à 50 000 €. J’arrive à 50 000 €, j’arrête le job pour être tranquille le week-end et acheter. Mais sauf que même si c’était un petit contrat, ça restait un CDI. Ça m’aurait permis d’avoir une petite somme de crédit immobilier.

Raph : C’est ça, ouais.

Erkan : Mais erreur de jeunesse, je ne l’ai pas calculé.

Raph : Tu n’as pas tilté à l’époque que CDI = crédit = on y va classique.

Erkan : Ouais. J’ai eu mes 50 000 €. J’ai démissionné de mon job. Pourquoi, j’ai fait ça ? Je n’avais plus le choix, j’étais obligé d’acheter et j’étais obligé de faire une bonne affaire. De ça, je suivais déjà les enchères. Moi, je m’étais fait un tableau EXCEL. Honnêtement, le tableau EXCEL, aujourd’hui, je pense que je pourrais le vendre. Le tableau EXCEL en gros, j’ai répertorié toutes les ventes depuis 2010 par type, par surface, etc., si c’est une maison, si c’est un appart.

Raph : Dans le coin ?

Erkan : En Ile de France.

Raph : En Ile de France. Là, tu es rodé, tu connais tout ?

Erkan : Ouais.

Raph : Tu connais tout aux enchères.

Erkan : Je pense que oui. Par type de vente, donc si c’est une maison ou si c’est un appartement, par surface, par nombre de pièces et surtout ça m’a pris… durant les trois ans, je le faisais tous les jours et surtout par rapport à la période. À quelle période, il est plus avantageux de faire des…

Raph : Il y a des périodes pour les enchères ?

Erkan : Il y a des périodes, oui.

Raph : Peux-tu nous en dire plus ?

Erkan : Oui et non, mais voilà. Clairement, ça dépend. En été déjà, il n’y a pas de ventes. Les tribunaux sont fermés. Il n’y a pas de ventes. Après, ça dépend des impôts, etc. On se donne une idée, mais il n’y a pas que ça. Par exemple, période des impôts : septembre, octobre, novembre.

Raph : Il faut sortir du cash, il y a des gens en difficulté.

Erkan : Des gens en difficulté. La voie est libre, « il faut foncer dedans ».

Raph : Ok, je vois.

Erkan : Du coup, de ce tableau-là, je me suis servi. Donc, j’ai ciblé certains biens. Finalement, ça a payé. Avant ça, j’ai participé à plusieurs ventes qui ont échoué.

Raph : Combien tu en as fait avant de trouver ?

Erkan : Avant d’acheter, j’ai dû en faire cinq ou six. Avant d’acheter le premier bien.

Raph : Donc, ça va encore cinq ou six.

Erkan : Cinq ou six visites et six heures d’audience.

Raph : Ça prend du temps.

Erkan : Ça prend du temps. On est bien d’accord. Parce que c’est toujours en semaine : le mardi à 10 heures et demi, le vendredi à 11 heures. Il faut se libérer.

Raph : Combien de temps ça dure une audience ? Ça dure longtemps ?

Erkan: En une heure. En général, en une heure, ils font cinq ou six biens. En gros, chaque bien dure, on va dire, moins de 10 minutes.

Raph : Ah, ça enchaîne.

Erkan : Ça enchaîne. Donc de là, j’ai ciblé un bien. Donc, la mise à prix a été de 16 000 €.

Raph : C’est quoi le bien du coup ?

Erkan : Donc, le bien est un deux-pièces de 45 m² à Plaisir dans les Yvelines, pour ceux qui connaissent. On est à 25-30 minutes de Paris. Donc, la valeur marchande de ce bien-là était de 130 000 €.

Raph : Sur le marché. Et la mise à prix est 16 000 € ?!

Erkan : C’était exprès. Plus la mise à prix est basse et faible, et plus il y a du monde aux enchères. Ça les attire. Et aujourd’hui avec mon expérience, je vise plus les biens avec une mise à prix élevée parce qu’il y a moins de personnes. D’une part, comme la mise à prix est élevée, le chèque de caution est élevé. Donc, il y a de moins en moins de personnes.

Raph : C’est dans les gaps plus serrés qu’on fait les meilleures affaires en fait.

Erkan : C’est ça.

Raph : C’est contre-intuitif en fait.

Erkan : C’est contre-intuitif parce que j’ai fait le contraire. Tu vois. C’est pour ça qu’il n’y a pas, pour moi, de fonction, il n’y a pas de formule type aux enchères. C’est toi et ta chance. Mais tu peux avoir certaines idées. Notamment tu vois, il y a toujours une part de chance, une part de risque, une part d’imprévus. Je suis parti. J’ai participé aux enchères et j’étais adjudicateur de ce bien-là.

Raph : Comment tu as fait pour gagner. Ça a monté à combien déjà ?

Erkan : C’est monté à 61 000 €. J’étais adjudicateur à 61 000 €.

Raph : Tu as acheté 61 000 € et tu me dis que ça vaut 140 000 € sur le marché.

Erkan : Ce n’est pas fini. 61 000 €, à ça on rajoute les frais préalables. Les frais préalables, c’est ce que vous allez savoir huit jours avant la vente. C’est tous les frais qui ont été engendrés pour faire la visite, les frais qui ont été utilisés pour faire le diagnostic. En gros, il y a un huissier qui s’occupe de tout ça.

Raph : C’est toi qui payes ça.

Erkan : C’est toi qui payes. Je rembourse les frais : l’allocation du tribunal, le salaire du juge, etc. Entre guillemets, c’est ça. Ça représente, en général, c’est entre 15 000 € et 25 000 €.

Raph : C’est un bon billet quand même.

Erkan : C’est un bon billet. Mais après quand tu le sais, il faut juste le prévoir dans ton budget. Ça se prend en compte. Tu le déduis de ton budget total et puis voilà. Donc, je l’ai adjugé 61 000 €. Il y avait 16 000 € de frais. Le bien m’a coûté 77 000 €.

Raph : Tu as payé le bien qui est encore divisé par deux par rapport à la valeur marchande.

Erkan : Presque. C’est ça.

Raph : Incroyable ça. Pourquoi les autres n’ont pas enchéri ? Tu étais tout seul, qu’est-ce que qui s’est passé ?

Erkan : Après, comme je te l’ai dit, je ne peux pas te l’expliquer et te dire… On était cinq ou six.

Raph : Il y avait des investisseurs sérieux ?

Erkan : Il y avait des investisseurs.

Raph : Pourquoi eux, ils n’ont pas continué ?

Erkan : Alors, je pense que ce qui a joué à ma faveur est que le bien était occupé.

Raph : Ça leur a fait peur.

Erkan : Le bien était occupé. Moi, j’ai eu une information. J’ai réussi à soutiré des informations du propriétaire comme quoi il allait partir de son plein gré. Après, ça reste juste de la parole. Il aurait pu changer d’avis et anéantir mes plans.

Raph : C’est ça. Tu as pris le risque.

Erkan : J’ai pris le risque, mais comme je lui ai fait confiance et il m’avait l’air sincère. Il m’a dit qu’il allait partir.

Raph : Pourquoi, lui, il se faisait se saisir, c’était quoi son histoire à ce mec ?

Erkan : En gros, c’était le ravalement de son immeuble. Malheureusement, ça arrive souvent. Un ravalement dans une grosse propriété, c’est souvent 10 000 €. Manque de bol, il a été dans une période difficile, etc. 10 000 €, ça tape, mais ensuite ça a fait effet boule de neige. Donc, tu as toutes les autres charges qui arrivent, des problèmes, des problèmes, des problèmes. C’est un cercle vicieux.

Du coup, j’ai été adjugé à 77 000 €. Ah oui. Ce que je disais, c’est que moi je savais qu’il allait partir. Donc, ça m’a fait économiser 15 000 €. Pourquoi 15 000 € ? J’ai compté un an de loyer + les 5 000 € de frais de l’huissier.

Raph : Donc, tu avais pris cela en compte dans ton prévisionnel ?

Erkan : Voilà et que les autres investisseurs avaient prévu de dépenser. J’avais une avance d’à peu près 15 000 € sur les autres.

Raph : Je comprends. Tu avais l’information tac, tac.

Erkan : J’avais l’information qui a fait la différence. L’information, elle était là devant tout le monde quoi.

Raph : Il fallait demander en fait. Tu as demandé toi.

Erkan : J’ai demandé. J’ai demandé. Enfin, j’ai essayé de parler gentiment, de m’intéresser à lui, etc. Finalement, il m’a donné les informations.

Raph : Est-ce que le propriétaire est allé au tribunal ou pas ? Il s’en fout.

Erkan : Non. Il s’en fout. Donc, voilà, j’ai remporté ça. Le délai de dix jours, clairement, ça a été les dix jours les plus stressants de ma vie. Vraiment, je n’ai jamais vécu ça de ma vie. Le 10^ème jour, j’ai failli m’évanouir. Et je pèse mes mots.

Raph : Tu m’étonnes. Ce que ça doit engendrer comme stress ! Du coup, tu as été sauvé.

Erkan : J’ai été sauvé. Au bout du 11^ème jour, je reçois la lettre de l’avocat : « vous êtes officiellement propriétaire du bien ». Là avec ça, je suis parti voir le propriétaire avec la feuille. Voilà, qu’est-ce qu’on fait ? On tient toujours notre parole ? Oui, oui. Quel délai ?

Raph : Du coup, qui t’a donné la clé ?

Erkan : C’est lui.

Raph : C’est le propriétaire.

Erkan : Ouais.

Raph : Il faut vraiment que le propriétaire soit…

Erkan : Que le propriétaire soit consentant.

Raph : Ouais, c’est ça. S’il te disait : « casse-toi, tu es qui ? »

Erkan : C’est exactement ça. Ça peut être très chaud. Il y a des gens qui se font avoir. J’en connais. Mais, c’est comme ça.

Raph : C’est le risque.

Erkan : C’est le risque.

Raph : C’est pour ça que tu as une bonne affaire aussi. Il n’y a pas de très bonnes affaires sans risques.

Erkan : Je suis parti voir le propriétaire, il m’a dit : « écoute, laisse-moi deux semaines et je te laisse l’appartement ». En gros, je ne lui ai même pas mis la pression. Je lui ai demandé combien de temps il lui fallait. Il m’a demandé deux semaines. J’ai dit qu’il n’y a pas de soucis. Je reviens tel jour. Donc, il a été là. Il m’a même fait le ménage. Il m’a même fait une visite de la propriété.

Raph : Il n’était pas trop triste ce mec ? Du coup, il est allé où, ce mec ?

Erkan : Si, il repartait vivre chez ses parents. Il était jeune. Il avait trente ans.

Raph : Pas forcément une image qu’on voudrait avoir de soi à 30 ans.

Erkan : C’est clair. Mais après, il faut voir le bon côté des choses.

Raph : Tu l’as sauvé d’une galère.

Erkan : Il repart à zéro et puis c’est ça.

Raph : Du coup, cet appartement, tu l’as encore aujourd’hui. Tu en as fait quoi ?

Erkan : Non. J’ai revendu l’appartement au bout d’un an. Déjà comme j’ai dit j’avais 50 000 € sur le compte, l’appartement je l’ai acheté 77 000 €.

Raph : Comment tu as fait ?

Erkan : Donc, il me fallait de l’argent. Du coup, j’ai dû faire appel à un crédit à la consommation. C’était le seul crédit que la banque a accepté de me faire.

Raph : Donc, tu as fait quoi ? Tu as mis toute ton épargne, 50 000 €.

Erkan : J’ai mis toute mon épargne 50 000 € puis j’ai pris 30 000 € de prêt conso.

Raph : Hop, tu as acheté ça.

Erkan : J’ai acheté ça. J’ai fait quelques travaux. J’ai essayé de les faire moi-même au début, mais dans l’heure qui suit, j’ai lâché l’affaire. Et encore, si c’était 1 heure ; c’était peut-être des minutes.

Raph : Il y avait quoi à faire ?

Erkan : Il était vraiment pourri. En gros, il n’y avait pas à toucher à la structure, mais il y avait des cloisons à refaire, un peu d’électricité, un peu de plomberie, de l’enduit à refaire, la peinture, le carrelage, et la salle de bain à changer.

Raph : Tu as mis un billet de combien dessus ?

Erkan : Je n’ai pas mis beaucoup de billets. J’ai fait 8 000 € de travaux, mais tout a été refait à neuf. L’appartement était vraiment nickel. Par contre, c’est l’avantage de travailler dans le bâtiment. J’ai eu des contacts. J’ai eu par exemple des matériels gratuits. Du carrelage, j’en ai eu gratuit. Chaque métier à son avantage.

Raph : Chaque métier à son avantage. C’est un gros avantage pour toi.

Erkan : Donc après ça, j’ai habité un peu dedans. C’était ma résidence principale.

Raph : L’astuce, c’est quoi ? Tu peux l’expliquer ou pas ? Tu as eu dès le début l’idée de faire ça pour la revente ?

Erkan : Oui.

Raph : Est-ce que tu peux nous expliquer un peu l’astuce ?

Erkan : En gros, votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. Si vous achetez à 100 000 € et vous revendez quelque temps après à 200 000 €, vous faites 100 000 € de bénéfice. C’est 100 000 € de bénéfice net sur lequel vous ne payez même pas d’impôt sur le revenu dessus. C’est vraiment 100 % de bénéfice net.

Raph : En France, quand on vend un bien, l’impôt sur le revenu est de combien ? C’est 22 et quelques il me semble non ?

Erkan : Non. C’est à 35%. C’est 35% quand tu n’es pas professionnel. Si tu as une résidence et tu as aussi un appartement qui traîne. Tu revends l’appartement, c’est 35 %. Les professionnels, c’est plus de 50. Je crois qu’on est presque à 100 %.

Raph : C’est vraiment énorme. C’est très gros. Du coup, tu as revendu combien ?

Erkan : Je l’ai revendu 130 000 € net vendeur.

Raph : Au total, tu as eu des frais de 80 000 € ?

Erkan : L’appartement m’est revenu à 85 000 €. Je l’ai revendu 130 000 €. Cela m’a fait 45 000 € de plus-value net, net d’impôt.

Raph : C’est une très belle opération. Pourquoi tu as revendu ? C’était dans le but de te dire : « je rembourse le prêt conso direct. C’est réglé. J’ai du cash. Je repars sur une meilleure opération. » ? C’était quoi derrière la stratégie ?

Erkan : Clairement, sur l’opération, le but était de faire une plus-value. Je voulais un fond de roulement suffisant, au cas où je n’aurais pas de prêt immobilier, qui puisse me permettre de faire un peu d’immobilier quand même. Donc, je n’ai pas remboursé le prêt conso parce qu’il me coûte que 100 € d’intérêts par mois. Ça ne fait pas longtemps. Je le laisse tourner même si je paye 100 € d’intérêts chaque mois.

Raph : Donc, tu comptes faire quoi ?

Erkan : Juste après la vente, j’ai repris les enchères du coup. Donc, je cherche à racheter. Je cherche à racheter un bien aux enchères. J’ai participé à une dizaine de ventes facile. Je ne les ai pas comptées, mais on n’est pas loin de dix.

Raph : Tu as eu un peu moins de chance que la première fois.

Erkan : J’ai eu moins de chance. Les gens ont été moins intelligents. Clairement, sur les dix ventes auxquels j’ai participé, il y a en a, facile, sept qui ont fait une mauvaise affaire, qui ont acheté plus cher que si ils avaient acheté en normal. Des gens complètement fous en fait. Au début, lors d’une vente aux enchères, on va dire qu’on est cinq concurrents sur un même bien. Ça commence. Ça commence.

En général, c’est cinq ou six sur un bien. C’est une moyenne. Des fois, il y a des immeubles qui sont en vente, carrément, aux enchères. Là on est à deux ou trois seulement.

Raph : Je vois, les 10% au début, enfin, avec le chèque à déposer, ça filtre…

Erkan : Ça filtre une bonne partie de la population.

Au début, tu es à cinq. À la fin, tu te retrouveras à deux. Admettons que tu t’étais fixé un budget de 100 000 €. Tu arrives à 98 000 €. Au début, tu étais cinq. Vous n’êtes plus que deux. À lui, il dit : 99 000 €. Toi, tu dis : 100 000 €. Lui dit : 101 000€. Tu dis allez 102 000€ – 103 000€. C’est la guerre de l’ego à celui qui va gagner cet appartement.

Raph : C’est comme à St Tropez avec le Saoudien VS le Russe avec le champagne et les battle pour dire que je suis plus riche que toi.

Erkan : Ils finissent avec des soirées à un million d’euros.

Raph : Comme si de rien n’était.

Erkan : Sur les sept biens sur les dix que j’ai participé. Ils ont fait une mauvaise affaire.

Raph : C’est la persévérance qui va faire… En gros, tu comptes racheter cash encore, parce que du coup, tu as récupéré ton apport de 50 000 € que tu avais mis. Tu as fait 45 000 € de plus-value. Donc là, tu es à presque 100 000 €.

Erkan : J’ai un peu plus de 100 000 € parce qu’entre temps j’ai travaillé aussi. J’ai un peu plus de 100 000 €.

Raph : Tu as quand même une grosse trésorerie à ton âge, la banque tu vas, la voir, tu penses qu’elle ne pourrait pas passer un dossier ?

Erkan : Cela ne passe pas.

Raph : Tu as essayé ? Malgré le salaire d’alternance, malgré le 100 000 € de tréso à 23 ans ?

Erkan : Ca ne passe pas, pourquoi ? Parce que beaucoup de banques n’aiment pas les enchères. C’est souvent en fait, ils ont des préjugés envers les enchères. C’est comme tu m’as dit tout à l’heure, on pense à des prix de fou, on pense qu’il y a toujours des problèmes. La plupart des banquiers sont comme ça. Il y a un courtier avec lequel je suis en contact actuellement qui lui a déjà fait une opération aux enchères. Donc là avec lui, cela va passer normalement. Donc là, je suis en recherche active. Comme on est actuellement en mois de juillet, il n’y a pas de ventes. Il n’y a rien à faire. Tu prépares au mieux la nouvelle saison.

Raph : C’est les vacances pour toi. Donc, rachat cash prévu, dans le but de refaire un achat-revente et reprendre un gros billet derrière ou pas ? Toujours remonter ta trésorerie ou pas ?

Erkan : En gros, mon objectif 2016 est d’acheter deux biens. Un avec lequel je vais faire de l’achat-revente et l’autre en location.

Raph : Parce que ton but, quand même, tu l’as dit au début, ça serait d’être rentier immobilier avec une stratégie d’achat-revente pour faire du cash et après, tu investis pour garder en long-terme.

Erkan : Au bout d’un moment, il faut penser à garder aussi.

Raph : C’est top. Du coup, le futur tu le vois comment ? Deux opérations en 2016 ?

Erkan : Donc là, en 2015, avec l’achat de mon appartement, ça m’a créé un patrimoine de 100 000 €. En 2016, l’objectif c’est 200 000 €. En 2017, c’est 400 000 €. Je veux doubler chaque année. En tout cas, les trois premières années.

Raph : Cà, c’est le top. Je pense qu’on va te suivre parce que tu as l’air bien chaud. Donc moi, je serais là en 2017 voir si tu as les 400 000 €. Je vais te surveiller.

Erkan : Il n’y a pas de soucis.

Raph : En tout cas, c’est top. Je pense qu’on a dit beaucoup d’informations. Je ne sais pas combien de temps dure la vidéo mais je pense qu’il y a énormément d’infos sur les enchères. Tu as un petit site où on peut te retrouver justement pour parler un peu de tout ça.

Erkan : Je parle d’enchères immobilières, et le site s’appelle www.espritinvestisseur.fr

Raph : Je pense que je vais mettre une URL en dessous pour que les gens aillent voir. Franchement, il y a beaucoup d’infos sur les enchères si ça vous intéresse. Du coup, merci à toi. Je pense qu’on va clôturer la vidéo ici sauf si il y autre chose que tu veux dire sur les enchères ? Je pense qu’on a bien rodé le truc.

Erkan : Non, je pense qu’on l’a bien rodé.

Raph : On a beaucoup d’information. Du coup, nickel. On va aller manger.

Erkan : On va aller manger.

Raph : À une prochaine.

Erkan : À une prochaine Raphaël. Allez ciao.

Raph : Ciao.

Et vous, que pensez-vous des ventes aux enchères ? Cette vidéo vous a t-elle éclairée sur cette stratégie d’investissement en immobilier ? Dites-moi tout dans les commentaires ! 🙂