Facebook Live #1 – Vos questions & Mes réponses

Salut à tous,

je reçois désormais vraiment pas mal de questions de votre part que ce soit par email, sur Facebook, Snapchat, Instagram, Youtube… Bref, de partout et je dois vous avouer que je commence à bien avoir la tête sous l’eau.

J’ai toujours tenu à répondre à tout le monde personnellement même si je mets un peu de temps mais il y a un moment où un seul homme ne peut porter ce poids seul sur ses épaules (mes journées ne font aussi que 24 heures… :p).

D’autant plus que c’est souvent le même genre de questions qui reviennent. J’ai donc décidé de synthétiser toutes vos questions et d’y répondre lors de différents Facebook Live que j’organiserais de manière régulière sur ma page Facebook !

Comme ça je continue de répondre à tout le monde, le format est un peu plus fun puisqu’on peut se parler en direct et les réponses aux questions pourront servir à tout le monde !

Voici le premier Facebook Live ci-dessous !

Facebook Live #1 – Vos questions & Mes réponses

https://www.youtube.com/watch?v=8Sh-JWtChuw

Cliquez ici pour vous procurer un exemplaire de mon nouveau livre (numérique ou papier) : c’est par là

Retranscription texte de la vidéo :

Salut à tous, bienvenue sur ce Facebook Live, on va attendre un petit peu s’il y a du monde qui va venir, je suis en direct d’Épernay, dans mon meublé de tourisme, je ne sais pas si vous l’avez déjà vu, il ne fait pas très beau aujourd’hui.

Ce Facebook live va servir un peu à répondre à toutes les questions que je peux recevoir un petit peu par email, j’en reçois pas mal en ce moment et je ne peux pas répondre à tout le monde par email, cela me prend un peu trop de temps, donc je me suis dit on va faire un nouveau format, on va faire un Facebook live pour répondre directement aux questions comme ça les réponses vont servir un petit peu à tout le monde plutôt que de répondre toujours aux mêmes questions de manière privée par email et au moins ce sera plus sympa, on pourra faire des Facebook live de manière régulière et échangés ensemble donc voilà.

J’ai environ dix questions là, que j’ai noté sur une feuille, auxquelles je vais répondre et puis voilà donc on attendant qu’il y ait quelques personnes qui arrivent sur le live, j’en vois déjà quatre-cinq, je vais vous montrez peut être le meublé de tourisme peut être que certains ne l’ont jamais vu, j’étais à Épernay, je me suis dit on va allez voir un petit peu l’appartement, il venait de se libérer ce matin je crois, donc je me suis dit on va allez voir donc vous voyez les clients apparemment, ils ont encore bien bu, ils boivent toujours, ils se font toujours plaisir, pas que du champagne cette fois-ci, là il y a un peu de champagne, il y a du vin, là je vois qu’il y a de la Kronenbourg, c’est un petit peu moins prestigieux, mais bon ils se sont fait plaisir et souvent en location saisonnière, ils laissent le frigo assez rempli, enfin assez rempli, ils laissent toujours des choses, donc vous voyez, ils laissent du beurre, du camembert, des œufs, du lait, des fois on retrouve des fruits, des chocolats, on retrouve tout, c’est vrai qu’on se rempli à chaque fois le frigo au passage, donc voilà la salle de bain, qui fait son taffe, on avait tout détruit et on a tout reconstruit donc elle fait son taffe la salle de bain, la cuisine aussi on a tout refait au niveau de la cuisine, les sols, les murs, on a tout refait, le salon c’était exactement la même chose, on a tout refait, les sols on a mis du parquet, on a tout meublé comme il fallait, vous savez les fameuses chaises Louis XIV, le miroir baroque, la table modelée dans de vraies palettes de champagne, donc vraiment un pur produit, produit unique réalisé par un petit vigneron donc c’est bien cool et la chambre à coucher qui est déjà prête, je ne sais pas, je ne sais pas si la personne qui gère l’appartement est déjà passée ou pas, mais voilà avec la décoration bien champagne vous voyez, les tables de nuit avec la lampe de chevet modelée dans une bouteille Dom Pérignon, donc ça les clients adorent, du champagne partout, c’est ce qu’ils sont venus chercher donc voilà de belles bouteilles exposées c’est ce qu’ils veulent.

Ce que je vous propose, on ne va pas faire un live qui va duré trois heures, le but c’est que vraiment je réponde aux différentes questions comme je vous ai dit au début du live, si vous en avez en direct, le but c’est que vous les posiez également en direct, je peux y répondre, donc il n’y a pas de soucis.

Je vous ai dit que j’ai une petite dizaine de questions assez rapide, donc on va commencer à y répondre tout de suite.

– Alors la première question qui ressort, c’est sur le livre, on me demande souvent si je parle que d’immobilier en majorité ou si c’est général le livre que je viens juste de sortir ?

Non, c’est vraiment un bouquin général, dans lequel je parle de tout, aussi bien immobilier, que business en ligne, que bourse, qu’un petit peu tout cela, que de l’argent en général, que de la mentalité, que du mindset donc non, non, cela ne parle pas que d’immobilier, vous voyez vraiment mon parcours de A à Z, des bancs de la fac à l’indépendance financière comme le livre s’appelle en fait, donc je reprends étape par étape, aussi bien les galères que les réussites, comment j’ai fait ? Comment j’ai pu investir dans l’immobilier alors que j’étais étudiant et que je n’avais que vingt ans, j’étais sur les bancs de la fac, comment je me suis intéressé à la bourse ? Comment j’ai eu l’idée de créer un business en ligne, etc. donc cela ne parle pas que d’immobilier loin de là.

-Deuxième question que j’ai reçu, c’était j’aimerai investir avec des amis, cela fait longtemps qu’on en parle, bonne ou mauvaise idée ?

Moi je dis toujours que je suis contre l’association, c’est-à-dire que je ne préfère pas m’associer, je pense que c’est des galères et on le voit souvent des histoires de gens qui disent bon voilà, cela a capoté, car nous n’étions pas sur la même longueur d’ondes, notre futur a changé, notre vision de l’entreprise a changé et on ne voulait plus les mêmes choses, voilà on peut être en accord au début sur ce que l’on veut faire avec le projet, l’entreprise, mais voilà on évolue tous, on grandi, on pense différemment, on a des enfants, on se marie, on veut faire plus d’argent ou moins, on veut stabiliser la chose, bref nos mindset changent un petit peu, c’est vrai que l’association est souvent dangereuse, on voit souvent des entreprises un petit peu comme cela, qui chavirent à cause de l’association donc même si on dit que seul on avance, je ne sais plus c’est quoi la citation, qu’en gros à plusieurs on va plus loin, je ne suis pas pour l’association.

-Alors troisième question, voilà quelqu’un qui me dit que je ne parle pas beaucoup de notariat, de fiscalité, dans tout son ensemble sur mes vidéos, que du coup la personne a un petit peu de mal avec tout cela et que ce serait une bonne idée de faire des vidéos là-dessus, malheureusement ce n’est pas évident, je dis toujours que la fiscalité est vraiment très propre à chacun et qu’en parler c’est bien, on peut parlé des bases, mais chaque personne à sa fiscalité entre guillemet, sa situation personnelle, si tu as des enfants, si tu es marié, ou tu habites, si tu as une résidence principale, si ton objectif est de t’enrichir ou de transmettre du patrimoine, selon plein de critères fait que ta fiscalité peut être envisagé d’une façon ou d’une autre donc c’est vraiment compliqué de l’abordé dans les vidéos, c’est pour cela que j’en parle très peu, au-delà de mes formations, je n’en parle vraiment presque pas, parce que voilà c’est compliqué.

Du coup, cette personne me disait, que je disais qu’il fallait booster sa rentabilité en faisant en gros ce qu’on appelle de la multilocation comme de la location saisonnière en louant à plusieurs locataires afin donc d’avoir une marge de sécurité et du cashflow et en gros pour faire cela, cette personne me disait qu’est ce qu’il faut faire de ce cashflow positif, de cet excédent de trésoreries, est ce qu’il faut vire avec au risque que s’il y a des impayés ou des dépenses imprévues, le cashflow ne soit plus là, puisque l’on a vécu avec, on en a profité pour vivre avec ou est ce que ce cashflow on doit le coffrer entre guillemet pour justement s’il y a des galères avoir une marge de sécurité, un coussin sur lequel se reposer.

C’est simple, c’est clair qu’il faut toujours avoir un coussin de sécurité, il faut toujours avoir de la trésorerie de coté, cela parait être une évidence, mais pas toujours pour tout le monde, on ne sait jamais les imprévus, etc., cela peut arriver même si dès le début sur un prévisionnel, il faut budgété ses imprévus, cela fait partie entièrement du prévisionnel, il ne faut pas cramer tout le cashflow bêtement dans je ne sais pas, des voyages ou des activités, il faut le garder, c’est un matelas de sécurité, voir réinvestir ce cashflow, c’est bénéfice pour générer d’autres bénéfices via d’autres opérations, via d’autres projets d’entreprises, mais c’est vrai qu’il ne faut pas se dire, j’ai fait une opération, j’ai 100-200-300 euros de cashflow donc j’ai 100-200-300 euros pour vivre, de pouvoir d’achat en plus, il ne faut pas forcément réagir comme cela, d’autant plus quand c’est le premier bien, c’est encore un peu fragile, il ne faut pas hésité à réinvestir la totalité du cashflow dans d’autres projets pour générer encore plus de bénéfices et à partir du moment ou il y a vraiment des vrais bénéfices, des bons bénéfices, palpables, en plusieurs milliers d’euros là on peut commencer à bien vivre avec, mais au début c’est vrai que réinvestir les bénéfices c’est quelque chose de plutôt à privilégier.

-Pour profiter de ton offre Boursorama, je t’envoie mes informations par mail, tu offres toujours la formation « actions à forts dividendes » ?

Exactement, c’est bien cela, envoie-moi un petit mail avec ton nom, prénom, adresse e-mail, date de naissance et code postal et moi je t’envoie une invitation directement via la plateforme Boursorama dès que tu as fait ton ouverture de compte de PEA, je reçois un mail également de mon côté, je suis alerté et je t’offre ma formation donc sur la stratégie des actions à forts dividendes en bourse, d’une valeur de 147 euros donc l’offre tient toujours, il n’y a pas de souci là-dessus.

-Est-ce que je reviens dans l’Ouest bientôt ?

Oui, je viens surement à Nantes là mardi, lundi je serai à Rennes, je pense, et mardi à Nantes, mardi, mercredi à Nantes et après je ne sais pas trop.

– Là j’ai une grosse question, quelqu’un qui me dit je m’apprête à ouvrir un compte en ligne, mais je réfléchis à mon plan de gestion, je me demandai la ligne à suivre dans le cadre d’un investissement immobilier, je m’explique, pour demander un crédit immobilier, tu es passé par une banque traditionnelle ?

J’ai un compte courant et des comptes d’épargne en banque traditionnelle, je souhaite me créer un compte épargne chez Boursorama pour les intérêts et les frais de gestion moins chère, donc bonne idée, mais est-ce utile d’avoir un compte courant en ligne ?

Si on a déjà un compte chez Boursorama, on a forcément un compte courant, les deux vont ensemble déjà, peut être pour la carte gratuite, pour la carte bancaire gratuite, bien évidemment, la carte bancaire a moins de frais chez une banque en ligne qu’une banque traditionnelle donc pourquoi pas.

– La personne me demande comment j’approvisionne ce compte courant, est-ce que je mets les chèques dessus, les loyers des appartements et du coup si c’est le cas est-ce que la banque traditionnelle n’y voit pas d’inconvénients de financer un prêt, de voir le fruit de ces investissements aller chez une autre banque ?

Beaucoup de questions, beaucoup de questions, il ne faut pas se prendre la tête, il faut vraiment voir en fonction du cas par cas de la négociation avec la banque, il ne faut pas oublier que cela reste de l’humain, il ya beaucoup d’investisseur qui vont faire un prêt dans une banque traditionnelle, une banque physique et ne pas forcément verser les loyers chez eux même si la banque va demander à domicilier par exemple des revenus ou a versé le fruit de ces loyers chez eux, ce qui parait logique, encore une fois ce n’est que des mots, il n’y a aucune obligation à verser cela chez eux, notamment pour la domiciliation des salaires, on peut très bien dire oui on va le faire, pour faire plaisir à la banque et qu’au final on ne le fera pas, donc c’est un peu vicieux, mais c’est une technique que beaucoup d’investisseurs utilisent, après voilà, avoir un prêt dans une banque traditionnelle et mettre ces loyers sur une banque en ligne comme Boursorama, il n’y a pas d’inconvénient on peut le faire, tout en prenant la carte bancaire qui est gratuite, des choses comme cela, il n’y a vraiment pas de souci, c’est vrai que les banques il faut réussir à jongler avec elles, faire en sorte qu’elle soit satisfaite, tout en ayant ce que nous on veut avoir, sans que cela nous pénalise trop, donc ce n’est pas toujours évident, il faut être bien sur tout cela, mais voilà il n’y a pas vraiment de solutions toutes faites, il faut un petit peu aller là ou c’est le plus simple pour tout le monde et/ou tout le monde y trouve son compte entre guillemets.

-Autres questions : jeune bachelier, je recherche activement un bien rentable pour investir cette année, j’ai alors une petite question, j’aimerai louer un meublé, mais avec une SCI c’est impossible, vu qu’on ne peut pas avoir plus de 10% de revenus de la SCI pour du meublé.

Alors cela est faux, en SCI à l’IS, on peut faire du meublé, il n’y a pas de soucis et en SCI à l’IR, c’est normalement interdit de faire du meublé à la limite des 10%, comme la personne vient d’indiquer, donc c’est-à-dire qu’en faite, en SCI à l’IR, si on n’a pas plus de 10% des revenus qui viennent de location meublée, on peut faire du meublé dans la SCI.

En fait, à la base c’était réservé pour les gens qui achetés un immeuble de rapport entier en SCI à l’IR , vous savez dans les immeubles de rapport bien généralement, il y a un local commercial au rez-de-chaussée, qui est donc bien souvent soumis à l’IS vu que c’est une activité commerciale c’est de l’IS, donc c’est pour cela qu’il y a cette tolérance de 10% de revenus dans les SCI à l’IR qui peuvent être autorisé pour une activité commerciale donc une activité de loueur en meublé par exemple, donc c’est pour cela, mais donc SCI à l’IS, on peut faire de la location meublée même si ce n’est pas forcément le meilleur statut, ce serait peut être mieux une SAS, mais à voir et en SCI à l’IR on peut à la limite de 10% des revenus qui proviennent de location meublée, donc du coup ça voilà.

-Donc la personne me demande, est-ce qu’il faut couper une SCI du coup, à une entreprise que l’on aura créée sois même pour sous-loué à nous même et pouvoir faire l’opération ?

Pas forcément, vu qu’en SCI à l’IS, la personne c’était tromper, on peut faire de la location meublée en SCI à l’IS, mais c’est des schémas qu’on peut faire aussi, coupé une SCI à une SAS, une SAS qui a un peu un rôle de société mère, qui possède une filiale SCI, pourquoi pas, pour faire de la sous-location, c’est génial, notamment, une des astuces, aujourd’hui pour faire de la sous-location de manière légale en France puisque normalement c’est illégal en tant que particulier, du moins c’est illégal de faire de la sous-location en tant que particulier, si on en tire des bénéfices, donc une des solutions, c’est de faire un schéma, un montage société avec de la sous-location avec une SAS par exemple qui a un statut de gestion de biens immobiliers de sous location.

– Quelle est la meilleure structure juridique selon vous, pourriez-vous m’expliquer si vous avez le temps, pourquoi la structure est meilleure ?

Là, je ne peux pas dire, il n’y a pas assez d’informations, je ne suis pas juriste, je ne peux pas donner ce genre de conseils et c’est trop compliqué puisqu’en fonction de la personne qui m’a envoyé ce mail, si elle est mariée, si elle a des enfants et encore une fois pleins d’autres critères, tout peut changer, donc la je ne peux pas m’exprimé là-dessus.

-Du coup, le statut en LMNP, il intervient quand ? Ça, c’est seulement un statut, une autre forme juridique que j’ajoute à mon montage ?

Là, la personne on voit qu’elle mélange un petit peu tout, LMNP, loueur meublé non professionnel, c’est vraiment quand on n’est en tant que personne physique donc vraiment rien à voir à un schéma société, cela ne s’intègre pas du tout dans un montage société, LMNP, c’est en nom propre, personne physique et c’est très simple, il n’y a rien d’autre que cela, c’est tout, il y a vraiment nom propre LMNP et société avec des montages tels que SAS, SCI, etc.

– Qu’en est-il pour la récupération de la TVA ?

La TVA concerne plutôt tout ce qui est locaux commerciaux, visiblement ce n’était pas ce que la personne voulait faire, donc on ne va pas en parler, moi-même, je ne connais pas énormément tout ce qui est ce type d’investissement, mais de TVA, en location, simple habitation, les loyers ne sont pas soumis à la TVA, donc il n’y a pas besoin de s’embêter avec cela, on peut en parler éventuellement dans le neuf, en tant que marchand de biens, ou en locaux commerciaux, mais voilà pas en habitation.

– J’ai constaté que le démembrement de la nue-propriété dans une entreprise à l’IR avec un usufruit temporaire à l’IS est vraiment avantageux fiscalement, utilises tu ce système, quand penses-tu ?

On voit bien que la personne va un petit peu partout, creuse partout, fouille partout, voilà ce genre de montage usufruit, nue-propriété, c’est vraiment très intéressant, ce qu’on appelle des démembrements, voilà c’est vraiment des stratégies plus poussées, si on en parle sur ce live, cela va être long, mais voilà c’est vrai que c’est des stratégies très intéressantes déjà plus évoluées peut être pas forcément adapté quand on débute.

– Ensuite, sur la carte number 26, je ne sais pas si vous connaissez cette carte, on me demande si, je ne sais pas si je l’ai dans le coin, elle doit être dans mon manteau juste à côté, vous savez la carte number 26 qui permet de voyager à l’étranger, de ne pas payer de frais ou du moins très très peu de frais, sur les retraits à l’étranger, je vais essayer de vous cacher les codes, vous voyez cette carte-là, number 26, une banque allemande, une vraie banque allemande, dont la promesse est de n’avoir aucun frais à l’étranger, lorsqu’on voit sur les retraits et les paiements directement en CB dans les restos, etc. le taux de change est celui de MasterCard donc un des plus avantageux sur le marché et on me demandait est-ce que j’utilise essentiellement en mode MasterCard à l’étranger ?

Oui, je l’utilise aussi bien à l’étranger qu’en France, en fait, j’utilise les deux, voilà c’est vraiment une carte cool si vous pensez vraiment beaucoup voyager et donc si vous êtes intéressé par cette carte, n’hésitez pas il y a également un petit parrainage.

-Ensuite, pour revenir sur les livres, on me demandait si j’envoyais les livres dans le monde entier, j’envoie partout, partout, il n’y a pas de frontières, il n’y a pas de galères, rien du tout, aujourd’hui on peut aller partout très facilement, avion, bateau, donc que vous soyez en Afrique, en Amérique du Sud, en Asie, en Russie, en Amérique, sur une ile, j’envoie partout, il n’y a pas de soucis là-dessus.

-Alors j’ai un petit renseignement à te demander, au sujet du AIRBNB, penses-tu que c’est toujours bon de se lancer dedans cette année, je te parle surtout au niveau des impôts ou des taxes en tout genre, j’ai cru comprendre qu’il y allait avoir du changement ?

Effectivement AIRBNB change beaucoup en ce moment, récemment je ne sais pas si vous avez vu, AIRBNB a annoncé vouloir instaurer d’eux-mêmes une limite de 120 jours de location pour Paris seulement, donc voilà cela change, là c’est AIRBNB qui fait la démarche, parce qu’on a très bien compris que AIRBNB en fait, la moyenne de nuitée par hôte à Paris était de 47.000 je crois, donc cela ne leur faisait pas trop mal, mais voilà cela change beaucoup AIRBNB même si moi je pense que ce n’est pas terminé. Vous lancez aujourd’hui sur du AIRBNB à Paris, je dirai un grand non, mais si vous êtes en province ou même Marseille, Lyon, Nantes, Lille ou petites provinces comme moi un peu Reims, Épernay, des villes comme cela, je connais un client qui a investi à Poitiers, cela marche très bien, il y a encore des grosses choses à faire, il y a des gros gros marchés inexploités par exemple Lourdes également, penchez vous sur cette ville aussi bien au niveau de la demande locative que du prix au mètre carré, vous allez être choqués, je pense, il y a encore beaucoup de choses à faire donc je ne pense pas que cela soit terminé, il y aura certes des taxes en plus, des impôts potentiels qui vont venir, mais c’est déjà tellement lucratif la location saisonnière que même si cela venait à arriver, c’est une ligne en plus à mettre dans le prévisionnel, mais cela ne rendrait pas non rentable la location saisonnière, donc c’est vraiment à creuser, mais moi je ne pense pas qu’il soit trop tard aujourd’hui pour faire de la location saisonnière.

-Salut, Monsieur Raphaël, combien de biens immobiliers avez-vous obtenus avant d’avoir pris la décision de quitter la fac ?

Au moment ou moi j’ai arrêté les cours à la fac, j’avais donc trois biens qui tournaient pour moi et une cave donc j’avais deux locations saisonnières, j’avais un meublé étudiant et j’avais une petite cave qui était louée, plus mes activités parallèles en bourse et sur internet.

– Je me suis enfin décidé à mettre en place un business, cela te dirait de devenir mon mentor ?

Cela me fait très plaisir, malheureusement je ne peux pas mentoré gratuitement les gens puisque je n’ai déjà pas assez de temps pour moi, je n’ai déjà pas assez d’une journée avec 24 heures pour faire tout ce que je voudrais faire dans mes business, etc. et je préfère également me focus sur mes clients donc non, malheureusement non je ne peux pas mentorer tout le monde, mais cela me fait vraiment plaisir que l’on me propose cela en tout cas c’est super cool.

– Sachant que toi tu as investi à l’heure actuelle en location saisonnière, est-ce que cela ne ta jamais tenté l’achat revente ?

Pas à l’heure actuelle, tout simplement parce que ma stratégie était vraiment dans un objectif de me constituer des rentes rapidement, du cashflow pour pouvoir vivre de ce cashflow et je n’avais pas forcément envie de faire un achat revente dans le but de me constituer un capital donc non dès le début je me suis concentré sur une stratégie de revenus passif entre guillemet, de cashflow positif, donc voilà pourquoi je n’ai pas fait d’achat revente, mais je sais très bien que dans le futur l’achat revente est quelque chose que je vais très clairement faire pour générer du capital et réinvestir plus gros.

– Une personne qui me dit qu’elle a voulu faire un prêt étudiant à la banque pour investir dans l’immobilier donc alors juste avant que l’on en parle, je ne conseille vraiment à personne de faire cela, enfin du moins, prenez vos propres responsabilités c’est très important, c’est 50.000 euros max, mais cela peut être des risques quand même si vous faites n’importe quoi avec donc un prêt étudiant n’est pas fait pour cela donc faites attention si vous voulez faire comme moi pour l’investir dans de l’immobilier, formez vous bien en amont, ne faites pas n’importe quoi avec cette somme-là.

La personne me disait que sa conseillère n’était pas emballée à l’idée de lui prêter la somme qu’elle avait demandée, elle était en BTS comptabilité et cette personne pense qu’elle manquait d’arguments pour la convaincre, elle me demande si j’avais des conseils pour convaincre la conseillère.

Premier conseil, je ne sais pas si vous avez regardé la vidéo que j’ai faite là-dessus sur comment investir avec un prêt étudiant dans l’immobilier, allez sur YouTube, il y a déjà pas mal de conseils là-dedans et après au-delà de là, c’est vraiment chiffrer noir sur blanc sur une feuille, montré que cela va couter cher, si on a déjà un loyer de 400 euros X 12 mois X je ne sais pas 4-5 ans d’études ? On est déjà à plusieurs dizaines de milliers d’euros de frais donc rien que pour cela, vous comptez la voiture, s’il faut en acheté une, plus l’essence, plus l’assurance, les frais de scolarités, les manuels, l’alimentation pendant 5 ans, pleins de choses comme cela, vous voyez que les 50.000 euros on peut très vite faire comprendre à la conseillère que ce ne sera pas assez donc il faut vraiment être sur de soi, il ne faut pas arrivé en mode hésitant, il faut vraiment être sur de soi, comme un étudiant, il ne faut pas non plus arrivé comme un homme d’affaires sinon ils ne vont pas comprendre, mais être comme même sur de soi et surtout dire si je n’ai pas assez est ce que vous pourriez me reprêté plus par la suite. Là ils vont dire non, ils ne peuvent pas en faite, c’est comme cela, c’est un contrat, ils ne peuvent pas le recasser pour donné plus d’argent donc à partir de là, vous lui dites écoutez si vous ne pouvez pas m’en donnez plus, si je n’en ai pas assez, autant prendre la sécurité, je prends le maximum et si j’ai trop je vous le redonne, cela ne coute rien, généralement déjà avec ses deux arguments de bien chiffrer le montant que cela puisse vous coutez plus de dire que vous ne pourriez pas me reprêté si je n’ai pas assez, c’est déjà deux bons arguments pour faire pencher la balance en votre faveur.

– Qu’est ce qu’un revenu passif ?

Alors voilà un revenu passif, il y a pleins de définitions sur Internet ceux qui diront que c’est passif sans être passif, un revenu passif, c’est l’idée de se dire que c’est un revenu qui tourne sans que tu aies eu besoin de travailler pour l’acquérir par exemple tu n’as pas échanger ton temps contre de l’argent tout simplement, par exemple je peux très bien dormir la nuit, me réveiller le matin de mon côté et voir que j’ai vendu des livres sur la médecine pour aider les étudiants en médecine.

Je n’ai rien fait pour le vendre, je n’ai pas fait un taffe de commerciale pour convaincre la personne d’acheter le livre, c’est mon site Internet, c’est mes vidéos YouTube, c’est mon référencement, qui automatiquement a fait le travail, qui a convaincu les gens d’acheter le livre, et moi je me réveille le matin et je vois que j’ai fais des ventes par exemple, donc c’est un revenu passif, je n’ai pas travaillé pour l’acquérir contrairement à un revenu actif ou la vraiment tu dois charbonner, tu dois y aller, tu dois échanger ton temps contre de l’argent, pour gagner de l’argent, par exemple un exemple typique, si tu travailles dans un McDo ou que tu es une femme de ménage et bien tu dois passé le balais pour gagner de l’argent, tu dois faire un cheeseburger pour gagner de l’argent, là tu as échanger ton temps contre de l’argent.

– Je voudrais avoir ton avis sur la problématique suivante : j’ai deux petits studios côte à côte sur Grenoble, 10 mètres carrés chacun, oui je sais que c’est petit, ce sont des anciennes chambres de bonnes que j’ai rénovées et transformées en studette avec kitchenette, w.c. et douche privative, j’en ai mis un sur AIRBNB il y a quelques semaines, l’autre va bientôt suivre, travaux en finitions, deux personnes ont pour le moment passés quelques jours dedans, pas de soucis majeurs, hormis le fait qu’elles ont fait ressortir le fait qu’il n’y avait pas de connexion internet disponible.

En effet, Internet c’est important aujourd’hui. Je peux te donner le lien sur AIRBNB si tu es intéressé, etc. j’ai trouvé ton appartement sur Épernay, donc celui dans lequel nous sommes actuellement, désolé je fouine un peu, je m’inspire des gens qui réussissent. Merci et j’ai vu que tu proposes Internet et Internet sans fil, proposes tu une box et avec quel opérateur ? Comment la sécurises-tu pour qu’il n’y ait pas d’appels sur portable, numéro spéciaux ou internationaux ? Pas de souscription ou autre abonnement ?

Quel est le cout mensuel ? Je compte prendre un seul abonnement pour les deux studettes et placer la box sous l’appareillage concerné dans une des studettes.

Okay, okay, okay, il me demande si le mur n’empêchera pas les ondes de passer. Alors, oui mettre internet aujourd’hui dans ses locations saisonnières n’est même pas une question à se poser, c’est une évidence, il faut vraiment mettre internet, aujourd’hui les gens, ils veulent internet. Moi, dans mes deux meublés de tourisme, je n’ai pas de télé, ils s’en foutent, je n’ai jamais eu la remarque du fait qu’il n’y avait pas la télé, mais internet dès que cela ne marche pas, ils viennent tous gueuler, enfin ce qui est normal puisqu’ils veulent voir ou ils vont allés, quel restaurant, aller sur internet, ils sont étrangers, alors ils n’ont pas leur forfait 4G ou je ne sais pas quoi qui va leurs coutés une blinde, donc le WIFI est très important d’autant plus que le soir quand ils rentrent, ils veulent mettre leurs photos sur Facebook, ils veulent parler à leurs proches, faire des Skype, des choses comme cela, donc Internet c’est une évidence, il faut le mettre, moi je suis tout simplement chez Bouygues, peu importe la box, après je paye 19,99 euros par mois, donc voilà c’est vraiment un prix minime par rapport au service qui va être rendu, donc oui il faut proposer une box, quel opérateur on s’en fout, vous prenez le moins cher tant que cela marche.

– Comment je la sécurise ?

Je vous invite à regarder la vidéo sur YouTube qui s’appelle «  les dangers de la location saisonnière » , je parlais de cinq dangers majeurs qui peuvent arriver, puisque cela m’est arrivé qu’une fois un client avait souscrit à des services de météo en ligne qui coutait 5 euros la semaine, je ne sais pas pourquoi le mec voulait voir la météo, un truc de film, un truc de jeux, j’avais des factures de malade, je me suis rendu compte au bout de trois mois et en fait il y a moyen de bloquer directement sur le site de Bouygues ou Orange, peu importe chez qui vous êtes, d’activer un filtre parental, voilà, vos clients sont des enfants, il faut mettre le filtre parental, pour les empêchés de souscrire à des sites de streaming, de météo, de jeux en ligne, des choses comme cela, donc c’est deux clics et c’est très très simple et pour l’idée de mettre la box dans un seul, dans une seule chambre, enfin un seul studio pardon et de dire que cela va servir pour les deux, c’est une très bonne idée, le seul mur en béton, ne va pas empêcher la connexion wifi de traverser, au pire il faudra mettre un petit amplificateur si la connexion est un peu moyenne, mais normalement il n’y a pas de soucis, vous savez dans les immeubles en général, les gens vont gratter le wifi, le mot de passe du wifi chez le voisin du dessous ou à côté, cela marche très bien donc pas de soucis.

– Je m’intéresse beaucoup à ton parcours, ton travail, je cherchai une façon de me faire des revenus de façon durable, même si cela me demandait beaucoup d’efforts, je suis tombé sur les fameuses vidéos d’Olivier Seban puis les tiennes qui me correspondent plus je trouve, moins pros, plus grand sentiment d’accessibilité, j’aimerai débuter dans l’investissement immobilier avec des parkings garage sur Paris ou alentour, avec comme financement un crédit étudiant, ma mère peut se porter garante étant dans la même banque, elle est cadre d’entreprise, as-tu de précieux conseils à me donner, des erreurs à éviter, les logements seraient-ils mieux pour commencer, comment bien me former ?

Encore une personne qui veut faire un prêt étudiant comme moi donc bien attention de ne pas faire n’importe quoi avec ce prêt étudiant, mais c’est très bien de commencer si jeune, à 18 ans, c’est vraiment énorme, avec des parkings c’est très bien, comme ça très peu de risques si jamais cela capote, donc très bon.

Au niveau des conseils à donner, encore une fois de plus allez regarder ma vidéo sur YouTube : « comment investir avec un prêt étudiant dans l’immobilier » il y a déjà beaucoup de conseils et ensuite prendre des rendez-vous avec les agences, les conseillers, voir un petit peu les sons de cloches, je ne sais pas si Giorgio ma dit il était étudiant en quoi, non il ne m’a pas dit, donc cela dépend aussi des études que tu fais, des choses comme cela, mais ne pas hésiter à voir une première conseillère, pas forcément celle de sa banque pour voir un petit peu les sons de cloche et puis dire un petit peu ce que les gens veulent entendre, ce que le banquier veut entendre et puis négocier comme cela.

-Est-ce que le logement est mieux pour commencer ?

Pas forcément, c’est bien de commencer avec un parking comme c’est un petit montant, même si Paris, région parisienne, c’est vite du 20-30.000 euros, de toute façon avec un prêt étudiant à Paris, tu n’auras jamais un logement, même en région parisienne, donc à partir de là, fais simple, fais chez toi, fais là ou tu connais, région parisienne, vu que visiblement tu es à côté de Paris ou à Paris.

 – Comment bien te former ?

Matte un max de vlog, de vidéos sur YouTube, va à des apéros, des « networking » avec des entrepreneurs investisseurs qui sont très très ouverts pour investir, pour échanger ,d’autant plus quand ils sont avec des jeunes de ton âge, 18 ans, ils vont être très motivés à t’aider, donc n’hésites pas et après il y a le coté payant si tu es chaud pour cela, il y a des formations d’investisseurs entrepreneurs qui sont prêts à te donner leurs retours, leurs conseils, vraiment des stratégies plus poussées, n’hésites pas à te pencher là-dessus également.

– Question bourse, combien peut-on gagner ? Avec combien peut-on commencer en bourse ?

Tout dépend de la stratégie qu’on utilise en Bourse, moi je vais parler de ma stratégie, celle que j’utilise, j’utilise la stratégie des actions à forts dividendes en bourse, donc stratégie très très passible, selon laquelle on investi dans des actions en bourse qui verse des dividendes de la même façon qu’un bien immobilier verse des loyers, nous on récolte des dividendes en bourse, en achetant des actions, donc le but est d’acheter des actions, de les conserver à vie, de récolter les dividendes, semestre, année après année, c’est très passif, on peut avoir des rendements qui vont aller de au début de peut être 5-6% cela peut aller à 7-8% voir plus de 10% si on est un petit peu agressif et avec le temps avec certains types d’actions qu’on appelle les « aristocrates du dividende » qui prennent de la valeur dans le temps au niveau de leurs dividendes donc sont très intéressantes, mais voilà on peut commencer en bourse avec aussi peu que 10 euros en achetant une seule action d’une petite société qui n’a pas une grosse cotation comme on peut commencer avec 1 million d’euros donc je vais rebondir c’est très bien la transition.

– Combien peut-on gagner en bourse ?

On gagne à hauteur de son capital investi, c’est-à-dire qu’en bourse c’est différent de l’immobilier, en bourse nous n’avons pas l’effet de levier c’est-à-dire que c’est uniquement le capital qu’on va être en mesure de pouvoir investir qui va-nous générés des revenus contrairement à l’immobilier ou on a un effet de levier qui peut être monstre en faisant des prêts bancaires et donc en investissant l’argent qu’on n’a pas, donc l’argent des autres, celui de la banque et en remboursant encore une fois pas avec notre argent, mais avec l’argent des locataires, tout en même temps en prenant un cashflow positif donc c’est la magie de l’immobilier qui fait qu’on peut devenir très vite riche via l’immobilier et en bourse avec des stratégies plus passives comme la mienne c’est compliqué puisque l’on ne peut pas investir en France, on ne peut pas emprunter pour investir en bourse, c’est interdit.

Aujourd’hui c’est simple, si vous investissez 1000 euros en bourse, si vous avez 10% de rendement, vous gagnez 100 euros de dividendes par ans soit moins de 10 euros par mois, ce n’est que dalle avec 1000 euros, si vous investissez 1 million d’euros, vous avez toujours 10% de rendement, vous gagnez 100.000 euros de dividende par an soit un peu moins de 10.000 euros-8000 euros-9000 euros par mois, cela devient beaucoup plus intéressant, sauf que tout le monde n’a pas 1 million d’euros pour commencer aujourd’hui en bourse donc vous voyez c’est vraiment à hauteur de son capital investi, je dis toujours que c’est très important en tout cas d’ouvrir un PEA même si vous ne comptez pas investir tout de suite en bourse ou même si vous n’avez que 10-100 ou 1000 euros à investir tout simplement parce que le PEA en France est un produit qui a besoin d’être mûr.

Au début, on l’ouvre, on a une imposition qui est maximale à presque 50% CSG-CRDS comprise et plus le temps passe plus l’imposition est dégressive, plus on a des abattements entre guillemet, c’est-à-dire qu’au bout de 3-4 ans je ne sais plus, il va falloir que je regarde, on est à 35, au bout de 8 ans, on est exonéré d’imposition sur notre portefeuille boursier or CSG CRDS à 15,5%, cela on ne peut pas y échapper, ce sont les cotisations sociales en France, mais tout cela pour dire que j’ai invité plein de potes à ouvrir leur PEA aujourd’hui même s’ils ne veulent pas investir, au moins leur compteur fiscal tourne, il ya un dépôt aussi minime que 10 euros à faire, le compteur fiscal tourne, le temps passe et le PEA sera mûr le jour ou ils voudront investir en bourse donc n’hésitez pas à ouvrir votre PEA tout de suite, si vous voulez plus d’informations, rendez vous sur mon site : « clubmillionaire.fr/offres et tout sera expliqué au niveau de cette stratégie.

– Le PEA est-ce qu’il faut l’ouvrir dans une banque traditionnelle ou une banque en ligne, alors voilà quelqu’un est venu me parler en me disant qu’il avait ouvert son PEA dans une banque traditionnelle et en me disant que son conseiller lui avait dit qu’il n’y avait pas de frais pour ouvrir ce PEA, alors certes il n’y avait peut être pas de frais pour l’ouvrir, mais au niveau des frais de courtage pour passer des ordres et acheter des actions, je pense qu’il va se faire assassiner d’autant plus que sa banque lui a dit qu’elle ne pouvait pas passer d’ordres via sa banque, il fallait qu’il télécharge un je ne sais pas quoi, c’était super bizarre, bref on va très vite clore le débat, banque traditionnelle, banque en ligne, il faut prendre une banque en ligne pour ouvrir votre PEA, les frais sont nuls ou très faibles pour les frais de courtage, donc banque en ligne, il ne faut même pas hésité, les banques physiques vont vous bouffées avec des frais assassins comme on dit, cela va vous assassinez.

– J’ai analysé l’action Hermes qui me parait vraiment propre étant en plus un aristocrate dividende, mais il y a juste le rendement qui n’est pas fou, qui est en augmentation, mais qui est autour dès 1%, mais qui est validé à 1,07% pour 2015, qu’est ce que tu en penses ?

J’en pense que 1% c’est vraiment très faible comme rendement, même si cela reste du Hermes, donc c’est très solide, si c’est un aristocrate dividende c’est très bon, pour être classifié aristocrate dividende, une action doit correspondre à trois critères : un volume de cotation boursière, un volume de transaction journalier supérieur à je ne sais plus combien et un dividende en augmentation depuis plus de dix ans de suite, si je m’en rappelle bien, donc c’est des actions qui sont très très solides quand on les achète, elles vont durées dans le temps, elles sont solides, elles sont sérieuses, sauf que voilà, elles sont souvent très basses au niveau du rendement, 1% c’est un peu dégueulasse, ce n’est pas cela qui va booster votre portefeuille, ce n’est pas foufou, mais étant donné que c’est un aristocrate dividende, son dividende augmente d’année en année, voilà on va l’acheter et plus le temps va passé plus son dividende va se valorisé et plus le rendement va augmenter, c’est mécanique donc c’est des actions qui vont prendre du temps à se valoriser et être intéressante au niveau du rendement, mais qui vont l’être à un moment ou à un autre donc Hermes à 1%, ce n’est pas forcément celle que j’aurai acheté d’autant plus qu’elle va être bien cher, je ne sais pas combien elle coute, je ne sais pas quel est son dividende, mais voilà à 1% c’est un peu léger après il faut creuser, il ne faut pas se basé que sur cela, il faut creuser un petit peu le compte de résultat, le bilan comptable, voir un petit peu les différents indicateurs, on ne va pas en parler sur ce live, sinon ce serait trop long, mais c’est vraiment quelque chose dont je parle en détail dans ma formation sur la bourse, mais voilà à creuser en tout cas même si 1% c’est vraiment faiblard et c’est déjà un critère qui fait que je n’ai pas forcément envie de me pencher là-dessus.

– Je suis en BTS profession immobilière, l’immobilier m’intéresse beaucoup, mais je ne veux pas être agent immobilier, cela fait plusieurs mois que j’y pense, ça y est aujourd’hui je veux me lancer, je veux créer ma boite de conseil en finance personnelle, je veux aider les gens de tout niveau social à se mettre bien du moins mieux qu’actuellement en faisant partager à mon tour ce que des personnes comme toi ou les autres partagent pour faire comprendre que n’importe qui peut se faire de l’argent à condition d’avoir un peu d’éducation financière et de motivation, est-ce que pour toi une entreprise physique de ce genre pourrait marcher et que penses tu de tout cela ?

Okay, une seule question à posé, quelle crédibilité tu as à vouloir divulguer ce genre d’informations entre guillemet, c’est vrai qu’aujourd’hui parler d’argent, c’est compliqué dans le sens ou dès que l’on n’a pas de crédibilité ou si on en a très peu, on peut très vite être dans le viseur de certaines personnes donc si tu n’as jamais investi, si tu n’as jamais investi, je ne sais pas en bourse, en immobilier et que tu veux donner des conseils là-dessus, cela va être compliqué parce que même concrètement si on n’a pas fait quelque chose, c’est compliqué d’en parler, on peut en parler que quand on l’a fait et quand on l’a vécu, donc c’est pour cela que moi je ne parle que de ce que j’ai fait sur mon blog, je ne veux pas parler de choses que je ne connais pas comme les locaux commerciaux ou je ne sais pas quoi d’autres stratégies en bourse, c’est pour cela que je n’hésite pas à dire que je ne sais pas quand je ne sais pas, mais voilà quelle crédibilité tu pourrais avoir à parler de tout cela, donner des conseils à des gens en éducation financière, après je pense qu’il y a clairement un gros marché là-dessus, faire de l’argent, l’argent c’est un problème de la vie de tous les jours dans beaucoup de vies, dans beaucoup de familles, beaucoup de gens voudraient gagnés plus d’argent et voudraient savoir comment le faire donc très clairement, c’est un marché qui peut fonctionner, après il faut voir la crédibilité derrière que tu peux apportés.

S’il y a des gens à Nantes, je vais faire un petit apéro mardi ou mercredi je ne sais pas trop quand et s’il y a des gens de Rennes, je serai lundi soir normalement à Rennes, sauf si je vais directement à Nantes lundi soir je ne sais pas.

Moi je pense que je vais conclure ce petit live sauf si vous avez d’autres questions qui vont arrivées, je vous dis à bientôt, à une prochaine, peut être à Rennes, à Nantes, je serais peut être aussi cette semaine dans le sud de la France, vers Marseille, Lyon, Monaco peut être donc peut être qu’on se verra là bas, n’hésitez pas à m’envoyer un petit message, cela me fera très plaisir et je vous dis à très bientôt, ciao !

N’hésitez pas à me poser toutes vos questions ci-dessous et j’y répondrais lors du prochain Facebook Live sur ma page Facebook ! 🙂