Ce qu’il faut comprendre sur les banques

Une banque n’est, ni plus, ni moins, qu’une gestionnaire de risques. Elle veut prêter à des gens qui seront à même de rembourser sans accroc…

Je le vois actuellement lors d’un financement que je suis en train de négocier : appeler depuis l’étranger, en étant résident fiscal non français, avec un montage en holding avec du démembrement, … sont des choses qui font immédiatement peur aux banquiers non expérimentés.

Car l’affaire est évidemment bien rentable (+ de 1000€ nets de cashflow positif en prenant en compte taxe foncière, assurance et vacances locatives).

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Ce qu’il faut comprendre sur les banques

Retranscription de la vidéo :

Salut les millionnaires ! Bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais t’expliquer 2-3 trucs sur les banques. Comment ça fonctionne, les banques ? Qu’est-ce qu’elles veulent réellement, les banques lorsqu’on veut faire un investissement immobilier ? Donc je suis l’auteur du livre « Des bancs de la fac à l’indépendance financière », que tu peux retrouver dans la barre de description, que tu peux lire, vraiment un livre qui plait à beaucoup de personnes, dans lequel je parle de comment je suis passé des bancs de la fac à l’indépendance financière, notamment via le véhicule de l’investissement immobilier.

Et avant qu’on commence cette vidéo également, avant que je te parle un petit peu plus des banques, lis bien la barre de description puisque j’ai un petit cadeau pour toi, c’est une formation offerte que je vais t’offrir, dans laquelle on parle justement d’immobilier et d’autres choses. Et abonne-toi à la chaine YouTube. C’est très important pour toi de t’abonner puisque tu vas recevoir en avant-première toutes les prochaines vidéos. Et crois-moi, il y a du lourd qui arrive.

Donc qu’est-ce qu’il faut en fait comprendre sur les banques ? Je pourrais résumer cette vidéo à une seule phrase et la terminer – mais je ne vais pas m’arrêter à cette phrase – c’est que : banque = entreprise = bénéfices. Une banque, ce n’est ni plus ni moins qu’une entreprise qui cherche à faire des bénéfices, et donc à limiter son risque. Le job principal d’une banque, c’est de prêter de l’argent. Pas que, on est d’accord, elle ne fait pas que ça. Mais lorsqu’elle prête de l’argent, une banque, qu’est-ce qu’elle cherche ? C’est à limiter son risque. C’est-à-dire que si demain, elle prête à tout le monde, elle va augmenter son risque d’impayés, de non-remboursement du capital et des mensualités. Et ça, c’est clairement ce qu’elle cherche à éviter, la banque. Donc c’est pour ça que vous devez arriver à la banque avec un dossier un minimum correct.

Prenez un exemple, aujourd’hui, je ne sais pas – on a tous connu quelqu’un comme ça dans son enfance, dans son entourage, un ami à qui on a prêté 5 balles, qui nous a dit : « Tu peux me prêter 5 balles s’il te plait ? Je vais aller m’acheter un McDo ou je vais aller m’acheter un kebab, ou je vais aller m’acheter… Il me manque 5€ pour ça ». Bon allez, c’est 5€, c’est notre pote, on ne va pas faire le « crevard ». On lui donne les 5€. Le problème, c’est quoi ? C’est que déjà, les 5€, c’est nous qui devons les réclamer. Ce n’est même pas lui qui fait la démarche de nous les restituer en temps et en heure, et de nous dire : « Tiens, voilà tes 5€ ». On doit déjà les réclamer. Et quand on les réclame en plus, le mec, il met longtemps à nous les donner, il faut réclamer plusieurs fois, il dit : « Oui, demain ». Mais demain, il n’y a pas de nouvelles. Et c’est chiant.

Donc voilà, si vous étiez le banquier maintenant, et que ce même ami venait vous voir pour vous emprunter de l’argent, mais plus que 5€ : 10000€, 15000€, 100000€, 200000€, 500000€, est-ce que vous lui diriez oui ou non pour lui prêter de l’oseille ? Voilà, on est d’accord pour lui dire que… A votre avis, vous allez lui dire : « Okay, mec, ciao, bye bye, toi tu ne m’intéresses pas. Casse-toi ! » Parce que le mec, on voit qu’il n’est pas sérieux. Il n’a pas un bon dossier, et il ne va pas rassurer. Parce que potentiellement – on ne va pas dire à 100% – mais il va potentiellement nous faire un défaut de paiement. Et en tant que banque, c’est ce qu’on n’a pas envie d’avoir.

Donc c’est pour ça qu’aujourd’hui, les banques, elles adorent les profils sécuritaires. Elles adorent les profils tels que les CDI. Donc même si on a déjà vu dans d’autres vidéos que le CDI, ce n’est pas forcément l’ultime sécurité dans notre monde. Mais bref, c’est pas le sujet d’aujourd’hui. Mais c’est pour ça que les banques aiment les CDI, mais pour les banques, CDI = revenus réguliers, chaque mois. On a un job, on est employé par une société, donc c’est safe, c’est sans souci. Elles aiment bien également les profils tels que les fonctionnaires ou les militaires, les professeurs d’écoles, ou les hommes de loi : notaires, avocats, experts-comptables. Des profils de ce type-là, ce sont des profils que les banques aiment bien parce qu’ils sont réputés quand même pour leur sérieux, notamment ce qui est homme de loi, et pour tout ce qui est fonctionnaire de l’Etat, parce que c’est l’Etat directement qui paie le salaire, donc elle y voit beaucoup moins de risques.

A l’opposé, si vous êtes chef d’entreprise, ce n’est pas forcément mauvais mais ça peut ne pas forcément rassurer la banque au début, parce que peut-être qu’il n’y a suffisamment de bilans. Si vous venez de créer votre activité et que vous n’avez même pas encore un bilan, ou que vous n’avez qu’un seul mais qui est léger parce que c’est un début d’activité – forcément, sur son premier bilan, on ne fait pas tous 5 millions la première année – ça peut ne pas rassurer. Donc il va falloir attendre 2 voire 3, voire 5 bilans pour certaines banques et pour certains types d’entreprises. Donc il faut faire attention également à ça.

Ce qu’elle va également aimer, la banque, c’est que vous ayez un profil d’une personne qui gère bien son épargne. Encore une fois, ça va dans la continuité du fait que ça va la rassurer que vous alliez pouvoir payer en temps et en heure les différentes mensualités. Quelqu’un qui gère bien son épargne et son argent, c’est quoi ? C’est quelqu’un qui a un peu d’épargne de côté. On ne parle pas d’avoir un million d’euros sur un compte épargne. On parle tout simplement d’un petit peu d’épargne. Sachez que la moyenne française de l’épargne, je crois que ça ne dépasse pas plus de… Encore j’ai l’impression que c’est beaucoup quand je dis, mais je crois que c’est pas plus de 30000€, la moyenne des Français en termes d’épargne. Mais je pense que c’est même moins. J’ai un petit doute, mais bref, retenez qu’il n’y a pas besoin d’avoir 500000€ d’épargne pour rassurer une banque en tout cas.

C’est quelqu’un qui n’est pas à découvert, parce que si vous avez régulièrement des découverts, la banque, elle va se dire : « Il me demande un crédit, le mec, il est souvent à découvert. Je vois qu’en plus, ses relevés, c’est McDo, c’est boites de nuit Magnum, Grey Goose, c’est locations de voiture Porsche Cayenne. » Le mec, il est à découvert, et il dépense dans « de ma merde », ça ne va pas la rassurer. On est d’accord.

Ça va être quelqu’un qui a déjà potentiellement sa résidence principale, qui est déjà propriétaire de sa résidence principale. Là, c’est quelque chose qu’adorent les banques. Donc ça peut poser problème parfois parce que des fois, en tant qu’investisseur, on va aller voir la banque, elle va nous dire : « Ouais, mais vous êtes locataire. Donc moi je veux bien vous prêter pour une RP, mais pas pour un investissement locatif ». Donc là, il y a des astuces. Par exemple, vous leur dites que c’est justement une RP que vous allez acheter, mais en fait, vous la transformez en locatif. Mais en tout cas, sachez que les banques aiment bien lorsque vous êtes propriétaire de votre résidence principale même si ce n’est surtout pas quelque chose que vous avez acheté en premier lorsque vous souhaitez investir. On en parlera dans une autre vidéo.

Egalement ce que va regarder la banque, c’est votre taux d’endettement actuel. Est-ce que vous avez déjà des dettes sur votre dos, notamment via des prêts à la conso. Ça, c’est la « pire chose » que vous pouvez avoir. Je vous invite à ne pas avoir de prêt à la conso. N’en faites pas, si possible. C’est vraiment le plus simple, parce que c’est pas bon dans un dossier bancaire, si la banque vous faisait un prêt conso pour une voiture ou pour je ne sais quoi d’autre de matériel, ce n’est vraiment pas bon. Il y en a qui font des prêts pour partir en vacances, pour se payer un écran télé. Non, s’il vous plait. Ce n’est pas la bonne mentalité à avoir en étant investisseur. Si vous ne pouvez pas vous payer quelque chose, le voyage aux Bahamas ou l’écran plasma 107 cm, ça ne sert à rien de l’acheter. Ne l’achetez pas. Vous n’avez pas encore les moyens. Investissez. Générez-vous des revenus supplémentaires. Et ensuite, vous allez pouvoir potentiellement vous acheter ce genre de jouet.

Donc il y a 3 choses également que vous devez faire avant d’aller voir votre banquier pour préparer votre dossier. Donc je ne vais pas vous dire tout ce qu’il faut mettre dans un dossier d’investissement lorsqu’on souhaite acquérir de l’immobilier. Ce serait beaucoup trop long. Mais ayez au moins en tête 3 chiffres. Ça va être votre taux d’endettement. Où est-ce qu’il en est pour ça ? Comment savoir ? Vous savez que c’est 33% en moyenne en France sur une personne physique. C’est-à-dire que si vous gagnez 2000€ par mois nets, vous ne pourrez pas être endettés à plus de 666€ nets par mois, en mensualités. Donc ça, c’est un premier chiffre important à avoir en tête : le taux d’endettement, et la mensualité max que vous pouvez atteindre pour votre investissement. Donc ça, ce sont les deux premiers critères.

Le troisième et dernier « chiffre » que vous devez avoir en tête, c’est le montant potentiel que vous allez pouvoir emprunter avec votre situation actuelle. Donc pour ça, vous pouvez regarder sur Internet, il y a plusieurs outils, des calculettes, pour calculer un petit peu combien vous pouvez emprunter en fonction de votre situation et de vos différentes dettes, vos différentes charges, et ça va vous donner un peu une idée. Par exemple, si vous gagnez 1500€ par mois, et que vous n’avez aucune autre dette à côté (pas de prêt à la conso, pas d’autre prêt immobilier), avec les 33% classiques, ça veut dire que vous allez pouvoir avoir une mensualité de 500€ par mois max à rembourser. 500€, si on fait un investissement sur 20 ans à un taux classique, on va dire que ça va prendre à peu près 100000€ que vous allez pouvoir emprunter auprès d’une banque.

Donc ayez ces chiffres en tête. C’est vraiment pas très dur à faire. Vous pouvez trouver sur Internet des calculettes pour le faire, et ça va montrer à votre banquier au moins que vous savez où vous en êtes sur votre situation, que vous vous êtes renseigné et que vous maitrisez un petit peu au moins le sujet.

Donc j’espère que cette vidéo vous a aidé, vous a permis de comprendre un petit peu mieux comment fonctionnaient les banques. Retenez vraiment que banque = entreprise = bénéfices = limitations du risque. C’est vraiment très très simple à retenir. Et donc vous devez rassurer la banque et être un bon profil pour elle. J’espère qu’elle vous a aidé. Likez la vidéo, commentez-la, dites-moi ce que vous pensez des banques, la question qui va faire que vous allez tous cracher sur les banques parce que généralement, personne n’aime les banques. Mais dites-moi ce que vous pensez des banques. Comment se sont passés vos financements immobiliers avec certaines banques. Et n’oubliez pas également de partager cette vidéo avec des gens qui seraient intéressés par investir dans l’immobilier.

Lis bien la barre de description également puisque j’ai un programme qui s’appelle l’Ecole de l’Elite Financière, un programme dans lequel je vais t’apprendre à investir dans l’immobilier de A à Z. On va justement parler de banques, encore plus en détail. Là, c’est vraiment une vidéo YouTube, donc je ne peux pas entrer dans tous les détails, mais voilà, on va parler de banques dans tous les détails, de comment ça se passe, les sociétés de cautionnement, comment monter un dossier bancaire, qu’est-ce qu’il faut dire aux banques, etc. On ne parle pas que de la banque. On parle de A à Z comment définir ton projet, jusqu’à la fin, la fiscalité, la comptabilité, en passant par tout ce qu’il y a à l’intérieur : recherche du bien, négociation, fiscalité, travaux, locataires, tout.

Donc voilà, je ne te dis pas tout. Ce serait trop long. Lis bien la barre de description, l’Ecole de l’Elite Financière, c’est vraiment quelque chose qui pourrait te correspondre.

Je te dis à très très vite. Excellente journée à toi. Ciao ciao.