Faut-il être propriétaire de sa résidence principale ?

On me pose très souvent cette question : faut-il être propriétaire ou locataire de sa résidence principale lorsque l’on souhaite se mettre à investir dans l’immobilier ?

Le banquier voudrait que l’on soit potentiellement propriétaire de sa résidence principale mais investir dans cette dernière en premier ferait potentiellement atteindre la limite du taux d’endettement théorique de 33%.

Du coup, comment faire ?! Toutes les réponses dans cette vidéo !

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Faut-il être propriétaire de sa résidence principale ?

Retranscription de la vidéo :

Salut les millionnaires ! J’espère que vous allez bien. Je vais répondre dans cette vidéo à une question qui est : « Faut-il être propriétaire ou locataire de sa résidence principale lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier ? » Alors tout d’abord, n’oublie pas de te procurer ce livre gratuit « Des bancs de la fac à l’indépendance financière ». Je te l’offre. Tu as juste à payer les frais de livraison. Donc regarde bien dans la barre de description.

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Alors, pour répondre à la question « Faut-il être propriétaire ou locataire de sa résidence principale si vous souhaitez devenir investisseur ? » La réponse, c’est : restez locataire. Donc merci, au revoir, vous avez votre réponse. Il faut que vous restiez locataire. C’est la réponse ultime et il n’y a même pas d’hésitation sur la réponse à cette question, parce qu’en fait, le problème, c’est quoi ? Il faut penser à une seule et unique chose, c’est votre taux d’endettement auquel il faut y rattacher le reste à vivre.

Comment ça fonctionne le taux d’endettement ? C’est vos charges, que vous avez dans la vie courante, loyer etc. divisées par vos revenus. Le taux théorique de monsieur et madame tout-le-monde qu’un banquier va considérer, c’est le fameux 33%. Donc ça, c’est une chose, c’est le taux d’endettement. Ce qu’il faut également considérer, c’est le reste à vivre, parce qu’on est d’accord que 33% d’endettement sur un salaire à 1500€, c’est-à-dire que vous pouvez être endetté à hauteur de 500€ par mois, en mensualités.

Par contre, si vous avez 33% d’endettement sur un salaire de 15000€, vous pouvez être endetté à hauteur de 5000€ de mensualités. Ce qui fait dans la première situation, ça va être 1000€ sur les 1500 de reste à vivre, pour vivre au quotidien, ce qui va être un peu juste si vous avez un loyer à payer, des courses, des enfants, etc. Par contre, sur un même taux d’endettement de 33% sur un salaire de 15000€, on voit qu’il reste encore 10000€ de reste à vivre après la mensualité de 5000€.

Donc avec les 10000€, je pense que vous êtes d’accord, même s’il y a des enfants et un loyer à payer etc., des courses, que c’est beaucoup plus confortable. Et pourtant, on a le même taux d’endettement de 33% sur les 2 situations, mais sur un revenu différent. Donc c’est vraiment ça qu’il faut prendre en compte, parce qu’aujourd’hui, si vous souhaitez devenir propriétaire de votre résidence principale avant d’investir dans l’immobilier, le problème, c’est que vous risquez de venir défoncer votre taux d’endettement.

Supposons que – on va prendre un exemple histoire que ça soit chiffré, que ça soit clair dans vos têtes – supposons que vous gagnez 2000€ par mois en revenus. Okay ? Vous souhaitez investir dans une résidence principale, donc classiquement vous allez prendre un prêt sur 20 ans. Voilà, vous n’allez pas pouvoir investir dans une résidence principale qui coûte plus de 130000€ parce que 33% de taux d’endettement classique sur 2000€, ça fait 666€ à peu près de mensualité par mois, le maximum à ne pas dépasser, ce qui représente environ sur 20 ans un capital que vous pouvez emprunter auprès de la banque de 130000€.

Donc votre résidence principale ne pourra pas dépasser le montant de 130000€, en sachant que si c’est atteint, ces 130000€, vous allez défoncer votre taux d’endettement. Vous en êtes déjà à 33%. Et lorsque vous allez retourner voir votre banque pour lui dire : « Hé ho ! Je voudrais un prêt immobilier. Je vais faire de l’investissement locatif. Oui, je suis déjà propriétaire de ma résidence principale. Regardez tout, c’est trop cool, je suis propriétaire ! » Le banquier va dire : « Oui, propriétaire, mais quand je fais les maths, moi je vois qu’au taux d’endettement, vous êtes déjà à 33%, et qu’en plus, 33% de 2000€, ça veut dire qu’il ne vous reste que 1400€ de reste à vivre, comme on l’a vu auparavant, pour vivre ». C’est pas non plus la folie quoi, avec 1400€, on peut vite les dépenser par mois quand on compte les différentes dépenses de la vie quotidienne.

Donc c’est comme ça que va penser un banquier. Egalement, ce qu’il faut retenir, c’est qu’en tant que locataire, si vous restez locataire dans l’objectif d’investir dans l’immobilier, oui, votre loyer va être une charge qui va être prise en compte dans le calcul du taux d’endettement que votre banquier va utiliser. Rappelez-vous : charges divisées par revenus, et il a votre taux d’endettement.

Le truc, c’est que généralement, et c’est même quasiment tout le temps comme ça, on peut se loger dans des biens plus grands, bien plus luxueux, bien mieux placés en étant locataires qu’en achetant le bien. C’est-à-dire que le loyer que vous allez payer en restant locataire sera généralement plus faible que ce que vous auriez dû payer en mensualités si vous aviez acheté le même bien en question et que vous l’aviez financé auprès d’une banque sur 20 ans, 25 ans, 15 ans, etc. Au niveau de la mensualité, elle aurait été plus élevée que le loyer que vous allez payer aujourd’hui pour ce bien.

Donc c’est là également le gros avantage, c’est que vous allez avoir accès à un panel de biens à un loyer plus faible que si vous aviez dû acheter ce bien en question et le financer auprès d’une banque. Donc c’est pour ça que généralement on dit que lorsqu’on a une mentalité d’investisseur, que l’on souhaite investir dans l’immobilier, se constituer un parc immobilier, il faut rester d’abord locataire dans l’objectif d’acheter des biens immobiliers qui vont générer du cash-flow positif, de façon à montrer au banquier que vous savez investir dans l’immobilier, vous savez générer du cash-flow positif, pour que le banquier continue à vous suivre et à vous financer d’autres affaires.

Alors, je sais, ça peut paraitre contre-intuitif. On est encore locataires alors qu’on est propriétaires de biens locatifs. C’est un petit peu le comble finalement de se dire : « Le mec, je ne sais pas, il a peut-être 5, 6, 10, 15 lots, 15 appartements qu’il loue à des locataires, mais lui-même, il est encore locataire ». Là, on pourrait dire : « Ce n’est pas cohérent, ce n’est pas logique ». Et pourtant, c’est bel et bien le chemin que je vous invite à emprunter, et le chemin que beaucoup d’investisseurs immobiliers utilisent pour ne pas encore une fois grever ce taux d’endettement et pour favoriser ce taux d’endettement vers du parc locatif.

Moi, personnellement, je suis encore locataire, j’ai toujours été locataire. Je n’ai jamais été propriétaire de ma résidence principale, tout simplement pour les raisons que je viens de vous expliquer. Encore une fois, si je vous le dis, c’est qu’il n’y a pas de hasard. C’est que ça fonctionne comme ça, généralement en tout cas sur le marché français.

Alors peut-être que votre banquier, lorsque vous allez essayer de le voir pour financer un bien immobilier, en étant locataire, en voulant financer un bien immobilier pour du locatif, va vous dire : « Oui, Monsieur, c’est très bien. J’entends votre projet, je vois qu’il y a du cash-flow positif, mais il y a quelque chose qui me gêne. Vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, et nous, nous aimerions que vous soyez propriétaire de votre résidence principale d’abord ». C’est quelque chose que vous pouvez entendre de la part des banquiers qui aiment parfois que vous soyez déjà propriétaire de votre résidence principale.

Dans ce cas, ce que vous avez à faire, c’est tout simplement dire que ce que vous présentez, le bien que vous présentez, c’est pour votre résidence principale, que c’est pour vous. Alors, bien évidemment, si vous présentez un lot de parking ou un immeuble de rapport, le banquier va dire : « Mais comment ça, vous allez habiter dans un lot de parking ? Ou vous allez habiter dans un immeuble entier ? » Là, ce n’est pas cohérent. Mais si vous présentez un appartement pour de la colocation, pour du saisonnier, pour un meublé étudiant, ça peut être entièrement cohérent.

Bien évidemment, il faut faire attention puisque si jamais, il voit qu’il y a un loyer qui part sur votre compte courant, vers quelqu’un, il peut se demander : « C’est bizarre. Ça correspond à quoi, cette charge ? » Il faut faire ça avec précaution. On n’aura pas le temps de parler dans cette vidéo du tout, du process, mais sachez que ça peut être des astuces de dire à votre banquier qu’en effet, le bien que vous lui présentez, c’est pour votre résidence principale et que rien ne vous empêche par la suite de le transformer en locatif. Après tout, ça aurait pu être réellement votre résidence principale, et vous allez changer d’avis et le mettre en locatif.

Donc voilà en tout cas sur cette question : « Faut-il être propriétaire ou locataire ? » Soyez locataires si vous souhaitez devenir investisseur immobilier. Alors, voilà, si vous voulez simplement vous procurer votre résidence principale pour y vivre et que l’immobilier, vous vous en battez « la race », soyez propriétaires. Achetez votre résidence principale. C’est cool, vous êtes propriétaire. Il n’y a plus de loyer à payer, et vous capitalisez sur votre résidence principale. C’est parfait.

J’espère que cette vidéo vous a plu. Si vous l’avez aimée, petit pouce bleu en l’air, petit commentaire. Dites-moi ce que vous en pensez. Est-ce que vous êtes propriétaire ou locataire en tant qu’investisseur immobilier ? Partagez la vidéo avec des gens qui se posent la question de savoir s’il faut être propriétaire ou locataire d’abord de leur résidence principale.

Et également, lis bien la barre de description puisque j’ai un petit cadeau pour toi. Ce n’est même pas un cadeau. C’est un programme. C’est l’Ecole de l’Elite Financière, un programme dans lequel je vais t’apprendre à devenir indépendant financièrement, notamment via le véhicule de l’investissement dans l’immobilier, où je t’apprends de A à Z comment investir dans l’immobilier, en passant de la définition de ton projet à la fiscalité et la comptabilité, en passant par tout ce qu’il y a à l’intérieur. Tu te doutes que l’immobilier, ce n’est pas non plus quelque chose de simple, même si ce n’est pas « compliqué ». Il y a pas mal d’étapes intermédiaires. Et donc, c’est tout ça que je t’apprends.

Bref, je ne t’explique pas tout maintenant, sinon ça risque d’être un peu long. Donc barre de description : l’Ecole de l’Elite Financière. Je te laisse checker tout ça tranquillement. A très très vite. Ciao ciao !