84 000€ de plus value lors d’un achat-revente dans l’immobilier

Salut à tous,

j’ai le plaisir de vous retrouver aujourd’hui à Rouen chez William (que vous pouvez retrouver ICI) qui m’a fait le plaisir de m’accueillir chez lui pour m’expliquer plus en détails comment il a dégagé 84 000€ de plus-value lors d’un achat-revente. Vous avez bien lu, 84 000€ ! Je pense qu’il y a de quoi apprendre de la part de William alors je vous laisse regarder immédiatement cette vidéo ! 🙂

84 000€ de plus value lors d’un achat-revente dans l’immobilier

https://www.youtube.com/watch?v=4eGNShBWEOA

Retranscription texte de la vidéo :

Raph : Salut à tous, bienvenue sur cette nouvelle vidéo, je me trouve aujourd’hui à Rouen en compagnie de William, William salut !

William : Salut Raphaël, merci d’être ici, bonjour à tous !

Raph : Est-ce que tu peux te présenter rapidement pour les lecteurs ?

William : Je suis William, je suis marié, j’ai 2 adolescentes, je suis en Normandie et je suis professionnellement commercial itinérant, je suis aussi investisseur immobilier depuis 2007 et voilà !

Raph : C’est déjà pas mal ! Vis-à-vis de ton parcours immobilier, est ce que tu peux nous dire un petit peu ton vécu, ton passé, quelles opérations tu as déjà fait ?

William : Ouais, tout à fait ! J’ai commencé à investir, j’avais 36 ans. J’aime bien le dire parce que je vois beaucoup de gens qui investissent à 20 ans, 25 ans et 30 ans et du coup ça met un peu les vieux comme moi à la retraite prématurément et du coup même si vous avez 35 ans ou 40 ans, vous pouvez encore investir donc ça c’est une bonne nouvelle. J’ai commencé à investir en 2007 dans l’achat d’un petit appartement, un studio à Rouen avec une place de parking. Une belle opération où j’ai mis un locataire immédiatement et qui a toujours été loué depuis. Une belle expérience qui m’a donné envie de continuer. J’ai acheté fin 2007 une grange qui était vraiment en mauvais état puisque c’était une écurie avant, les vaches y dormaient et donc j’ai acheté cette bâtisse là que j’ai divisé en 2 maisons. Ensuite, j’ai acheté une autre grange que j’ai divisé en 3 maisons.

Raph : Encore une grange ! Y’a que ça ici ou tu adores les granges ?

William : En Normandie, on a beaucoup de granges et je suis vraiment amoureux des bâtiments. Redonner vie à ce genre de bâtiments me rend très heureux donc j’adore ça. J’ai acheté ensuite un immeuble de rapport dans une autre optique cette fois pour mettre à la location. Un immeuble de 7 appartements donc et je suis en train d’acheter actuellement une maison de 4 chambres pour mettre en colocation.

Raph : Ok, donc toi tu tapes dans tous les types de location, du studio à l’immeuble en passant par la grange, tu fais un peu de tout !

William : Ça permet de me former d’une part, de varier les investissements et ça permet vraiment d’apprendre plein plein de choses !

Raph : Si on revient un peu sur l’achat-revente de cette grange, on va en parler plus en détails. Donc achat-revente dit forcément revente à la fin et plus-value normalement, est-ce que c’est le cas ?

William : C’était l’idée en tout cas !

Raph : Est-ce que tu peux nous dire si tu as eu une plus-value et si oui, de combien ?

William : J’ai eu, oui, une plus-value !

Raph : Ça me rassure !

William : Donc ça c’est une première bonne chose avec une plus-value plutôt très intéressante puisque c’est une plus-value de plus de 84 000€ !

Raph : Très intéressante ! En combien de temps ?

William : En tout, c’est une opération que j’ai mené sur 18 mois donc 84 000€ sur 18 mois.

Raph : 18 mois en longueur mais en temps réel travaillé, c’est beaucoup moins !

William : Oui, on va dire en 1 an quoi !

Raph : C’est très intéressant ! Alors une grange, pourquoi une grange ?

William : J’avais cette envie de rénover quelque chose qui n’était pas en bon état. Je suis issu d’une famille où mon père était dans le bâtiment donc j’ai grandi un peu avec ça et donc j’aime beaucoup la pierre et faire revivre une vieille bâtisse de plus de 100 ans en maison d’œuvre, ça me rendait vraiment très heureux. J’ai trouvé ça dans une agence immobilière.

Raph : Quand t’es rentré dedans, ça ressemblait à quoi ? Ça t’a pas fait peur ? Est-ce que tu t’es projeté directement dans ton futur projet ?

William : Quand je suis rentré dedans, j’ai vu une écurie, j’ai vu des endroits pour boire, pour manger, j’ai vu un bêtiment vraiment en piteux état mais avec des belles structures donc je me suis projeté rapidement. C’était une grande bâtisse qui avait déjà 2 portes d’entrée, c’était assez naturel, c’était bien divisé donc je me suis projeté assez vite. Il fallait bien nettoyer mais je me suis projeté assez rapidement !

Raph : Alors le cœur d’un achat-revente, ça reste quand même les travaux, c’est la plus grosse étape, c’est là où on va gagner l’argent finalement. Comment ça s’est passé avec les travaux ? Est-ce que t’as tout géré toi même ? Est-ce que t’as trouvé les artisans ? Est-ce que t’es passé par une société, un courtier en travaux ? Dis nous tout !

William : Alors je vais parler de budget du coup pour parler des travaux. En terme de travaux, ça m’a couté à peu près quasiment le même prix que l’achat du bien. L’achat m’a couté 128 000€ (bâtiment brut) et j’ai fait à peu près 110 000€ de travaux donc c’était presque équilibré donc c’était intéressant. Je vais parler du prix de revient et du prix de vente et après j’expliquerai un petit peu plus en détails

Raph : On fait comme ça, c’est parfait !

William : C’est génial ! Le prix de revient de la plus grande maison (c’était pas deux maisons exactement identiques) était de 129 000€ pour celle-ci et de 105 000€ pour la plus petite ! Je les ai revendues pour la grande 165 000€ et pour la petite 155 000€ d’où cette plus-value de 84 500€ environ (ce sont des chiffres arrondis parce que je n’ai pas tous les détails).

Raph : Et donc les travaux ?

William : J’ai commencé par faire venir un architecte, c’est un bâtiment qui faisait à peu près 200m2 donc au dessus de 170m2, la législation nous impose de faire valider le plan par un architecte. Le plan effectué, j’ai fait venir des artisans sur le chantier. Certains m’ont chiffré, par exemple pour le placo, directement sur le plan, ça allait très bien ! Pour le gros œuvre, il fallait aller sur place pour voir les activités donc j’ai moi même fait venir tous ces artisans, j’ai fait faire des devis et ensuite c’est moi qui ait choisi les artisans. J’ai fait le maitre d’œuvre sur ce chantier.

Raph : Tu as tout géré quoi ?

William : J’ai tout géré à part les plans parce que la loi me l’interdisait et parce que j’ai pas les compétences mais pour le reste j’ai tout géré.

Raph : T’as géré l’arrivée des artisans, la synchronisation, le suivi du chantier, t’étais là tous les jours ?

William : J’étais pas là tous les jours parce que j’avais quand même une certaine confiance dans les artisans mais j’étais là malgré tout tous les 2 ou 3 jours pour vérifier que ça se passait bien et vérifier que les artisans étaient bien venus car ils ont d’autres chantiers et, par expérience, même si on les connaît bien, si on est pas assez là et bien ils ont tendance à aller là où les gens sont plus tenaces donc il faut l’être malgré tout.

Raph : Ça s’est bien passé ?

William : Ça s’est bien passé en général, ils étaient relativement présents, ils ont bien travaillé donc c’était génial.

Raph : C’est cool alors ! Est-ce que tout au long de ton opération, t’as eu une crainte, une peur, tu t’es dit « ouh la, là ça va être chaud, ça va pas passer » ou une inquiétude ?

William : L’inquiétude principale qu’on peut avoir dans ces moments là, c’est que le prêt était différé. C’est à dire que je devais commencer à rembourser après les travaux, après la vente mais avec un laps de temps qui était quand même limité. J’avais 12 ou 13 mois ! Et plus le temps avançait et plus je me demandais si j’allais pouvoir finir les travaux et mettre en vente avant le démarrage des échéances. C’est le plus gros stress que j’ai eu mais finalement ça s’est bien passé puisque j’ai réussi à vendre la première maison avant les premières échéances ce qui m’a permis de commencer à rembourser et la seconde dans la foulée donc ça s’est bien bien passé !

Raph : Combien de temps pour la seconde ?

William : La seconde, je l’ai vendue dans les 15 jours après la première ! C’était vraiment un bonheur ! J’avais 3 agences qui s’en occupaient et c’est mon agent immobilier qui m’a vendu les 2 en 15 jours, c’était génial !

Raph : C’était royal ! Est-ce que t’as quelque chose à ajouter sur cette opération ? Un truc intéressant à savoir dans le cadre d’un achat-revente ?

William : La chose sur laquelle je voudrais mettre en garde, c’est par rapport au crédit, par rapport à la demande de crédit à la banque parce que les banquiers n’aiment pas trop trop ce type d’investissement. Il y a 2 raisons à cela.

La première raison, c’est que quand vous allez faire un achat pour louer, il est à peu près sur que vous allez louer rapidement. La revente, c’est pas toujours le cas, il y a des endroits où ça se vend plus ou moins bien. Si les travaux ont coûté cher, est-ce qu’on va pouvoir vendre au bon prix pour réussir à amortir ? Donc ça les banquiers n’aiment pas trop ! Le risque est quand même plus important dans ce cadre là.

La deuxième chose, c’est que quand on achète pour louer, le banquier va intégrer le montant des loyers théoriques dans vos revenus, ce qui fait que ça augmente notre capacité d’endettement. Notre taux d’endettement est plus important puisqu’il va considérer là en l’occurrence un loyer potentiel de 850€ pour chaque maison donc il m’a rajouté 1700€ de mes revenus potentiels donc ça a naturellement augmenté ma capacité d’endettement.

Raph : Ça joue en ta faveur finalement parce que dans un achat-revente, il n’y a pas de revenus !

William : Bah non, si je disais que c’était pour la revente, il ne m’aurait pas comptabilisé ces 1700€ et peut être que j’aurais pas pu avoir mon prêt !

Raph : Ils n’aiment pas trop ça donc !

William : Ils aiment pas trop ça, vaut mieux dire que c’est pour louer !

Raph : Je te remercie en tout cas pour toutes ces informations ! Quant à moi, je vous invite très fortement à aller sur le site de William (http://l-immobilier-facile.com/), il y a plein d’informations sur l’immobilier, c’est très instructif donc n’hésitez pas à aller faire un tour ! Je te remercie pour tout ça en tout cas William et nous on se dit à très bientôt !

William : Merci Raphaël et merci à tout le monde, à très bientôt, salut !

Dites moi dans les commentaires ci-dessous si vous avez déjà fait un achat-revente ? Si oui, quelle plus-value avez-vous dégagé ? Si non, comment investissez-vous ou souhaitez-vous investir ? 🙂

A très bientôt,

Raph