La bourse est plus risquée et volatile que l’immobilier (ou pas ?)

L’immobilier est moins risqué, l’immobilier nécessite moins de connaissances, l’immobilier est plus facile à maîtriser, l’immobilier est moins volatile, … Ca, c’est tout un tas de propos que j’entends que trop régulièrement de la bouche de ceux qui ne jurent que par l’immobilier et qui ont beaucoup d’idées conçues au sujet de la bourse.

Dans cette vidéo, je te propose qu’on fasse un comparatif en 9 critères sur :

• les actions individuelles américaines
• un tracker S&P500
• l’immobilier en France

Vous verrez que l’immobilier est loin d’être toujours en haut de la liste des 9 critères étudiés…

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La bourse est plus risquée et volatile que l’immobilier (ou pas ?)

Retranscription de la vidéo :

Les amis, bienvenue sur cette nouvelle vidéo, est-ce que la bourse est plus risquée que l’immobilier ? Je vais répondre à un commentaire que j’ai eu de la part d’un client.

On est ici en Chine, à Chongqing, je ne sais pas si je le prononce bien les amis. Cette ville, tu en as peut-être déjà entendu parlé. Tu l’as peut-être déjà vu sur les réseaux sociaux. Puisque c’est la ville what the fuck, 3.000 gratte-ciels, 35.000.000 d’habitants, la plus grande ville du monde.

C’est là où tu as un métro qui rentre dans un immeuble, c’est des vues de malade. Je ne sais pas si tu arrives vraiment à percevoir la beauté du panorama qu’on a depuis cette belle chambre. De nuit, c’est tout simplement impressionnant. Mais, nous sommes, en tout cas, ici, en Chine.

Alors, les amis, je vais vous lire le commentaire que j’ai reçu de la part de ce client. Et, ensuite, on fera un comparatif tout simplement entre immobilier, bourse ; et, la bourse, on va la diviser entre les actions individuelles et les fameux trackers.

Alors, je vais faire en sorte, je vous le promets de ne pas avoir d’animosité envers l’immobilier ou les trackers. Je vais faire vraiment un comparatif en combien de critères : 1 – 2 – 3 – 4 – 5 – 6 – 7 – 8 – 9 critères où on va comparer pour ces 3 possibilités qu’est ce qui semble le mieux. Okay, les amis ?

Alors, on lit d’abord le commentaire : je vous mets le screenshot, ça sera plus simple à l’écran : « Salut Raphael, j’étais Team immo puisque je n’ai que de l’immobilier aujourd’hui. Mais, cela comporte pas mal de problèmes comme évoqué dans ta vidéo, donc, je cherche à rééquilibrer mon patrimoine. Et, je suis d’accord, c’est mieux d’avoir son patrimoine en bourse ou autre car moins chronophage. Le problème des autres investissements, même si je parle en non érudit, c’est qu’ils comportent plus de risques donc plus de stress, et qu’ils demandent plus de connaissances que l’immobilier. L’immobilier est relativement plus facile à maitriser : on achète moins cher que le marché, on fait du cash-flow, et a l’avantage de l’effet de levier en plus, comme tu dis. L’autre avantage de l’immobilier c’est qu’il est moins volatile, au pire en France, on prend du moins 25% sur de l’immobilier. Alors qu’en bourse ou en crypto, on peut perdre 50 ou 75% sans problème si on s’y prend mal. Donc, la bourse, les cryptos c’est mieux c’est sûr. Encore faut-il investir avec le bon timing et les bons supports. Et, ça, c’est la plus grande difficulté pour les non érudits comme moi. »

Bon, les amis, quand j’ai lu ce commentaire, cette remarque qui finalement devait être sous une vidéo YouTube, et ce n’est pas forcément un client, je me suis : il y a beaucoup de croyances limitantes. Encore une fois, on voit très bien à travers ce commentaire que l’immobilier en France est très bien compris et très apprécié. Et que la bourse, malheureusement, et les chiffres en témoignent, est vraiment quelque chose encore que les Français ont beaucoup du mal à comprendre, à percevoir et à juger, à jauger. Donc, on va essayer de démystifier un petit peu tout ça dans cette vidéo.

Donc, les critères. Je te les fais apparaitre à l’écran floutés évidemment pour que tu restes bien jusqu’au bout de la vidéo. Mais, ne t’en fais pas, à la fin de la vidéo, je te mettrai le tableau récapitulatif de tout ce que j’ai écrit. Comme ça, tu pourras faire un screenshot, si tu le souhaites, de tout ce qu’on va dire dans cette vidéo.

Donc, les amis, je vais te montrer la chambre, quand même, elle est magnifique. On est ici chez Tonton Marriott, comme d’habitude, les amis. On a vraiment une très belle chambre, ici, une belle suite.

Alors, certains vont aimer, d’autres ne vont pas aimer, certains vont dire : « C’est kitch », il y a de l’or partout. Moi, je n’aime pas du tout les grands tableaux comme ça. Moi, c’est ma came. Moi, c’est clairement ma came. On a très très bien dormi, ici, cette nuit.

La salle de bain, elle est tout simplement immense. Donc, tu vois, là, le miroir, il fait, je ne sais pas combien de mètre, la baignoire, comme tu peux le voir, il y a de l’eau dedans, on s’est fait plaisir également.

Bref, c’est vraiment une très très belle chambre avec une cheminée, ici, une fausse cheminée mais une cheminée quand même. Et, surtout, une très très belle vue sur la rivière et les gratte-ciels. La nuit, c’est juste incroyable, il y a des beaux bateaux tout illuminés qui circulent la nuit. C’est juste incroyable les amis. Bref, très très belle chambre.

Je pense que tu n’es pas venu pour faire un room-tour d’une suite chez Tonton Marriott. Donc, on va commencer et comparer immédiatement.

Alors, immobilier versus actions individuelles aux Etats-Unis. L’immobilier c’est en France et versus tracker S&P500.

1. Temps

Premier critère : tu sais, le temps que ça prend. Bon, on est d’accord, l’immobilier ça prend énormément de temps. Il faut faire les recherches, gérer les travaux, obtenir un financement, mettre en place les locataires, signer tous les contrats, faire l’entretien régulier du bien, ça prend énormément de temps, c’est très chronophage. Okay.

A l’inverse, les actions individuelles aux Etats-Unis, c’est peu de gestion. Et, les trackers, j’ai envie de dire, très peu de gestion. Très peu de gestion pour les trackers prace que c’est vraiment un « set and forget », c’est-à-dire que tu achètes ton tracker et tu peux l’oublier littéralement. Et, c’est pour ça que beaucoup de gens l’aiment.

Les actions individuelles, on a souvent tendance à dire que ça prend énormément de temps. Non, moi, ça me prend très peu de temps parce qu’une fois que tu as acheté, logiquement, tu as validé les fondamentaux. Donc, tu n’as aucune raison d’aller surveiller tous les 4 matins.

Moi, j’ai des actions que j’achète pour les détenir dans l’idée 10 – 20 – 30 ans, jusqu’à ma mort. Donc, je surveille régulièrement ce que ça donne. Mon courtier m’envoie tous les trimestres les résultats trimestriels. Je regarde si les bénéfices sont corrects, si ça suit son cours. Et, si c’est le cas, à priori, il n’y a aucune raison qu’on aille revendre. Donc, actions individuelles et trackers battent largement l’immobilier en temps que ça prend.

2. Concentration du risque

Concentration du risque. Là, il y a de belles choses à dire puisqu’en immobilier, en fait, les gens pensent que ce n’est pas risqué mais c’est extrêmement risqué puisque ton risque il est très concentré. Imaginons, j’ai un immeuble à Reims, par exemple de mon côté, de 5 lots. Imaginons, demain, cet immeuble, il se fait dézinguer, il brule ou il se fait squatter ou bref, c’est la guerre, je n’en sais rien, il se fait péter en 2, impossible de l’exploiter.

Moi, en face, j’ai toujours la banque qui va me prélever ma mensualité, l’assurance qui va me prélever, la taxe foncière qui va me prélever, la CFE, tout ce que tu veux qui va me prélever. Okay.

Donc, mon risque, il est très concentré dans un tout petit nombre de lots à un emplacement géographique très limité.

A l’inverse, les actions individuelles, il y a un risque qui est très peu concentré d’après moi. Parce que si tu t’es fait un beau portefeuille de valeurs, de 20 à 30 valeurs dans les 11 secteurs de l’économie, dans des mastodontes, dans l’économie américaine, à priori, il y a très très peu de raisons que tu aies un risque, puisque toutes ces valeurs auront des activités internationales dans des dizaines de pays, voire 100 – 150 pays, voire 180 pays.

Et, donc, ton risque il est extrêmement faible parce que tu as une très belle diversification sectorielle dans les plus gros mastodontes mondiaux à travers le monde. Okay ?

Par contre, le tracker, d’après moi, c’est un risque concentré. Alors, là, tu vas me dire : « Attends, Raph, ce n’est pas logique. Si toi, tu as 20 à 30 valeurs dans un portefeuille d’actions individuelles et que moi, j’achète un tracker S&P500 qui est censé contenir les 500 plus grosses entreprises américaines, j’ai logiquement moins de risques puisque j’ai plus de valeurs en portefeuilles ».

En fait, en ce moment, non. Parce que quand on regarde la typologie du S&P500, le risque est extrêmement concentré sur une poignée de valeurs technologiques. Donc, il y a 5 – 6 – 7 valeurs qui aujourd’hui représentent la majorité de la traction du S&P500. Et, aujourd’hui, ton risque, d’après moi, quand tu achètes un tracker S&P500, il est extrêmement concentré dans ces valeurs qui tirent le marché et qui font la performance du marché.

Donc, en ce moment, je trouve qu’avoir un portefeuille d’actions individuelles 20 à 30 positions est beaucoup moins risqué qu’un S&P500 où ton risque est extrêmement concentré sur une poignée de valeurs.

3. Performance

Ensuite, concernant la performance, troisième paramètre. En immobilier, la performance, elle est moyenne, elle n’est pas dégueulasse. Elle n’est pas exceptionnelle, alors qu’en bourse, la performance, elle est globalement de 8 à 10% par an.

On va dire que pour les actions individuelles et pour le tracker S&P500, on est « mangé à la même sauce ». C’est 8 à 10% par an sur le très long terme. Tu vas lisser la moyenne du marché, tu ne vas pas le battre, tu ne vas pas le sous-performer.

Après tout, quand tu investis dans des actions individuelles, tu investis normalement dans les plus belles valeurs de chaque secteur. Donc, grosso merdo, ça fait encore une fois la performance moyenne long terme du S&P500. Sauf, en ce moment, où tu as des valeurs technologiques, qui drainent, qui poussent le marché.

Mais, j’ai presque envie de dire qu’on est dans une anomalie de marchés avec uniquement 4 – 5 valeurs qui font toute la performance et tout le reste des valeurs qui produisent des performances tout à fait normales mais qui semblent « invisibles » en ce moment parce que sur le devant de la scène se trouvent uniquement les valeurs technologiques.

Donc, là, pour le coup, l’immobilier prend une fessée également par rapport à la bourse puisque la bourse, ça a été prouvé, sur le long terme, ça produit évidemment plus de performance que l’immobilier avec beaucoup moins de risques et beaucoup moins de temps à y passer.

Donc, pour l’instant, sur les 3 premiers paramètres, on voit clairement que l’immobilier est à la traine.

4. Fiscalité

La fiscalité. En immobilier, on a beau dire, elle est quand même haute. Parce que même si on peut faire de l’amortissement, effacer son imposition, etc…, on a toujours un truc à payer que ce soit les taxes foncières, les CFE, les CRL. On parle vraiment que de la partie fiscalité ici.

Mais, il y a un moment l’amortissement, il ne dure pas non plus toute une vie, il ne dure pas à l’infini. Il y a un moment ou un autre, logiquement, ton bien, ton immeuble, ton patrimoine a fini de s’amortir. Et, c’est là où, peut-être, tu fais un arbitrage. Mais, en tout cas, la fiscalité, elle est quand même globalement assez élevée en immobilier par rapport au risque et par rapport à la performance.

Alors qu’en bourse, on ne va pas dire qu’elle est faible mais elle est pareille. J’ai envie de te dire, en fait, pour la vidéo, je vais mettre les 3 actifs, les 3 possibilités sur le même piédestal. C’est-à-dire que, en actions individuelles, tu vas être taxer à 30% sur tes dividendes et tes plus-values. Peut-être que les trackers, ici, vont gagner sur les trackers capitalisants. Puisqu’en effet, sur les capitalisants tu vas être uniquement fiscalisé à la revente à 30% sur tes plus-values. Alors, qu’un distribuant sera lui aussi directement fiscalisé à 30% sur les dividendes distribués.

Donc, on a un avantage, ici, pour le tracker capitalisant qui peut déclencher une fiscalité de façon retardée un peu plus tard dans le futur. Alors que malheureusement, sur le reste, l’immobilier et les actions individuelles, on est globalement, immédiatement taxé. Okay ?

5. Liquidité

La liquidité. En immobilier, elle est extrêmement faible. Ça prend des mois à vendre.

Les gars, je vais m’assoir un petit peu parce que je commence à avoir mal à mon petit bras qui, je vous le rappelle, a une épaule cassée. Donc, on va un petit peu préserver ça quand même.

La liquidité, elle est très faible en immobilier. Ça prend des mois à revendre, ça coûte cher. Il y a des frais de notaires, il faut trouver un acheteur, il y a des marchés plus ou moins évidents pour revendre. Alors qu’avec des actions ou les trackers, je veux revendre, dans la seconde, c’est terminé. Donc, il y a une liquidité qui est excellente.

Donc, là encore, dire que la bourse comporte plus de risques quand récupérer son argent prend des mois, et coûte très cher, c’est à mon sens un petit peu what the fuck. Quand on voit qu’en bourse, on peut récupérer tout de suite, en fait, son argent et son capital.

6. Coût d’entrée

Le coût d’entrée. Alors c’est très élevé. Encore une fois, dans la continuité de ce je viens de dire, pour l’immobilier, ça coute 7 à 10% de frais de notaire. C’est extrêmement élevé. Alors qu’en bourse, c’est très faible. Pour les actions individuelles, c’est même moins cher que pour les trackers.

Pour les trackers, tu vas être à 0,1 – 0,2 – 0,3% de frais de gestion par an. Donc, ça peut paraitre très peu pour les gens mais ça peut faire beaucoup d’argent sur le long terme. Les actions individuelles ça peut te coûter aussi peu que 35 centimes de dollars sur IBKR pour passer un ordre de plusieurs centaines voire plusieurs milliers de dollars.

Donc, ça coûte bien moins cher que les trackers puisque tes actions individuelles, une fois que tu les as achetés, tu n’as plus rien à payer, elles t’appartiennent, tu as payé pour acheter tes actions. Par contre, le tracker, tu paies, lui, tous les ans, ces frais de gestion. Donc, ils sont déduits de ta performance, donc, ça semble totalement invisible, non douloureux, etc… mais c’est une réalité, c’est quand même plus coûteux un tracker. Okay ?

Donc, là, pour le coup, les actions individuelles gagnent en termes de coût d’entrée ou en tout cas, combien ça coûte à gérer.

7. Gestion

La gestion. En immobilier, elle est très active. Puisque même si tu délègues en agence ou en étude d’huissier, comme je le fais, moi, malheureusement, il y a toujours, un moment ou un autre, tu es contacté ou tu as un truc à gérer, où ça ne va pas ou il faut prendre une décision. C’est chiant. Donc, l’immobilier, c’est extrêmement actif comme gestion.

Donc, tu vois, c’est moins liquide, ça coûte plus cher, c’est moins performant, ça prend du temps. Franchement, pour l’instant l’immobilier, ce n’est pas volontaire de ma part de dresser un tableau négatif. Mais, factuellement parlant, on voit très bien avec ce que je suis en train de te dire, c’est moins intéressant.

Donc, la gestion est très active en immobilier.

Actions individuelles, elle est active. Même si comme je te l’ai dit précédemment, en fait, une fois que tu as constitué ton portefeuille, tu n’as pas à le surveiller tous les 4 matins. Moi, je regarde tous les jours parce que c’est mon activité via ce que je vous propose sur internet et que j’adore ça.

Mais, en réalité, tu n’es pas du tout obligé, tu pourrais faire un point tous les 3 mois pour voir, au moment des résultats trimestriels, si tes entreprises tiennent la route ou « continuent de délivrer ce qu’elles doivent délivrer ». Mais, ça prend vraiment, si on le veut, peu de temps.

Par contre, en effet, la gestion des trackers, pour le coup, il est totalement passif. Encore une fois, c’est set and forget, tu peux acheter et oublier.

Alors, ce n’est pas forcément ce que j’aime parce qu’il y a beaucoup de gens qui achètent des trackers sans rien comprendre du tout à la bourse, ou même pas des principes économiques de base en termes de connaissances.

Et, moi, ça me gêne toujours un petit peu de voir des gens acheter un actif, investir de l’argent sans trop comprendre, ils se disent : « Bon, vas-y, j’achète le tracker, j’oublie, je ne comprends rien mais c’est mieux que rien ».

Alors, oui, c’est mieux que rien. Parce qu’en réalité, tu ne fais pas une bêtise, tu ne fais pas une erreur que d’acheter un tracker S&P500, mais, ça me gêne toujours quand je vois des gens faire des choses en investissements sans comprendre ce qu’ils font, tu vois.

Donc, là, le tracker gagne en termes de passivité. On ne va pas se mentir.

8. Risque de volatilité

Le risque de volatilité, que disait cette personne. Oui, on peut perdre 25% du jour au lendemain en bourse. Encore une fois, ça dépend de ce que tu achètes. Si tu achètes des mastodontes de l’économie, Colgate, Coca-Cola, Mac Donald’s, Walmart, il y a pleins de valeurs qui, à priori, ne vont pas perdre, demain en te réveillant, 25% du cours de bourse.

Sinon, ça veut dire qu’on est sur un coronavirus bis, on est sur un crack économique. Il y a un truc. Tu vois, il y a un truc qui se passe. Mais, non. On n’en est pas sur la volatilité des crypto monnaies. Donc, non. La volatilité en actions, elle est modérée.

En tracker, du coup, modérée. Puisque grosso merdo, c’est plus ou moins la même chose. Et, en immobilier, en effet, là, l’immobilier peut-être gagne sur ce paramètre, puisque la volatilité, elle est moindre sur l’immobilier. Mais, aussi, parce que on ne traque pas du tout en temps réel la volatilité du prix du mètre carré. C’est à dire que le prix du mètre carré, à Rouen, à Nîmes ou à Paris, il n’y a pas un site qui, chaque seconde, te réactualise combien vaut un mètre carré. Alors qu’en bourse, c’est ça.

Donc, en bourse, on va dire, la folie des investisseurs est plus directement reflétée dans le cours de bourses. Alors qu’en immobilier, ce qui se passe tu ne le vois pas forcément en temps réel.

Donc, il y a ce mécanisme qui fait qu’il protège un petit peu la stabilité, la volatilité. Okay ?

9. Temps de formation

Et, dernier point, c’est le temps de formation. La personne disait dans son commentaire qu’à priori, il faut plus de connaissance que l’immo, c’est plus facile de maitriser l’immobilier. On achète moins cher que le marché, on fait du cash-flow.

C’est pareil en bourse. On achète idéalement moins cher que ce que ça vaut. Et, on fait du cash-flow avec le dividende. Et, est-ce qu’il faut plus de connaissances que l’immobilier ? Franchement, je ne suis pas si sûr quand on voit qu’en immobilier, il faut quand même maitriser tout un tas de trucs, tu vois.

Il faut d’abord, bien acheter le bien, donc, comprendre ce qu’il faut demander au vendeur, les points de vigilance, les points de danger. Ensuite, il faut monter un dossier de financement, donc, comprendre tous les rouages bancaires.

Ensuite, il faut faire des travaux, donc, comprendre la psychologie d’un artisan, comprendre comment ça marche, rénover une salle de bain, rénover une cuisine, les mesures, ce qui est important pour regarder, l’étanchéité. Il y a plein de trucs à regarder dans les travaux. Il y a des gens, ils dédient leur vie aux travaux et ils en apprennent encore toujours.

La fiscalité derrière, la comptabilité, la gestion du bien, la mise en place d’un locataire, les contrats de location, il y a énormément de choses à apprendre.

Je suis passé par là, et je l’ai fait et franchement, c’est des centaines, des centaines et des centaines d’heures d’apprentissage, à la fois théoriques et de terrain. Alors que la bourse, je ne vais pas te dire que c’est peut-être moins mais je pense sincèrement que c’est moins. Parce que à la fin c’est toi, devant ton ordi et des chiffres. Tu regardes un chiffre d’affaires, une marge, des bénéfices, l’endettement, l’évolution du dividende, l’historique. Tu regardes l’activité de l’entreprise. Mais, il n’y a pas forcément grand-chose de bien difficile à comprendre, une fois que tu as mis le nez dedans.

Il y a des ratios à comprendre, que tu vas découvrir pour la première fois au début. Mais, tu vois, moi, je regarde 20 à 25 indicateurs avant d’investir en bourse. Franchement, pour maitriser les 20 à 25 indicateurs, en sachant que parmi ceux-là, il y a l’évolution du chiffre d’affaires, donc, combien d’argent tu as encaissé, l’évolution des bénéfices, donc, combien, il te reste à la fin. Ça, c’est des choses que des gens de base comprennent déjà facilement, tu vois.

Donc, clairement, je pense que se former en bourse est beaucoup moins dur et chronophage que se former en immobilier où il y a énormément de choses à maitriser et à priori qu’on ne maitrise pas forcément au moment où on passe à l’action. Tu vois ?

Donc, temps de formation en immobilier, ça me parait élevé. En actions individuelles, là j’ai mis élevé sur mon tableau mais en réalité, pour moi, c’est moins élevé clairement. Et, tracker, ça peut être nul mais comme je te le disais, je n’aime pas voir un mec qui ne comprend rien, qui arrive, qui achète un tracker, et qui oublie et qui va penser que tout va bien se passer.

Il y a quand même des choses à comprendre sur les trackers, sur les mécanismes de fonctionnement, sur les risques propres aux trackers, sur ce que ça peut délivrer et aussi ne pas délivrer. Bref, il y a des choses quand même à maitriser.

Donc, voilà les amis. J’essaie de faire rapide, concis, efficace. Ce tableau, je te le fais apparaitre maintenant à l’écran de façon complète. Comme ça, tu pourras si tu veux faire un screenshot et te le garder de côté sii ça t’intéresse.

Dis-moi si tu es d’accord avec moi sur tout ce que je t’ai dit.

Clairement, ce qui remporte d’après moi, ce battle, c’est clairement les actions individuelles, puisque j’ai investi presque 1,2 million dans des actions individuelles aux Etats-Unis qui versent des dividendes.

Donc, tu as bien compris que si je suis allé 100% sur ça, c’est que, à priori, je trouve que c’est clairement ce qui se démarque du reste. Je revends d’ailleurs une partie de mon immobilier pour le mettre en bourse.

Donc, pour moi, c’est les actions individuelles qui ont le plus de potentiel et le plus d’avantages. Mais, chacun verra midi à sa porte, comme on le dit.

D’ailleurs, dis-moi dans les commentaires ci-dessous ce que tu en as pensé, est-ce que tu es d’accord avec moi ? Pas d’accord. Je suis toujours curieux d’avoir ton retour.

Lis bien la barre de description également pour avoir pas mal de ressources sur l’investissement en bourse dans les actions à dividendes, comme tu l’as compris. Et, de mon côté, je te dis à très très vite en direct de cette ville de Chongqing en Chine continental. C’était Raph. Ciao ciao !