Comment défiscaliser dans l’immobilier ancien ?

Certains français pensent que si on investit dans l’immobilier alors on va gagner de l’argent (heureusement) et donc payer plus d’impôts (du coup, ils ne veulent plus investir).

Le truc, c’est que c’est tout à fait normal de payer plus d’impôts, ça veut dire que vous gagnez plus d’argent et que vous en avez plus à la fin du mois.

Mais si je vous disais maintenant qu’il est possible de gagner plus d’argent et de ne pas payer plus d’impôts en défiscalisant de façon 100% légale et approuvée par Bercy, est-ce que tu me croirais ?

C’est ce que je te montre dans cette vidéo pour que tu puisses investir dans l’ancien, gagner plus d’argent grâce à l’immobilier sans payer plus d’impôts.

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Comment défiscaliser dans l’immobilier ancien ?

Retranscription de la vidéo :

Yo ! J’espère que tu vas bien. Dans la vidéo du jour, on va parler de comment défiscaliser grâce à l’immobilier ancien. Je vais un tout petit peu te parler du neuf, et je vais te montrer pourquoi ce n’est pas intéressant en tant qu’investisseur de défiscaliser via l’immobilier dans le neuf.

Avant qu’on ne commence cette vidéo, comme d’habitude, clique bien sur le bouton « S’abonner » si tu n’as pas encore rejoint les plusieurs milliers d’abonnés à la chaîne YouTube. Tu vas recevoir tout un tas de prochaines vidéos. Donc abonne-toi, c’est important. Et également, lis bien la barre de description puisque j’ai deux cadeaux pour toi. Le premier, c’est une formation offerte, un pack de bienvenue qui contient 6 vidéos, je ne te dis pas exactement. Il n’y a pas que de la vidéo, il y a d’autres choses d’ailleurs, et que ça va un petit peu parler d’immobilier et d’autres choses. Donc ça devrait t’intéresser. Donc récupère ça dans la barre de description.

Egalement, je vais t’offrir ce livre-là : mon livre papier « Des bancs de la fac à l’indépendance financière ». Donc ça, je te l’offre. Tu as simplement à payer les frais de livraison, et ça arrivera directement chez toi dans ta boite aux lettres. Un livre papier qui t’explique comment je suis passé des bancs de la fac à l’indépendance financière à 23 ans, en moins de 3 ans.

Les choses étant dites, commençons le sujet de la vidéo. Comment défiscaliser dans l’immobilier ancien dans l’objectif de ne pas payer d’impôts ? Donc directement en France, lorsqu’on parle de gagner plus d’argent, les gens vont tout de suite penser à « Okay, gagner plus d’argent, mais à quel prix ? Combien je vais payer d’impôts ? Si je gagne plus d’argent mais que j’en donne 50-60% à l’Etat, est-ce que ça vaut vraiment le coup ? »

Et il y a beaucoup de gens qui vont se contenter finalement de rester dans une tranche d’imposition parce qu’ils sont bien, ils sont en équilibre, ils gagnent assez d’argent, et ils se disent : « Si je fais plus de chiffres avec mon entreprise, potentiellement, je vais passer dans une tranche supérieure, et je vais encore payer plus d’impôts à l’Etat, au gouvernement ».

Donc c’est un petit peu dommage de penser comme ça puisque finalement, plus on paie d’impôts, plus on gagne d’argent, donc c’est très très bien. Et c’est un petit peu une pensée destructrice de voir les choses comme ça, puisque voilà, en France, tu le sais certainement, il y a les TMI, il y a également maintenant le prélèvement à la source. Je n’ai pas forcément très très bien suivi puisque maintenant, je suis expatrié Estonie, mais l’idée à retenir, c’est que plus on paie d’impôts, plus on gagne d’argent. Donc finalement, c’est quelque chose de très très bien.

Mais bref, pourquoi je te parle de tout ça ? Tout simplement parce qu’en fait, dans l’immobilier, il y a quelque chose qui est plus excellent que ça, beaucoup plus énorme, c’est qu’il est littéralement possible de t’enrichir grâce à l’immobilier tout en ne payant pas d’impôts. C’est réel, c’est concret, c’est approuvé par le fisc français, c’est approuvé par Bercy. Tu peux appeler la caisse des impôts locale de ta région et leur demander si c’est réel. Oui.

 Alors peut-être que la Josette que tu vas avoir au téléphone, elle va te dire : « Non, mais Monsieur, si vous gagnez de l’argent, il faut payer des impôts ». Elle ne va pas comprendre les notions que je vais t’expliquer tout de suite, mais sache qu’en tout cas, tu peux investir dans l’immobilier, faire de l’amortissement de capital tous les mois, avoir du cash-flow positif tous les mois, tout en ne payant pas 1 centime d’impôts à l’Etat français pendant au moins quelques années. Je t’explique ça tout de suite.

Pour revenir rapidement sur le neuf – je t’en parlais au tout début de la vidéo – je te disais que j’allais t’expliquer pourquoi passer par les programmes de défiscalisation dans le neuf, type programme Pinel, loi Pinel, Robien, Scellier, Duflot, tout ce que tu veux, écoute, tout ça, tu as fort intérêt à oublier. Alors, je ne dis pas ça parce qu’ils m’ont fait à l’envers ou parce qu’ils ne me donnent pas de commissions ou quoi que ce soit. Non, pas du tout. C’est un avis très objectif. Personnellement, je n’investis que dans l’immoibilier ancien, et tous mes amis investisseurs qui vivent de l’immobilier, qui sont rentiers immobiliers, qui sont millionnaires, multi-millionnaires immobiliers, investissent tous dans l’immobilier ancien. Est-ce que c’est un hasard ? Certainement pas.

Alors, pourquoi l’immobilier neuf, ce n’est pas intéressant pour défiscaliser ? C’est pour plusieurs raisons. La première raison, c’est parce que tu risques principalement d’enrichir le promoteur immobilier et non pas ta propre personne. Finalement, la personne qui va prendre le plus gros billet dans l’affaire, c’est celle qui va te vendre le bien immobilier parce que c’est son job, et dans le neuf, il y a généralement de grosses commissions, et des bonnes marges pour les promoteurs immobiliers.

Donc tout d’abord, c’est la première personne que tu risques d’enrichir avant toi. Et on est d’accord que quand tu investis dans l’immobilier, tu as envie de t’enrichir toi, en priorité. C’est toi qui fais les efforts d’investir dans l’immobilier, tu veux que ce soit toi qui gagnes le plus d’argent. Ça parait entièrement logique.

La deuxième chose, c’est que tu risques de payer bien trop cher ton bien immobilier. C’est-à-dire que si tu compares la valeur au mètre carré du bien que tu vas acheter par rapport au prix du mètre carré moyen des biens situés dans la même ville que toi, aux alentours de la même zone géographique, tu vas te rendre compte généralement que le bien immobilier dans le neuf que tu as acheté a un prix au mètre carré beaucoup plus élevé que ce qu’il y a aux alentours de ce bien immobilier. Donc tu risques de payer ton bien immobilier beaucoup trop cher. Donc ça, c’est une des grosses erreurs lorsqu’on investit dans l’immobilier en tant qu’investisseur, on doit payer son bien en dessous du prix du marché. C’est la règle n°1.

Deuxième chose qui est gênante, c’est que tu risques fortement d’avoir des conditions d’exploitation de ton bien au niveau de la location. Tu dois ne pas dépasser potentiellement un certain loyer pour ton bien immobilier. Tu peux avoir différents critères dans la location. Et ça, c’est gênant parce que tu as un manque de contrôle sur ton business, sur ton bien immobilier. Et rappelle-toi, une des règles – j’en parle régulièrement – c’est d’avoir un contrôle total sur ton business, sur tes investissements. C’est quelque chose de très important. Donc ça, c’est pas top.

Ensuite, tu risques de revendre ton bien immobilier à bas prix, tout simplement parce que déjà, tu l’as acheté trop cher, comme on l’a dit, et surtout, après avoir exploité le bien pendant 9 ans, généralement, en quelques années qu’on a des conditions d’exploitation, potentiellement, tu vas avoir envie de revendre ce bien. Le problème, c’est que ce projet immobilier, il est sorti de terre par un promoteur immobilier, donc tout le monde a commencé ce programme défiscalisant en même temps, et tout le monde a plus ou moins les mêmes durées et les mêmes conditions d’exploitation au niveau de la durée.

Donc tout le monde va se retrouver potentiellement à vendre son bien immobilier en même temps. Et qu’est-ce qu’il va se passer ? Trop d’offres, pas suffisamment de demandes. Donc tu vas te retrouver à devoir potentiellement brader le prix de ton bien que d’autant plus, tu as déjà acheté trop cher. Donc tu vas te rendre compte que finalement, même si tu as eu un impôt allégé, tu as eu un produit défiscalisant qui t’a été très bien vendu, finalement, sur le fait que tu dois le revendre beaucoup moins cher où ton patrimoine est bien moins valorisé, tu perds de l’argent indirectement via la valorisation de ton bien immobilier.

Egalement, ce qu’il faut ne pas oublier, tu risques potentiellement d’avoir de l’impôt foncier sur ce que tu vas générer au niveau des loyers de ton bien dans le neuf. Donc tout ça, c’est également une composante à anticiper.

Donc généralement, quand tu regardes le témoignage de gens qui ont investi dans le neuf, sur Internet ou tu parles avec eux, moi, il y a plein de gens qui viennent me voir dans mes séminaires ou quand je vais à des conférences, des endroits où il y a des investisseurs immobiliers, ils disent : « Putain, Raph, j’ai fait une grosse erreur. J’ai investi dans un programme dans le neuf – je ne te dis pas lequel – tous les mois déjà je fais un effort de trésorerie, je paie mon bien trop cher, il n’est pas aussi rentable. Et même si j’ai un produit défiscalisant, je paie moins d’impôts, mais finalement, quand je fais les maths, mon économie d’impôts ne suffit pas à combler ce que je paie tous les mois. Je ne gagne pas suffisamment ».

Donc, généralement, c’est une grosse erreur. Et beaucoup de gens se mordent les doigts par la suite d’avoir investi dans de l’immobilier neuf. Donc pour toutes ces raisons là, c’est pour ça que je ne te recommande vraiment pas d’investir dans des programmes défiscalisants. Les programmes défiscalisants, ça peut être vraiment intéressants pour une seule catégorie de personnes, vraiment pour les personnes qui ont de très très gros revenus – je te parle vraiment des gens qui gagnent beaucoup d’oseille, et qui ont vraiment pas envie de s’emmerder sur l’investissement dans l’immobilier ancien, de faire de la recherche, des travaux, trouver un locataire, etc.

Là, ça peut être adapté pour les gens qui veulent un indice de tranquillité maximum et qui ont vraiment de très gros revenus. Sinon, généralement, ce n’est vraiment pas intéressant. Tu vas enrichir ton promoteur.

Donc pour toi aujourd’hui, moi j’ai une meilleure solution, c’est de défiscaliser via l’investissement immobilier dans l’ancien. En fait, ce qui se passe, c’est qu’il est possible de mieux défiscaliser dans l’ancien que dans le neuf. C’est assez fou, mais en France, on a encore quelques belles opportunités. On a notamment encore une très très belle niche fiscale qui est le LMNP, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel dans lequel il va être possible pour toi d’acheter un bien immobilier dans l’ancien, de faire des travaux ou pas, et d’amortir tout un tas de choses dans ton bilan comptable, de façon à faire en sorte que tu as d’un autre côté tes recettes, et d’un autre côté tes charges, et faire en sorte que tes charges soient supérieures à tes recettes pour que, bien évidemment, tu ne paies pas d’impôts, puisque si tes charges sont supérieures à tes recettes, tu ne paies pas d’impôts.

Donc dans un bilan d’investissement immobilier, généralement, les 3 plus grosses charges que tu vas passer dans ton bilan comptable, ça va être quoi ? C’est l’amortissement des murs hors terrain, ça va être les intérêts d’emprunt de ton crédit immobilier, et ça va être les travaux si tu en as à réaliser. En amortissant tout ça dans ton bilan comptable, tu vas être en mesure de défasser le résultat de ton bilan comptable et de ne pas payer d’impôts généralement pendant plusieurs années, ce qui est très très confortable.

Donc là, tu me dis peut-être : « Oui, Raph, c’est cool ce que tu me dis, mais justement, si mon bilan comptable, il n’a pas de résultats, c’est-à-dire que si j’ai plus de charges que de recettes, ça veut dire que mon bilan comptable, il est dans le rouge, et que je perds de l’argent tous les mois ». Très bonne remarque. Excellent ! En fait, ce qu’il faut retenir, c’est que ton bien immobilier, comment tu l’as financé ?

Tu l’as financé, je l’espère, grâce à un effet de levier, grâce à un emprunt immobilier, grâce à l’argent des autres. Donc ce que tu as amorti dans ton bilan comptable, l’amortissement des murs, les travaux, etc., c’est de l’argent que tu « amortis », c’est des charges que tu amortis dans ton bilan comptable via de l’argent qui ne t’appartient pas, via de l’argent que tu as emprunté, via l’argent des autres, via l’argent de la banque.

Donc c’est ce qui fait que potentiellement, en fait, et réellement sur le terrain, tu as un bilan comptable qui affiche un déficit, où tu es dans le rouge, mais où à côté, tu génères du cash-flow positif et où tu t’enrichis chaque mois. Donc c’est ça qui est magique dans l’immobilier. Et grâce par exemple à cette niche fiscale qui est le LMNP, c’est que tu amortis ton bien immobilier. Par exemple tous les mois, chaque année, tu fais du remboursement de capital à la banque, tu t’enrichis via le remboursement de capital, tu fais du cash-flow positif, tu fais de la valorisation de biens immobiliers via la stratégie de la rénovation de ton bien immobilier, et via ces différentes méthodes, tu t’enrichis dans l’immobilier.

Donc je ne sais pas si c’est exactement très très clair pour toi. Je sais que si c’est la première fois que tu entends ces notions là, ce n’est peut-être pas forcément évident à comprendre. Je me rappelle que moi aussi, au début, je me disais : « Mais comment ça on amortit les murs ? Qu’est-ce que ça veut dire : amortir les murs ? » Bref, on n’aura pas le temps d’en parler dans cette vidéo YouTube puisque ça risque d’être trop trop long, mais sache qu’en tout cas, c’est quelque chose de très puissant dans l’immobilier.

Là, je te parle du statut de LMNP, donc c’est un statut qui est dédié pour les loueurs meublés, comme je te l’ai dit : LMNP = Loueur Meublé Non Professionnel. Si tu fais du nu, c’est également possible pour toi de faire ce qu’on appelle le déficit foncier et de ne pas payer d’impôts sur tes loyers, selon plus ou moins le même système que je viens de te raconter, en sachant que quand même, louer en meublé est généralement plus intéressant, généralement pour 3 raisons principales : tu vas pouvoir louer plus cher, tu as des conditions d’exploitation qui sont plus intéressantes au niveau des baux de location, et également, tu as une meilleur fiscalité. Pour te résumer rapidement les choses.

Donc voilà comment défiscaliser dans l’immobilier ancien. Exactement. Voilà pourquoi c’est plus intéressant de défiscaliser via l’immobilier dans l’ancien que de faire des programmes défiscalisants dans le neuf qui sont une véritable carotte. Franchement, je n’ai pas peur de le dire. N’achetez jamais de Pinel, de Duflot. Je reçois d’ailleurs souvent des emails sur le support de promoteurs ou de boites dans l’immobilier, ou de start-ups, je ne sais pas trop – qui me disent : « Vous êtes pas intéressé par le Duflot ? » Donc déjà, pour moi-même et également pour promotionner leurs services auprès de vous, auprès de ma communauté via des vidéos ou via des choses comme ça, sur YouTube. Et je ne leur fais pas un gros fuck, mais je leur dis « Non quoi, les gars… »

Je ne leur réponds pas du tout en fait. La réalité, c’est que je ne leur réponds pas. Ça va dans la poubelle direct, parce que loin de moi l’idée de vous proposer ce genre de programme même s’ils me versaient de grosses commissions, puisque potentiellement, ils auraient de grosses commissions à me verser, parce que voilà, comme je te dis, dans l’immobilier, dans le neuf, il y a beaucoup d’argent. Forcément ça sort de terre avec des grosses marges. Non, ça ne m’intéresse pas. Je vous propose ce que moi, je fais à 100%. J’aime être aligné et être en cohérence totale avec ce que je dis et ce que je fais.

Donc voilà pour cette petite vidéo. En tout cas, mets un gros pouce bleu en l’air si tu as kiffé la vidéo. Commente-la en me disant ce que tu penses des Duflot, des Pinel, des programmes défiscalisants dans le neuf. Si tu as envie de les insulter, fais-toi plaisir. Je ne vais pas censurer. C’est un peu la dictature chez moi, mais pas trop. Donc si tu as envie de les insulter, fais-toi plaisir. Mais en tout cas, dis-moi ce que tu en penses. C’est intéressant pour moi de savoir ce que tu penses des programmes dans le neuf. Et surtout, partage la vidéo si tu as des amis, des connaissances qui t’ont fait part de leurs projets peut-être dans le neuf, ou dans des programmes défiscalisants pour leur prouver, pour leur montrer que c’est potentiellement pas du tout intéressant de le faire.

Si tu souhaites investir dans l’immobilier, toi personnellement, dans l’ancien ou si tu souhaites approfondir ces notions que je viens d’évoquer, d’amortissement, de ne pas payer d’impôts dans l’immobilier ancien, ou si tu as des amis qui souhaitent investir également dans l’immobilier neuf et pour qui ça pourrait être intéressant de leur faire comprendre que c’est plus intéressant d’investir dans l’ancien, lis bien la barre de description, puisque j’ai un programme qui s’appelle l’Ecole de l’Elite Financière dans lequel j’apprends à mes étudiants à investir notamment, et entre autres, dans l’immobilier pour se créer des revenus, vivre de l’immobilier, avoir du cash-flow positif, créer un patrimoine.

Donc je t’apprends tout de A à Z, comment trouver la bonne affaire, la financer, la négocier, et gérer les travaux, la fiscalité, comment tu peux ne pas payer l’impôt via l’amortissement comme je t’ai expliqué. On parlera de comptabilité et de fiscalité. Donc c’est très intéressant et très très complet. Donc c’est vraiment un très gros programme. Tu retrouveras tout dans la barre de description. Je serai également là moi pour te mentorer si tu as des questions sur ton projet immobilier, via le groupe Facebook commun. Bref, très très dense en tout cas, près de 30 heures de formation.

Je te remercie de m’avoir écouté jusqu’à présent. Je te souhaite une excellente journée ou soirée en fonction de l’heure à laquelle tu regardes cette vidéo. Et je te dis à très très vite. Et surtout ne fais pas de programme défiscalisant dans le neuf. Ciao ciao.