Comment investir dans l’immobilier sans argent ?

Dans cette vidéo, je t’emmène à Toulouse à la rencontre de Alex qui va te montrer comment investir dans l’immobilier sans argent ?

En effet, Alex est étudiant en école de commerce et n’a pas encore de revenus, il a donc trouvé une astuce pour pouvoir investir dans l’immobilier via un outil bien spécifique.

Je te laisse découvrir tout ça…

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Comment investir dans l’immobilier sans argent ?

Retranscription de la vidéo :

Raphaël Carteni : Salut à tous. Bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je me trouve aujourd’hui en direct de Toulouse. Je vais vous présenter quelqu’un d’intéressant puisqu’il est encore étudiant, et pourtant il a investi dans l’immobilier. Vous allez être habitués, à force, dans mes vidéos, de voir ce genre de profil mais vous allez voir, c’est très intéressant, puisque c’est une méthode dont on ne parle pas très souvent.

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Alex : Salut. 

Raphaël Carteni : Comment tu vas? La forme?

Alex : Très bien, oui, ça va.

Raphaël Carteni : Super. Merci à toi d’être venu aujourd’hui. Est-ce que tu peux te présenter un petit peu pour tout le monde, nous dire qui tu es, quel âge tu as, ce que tu fais dans la vie, etc?

Alex : Okay. Je m’appelle Alexandre, j’ai 20 ans. Je suis en 2ème année d’Ecole de Commerce, et j’ai investi dans l’immobilier à 20 ans avec une SCI.

Raphaël Carteni : Okay. Donc on y reviendra un petit peu plus sur ce point, du financement qui vous intéresse certainement. Voilà. Retenir: premier investissement immobilier à 20 ans. Donc franchement, déjà, félicitations pour ça, puisque c’est super cool. Comment toi tu as découvert l’immobilier? Parce que c’est vrai qu’à 20 ans, généralement, ce n’est pas forcément à ça qu’on pense le plus. 

Alex : A travers mon père.

Raphaël Carteni : Okay. 

Alex : Il fait un peu d’immobilier. Il a quelques biens. Puis en lisant des livres aussi.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : J’étais en stage de 1ère année, et j’ai commencé à lire des livres puisque je n’en lisais jamais. Et je me suis dit: « Il faut que j’investisse maintenant pour… Je pensais à plus tard ».

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Et du coup, je me suis lancé un peu sans formation forcément. Je me suis reposé sur l’expérience de mon père. Oui. Et du coup, je me suis lancé comme ça. 

Raphaël Carteni : Okay, donc tu le vois vraiment comme quelque chose qui va être là pour « tes vieux jours »? C’est bizarre de dire ça à 20 ans.

Alex : Oui. C’est sûr.

Raphaël Carteni : Mais c’est pas forcément… Je ne sais pas ce que tu veux faire dans la vie. Tu as déjà une idée ou pas?

Alex : Un peu oui. De la promotion, ça me plait.

Raphaël Carteni : Okay. Donc rester dans le monde de l’immobilier?

Alex : Oui.
Raphaël Carteni : C’est une façon pour toi de mettre un premier pas dans l’immobilier. Okay. Du coup, tu as déjà acheté un bien immobilier à 20 ans, qu’on a dit au début de la vidéo. Est-ce que tu peux nous en dire un petit peu plus? Qu’est-ce que tu as acheté? Quel type de produit? Quelle surface? Pour quel type de location? Travaux? Pas de travaux? Etc.

Alex : Okay. Alors, j’ai acheté une maison de village.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Avec mur mitoyen.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : De 65 m². Elle était à 70000€ et j’ai fait une offre à 63000 qui a été acceptée, frais d’agence inclus.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Et avec les frais de notaire donc 10% à peu près. Ça m’est revenu en tout avec la création de la SCI et tout ça à 70000€.

Raphaël Carteni : L’opération totale?

Alex : L’opération totale.

Raphaël Carteni : Tout compris?

Alex : Tout compris.

Raphaël Carteni : Alors, pour ceux qui ne connaissent pas, peut-être qui sont très débutants, qu’est-ce que « mitoyen »? Que veut dire le terme « mitoyen »? Rapidement.

Alex : Mur mitoyen, c’est quand il y a plusieurs maisons collées ensemble.

Raphaël Carteni : C’est ça.

Alex : Voilà.

Raphaël Carteni : Mur commun quoi entre les maisons.

Alex : Mur commun. Exactement. 

Raphaël Carteni : Comment tu as fait? Donc tu as négocié 2000€ sur le prix d’acquisition. Quel était ton argument? Comment tu as senti que tu pouvais négocier 2000€ sur 70000€ de budget total? Pas forcément une très très grosse négociation mais c’est quand même ça de prix.

Alex : Non.

Raphaël Carteni : Comment tu as amorcé cette négociation ?

Alex : C’est plus de 2000. Elle était à 70 en fait.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Et je l’ai acheté à 63 la maison.

Raphaël Carteni : Ah, 7000.

Alex : Et après, avec les frais, les frais de notaire et la création de la SCI, ça m’est revenu comme si je l’ai achetée sans négociation.

Raphaël Carteni : Okay. Je n’avais pas compris ça comme ça. Donc tu as négocié 7000€ sur le prix d’acquisition?

Alex : Oui, c’est ça oui.

Raphaël Carteni : Okay. Donc ça, c’est quand même plus intéressant puisque sur l’opération totale, ça fait 10%, comment tu t’y es pris?

Alex : J’ai fait une offre. Je voulais faire une offre à 60000, mais l’agent immobilier m’a dit qu’elle allait être refusée. Et j’ai dit: « Tentez quand même ». Elle a tenté. Elle a été refusée.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Du coup, à 63, c’est passé.

Raphaël Carteni : Donc là, il y a eu une contre-offre à 63 que tu as acceptée, c’est ça?

Alex : Oui.

Raphaël Carteni : Okay. Donc, très bon réflexe que tu as de dire: « Transmettez-la », même si le mec t’a dit tout de suite que ça allait être refusé.

Alex : Oui.

Raphaël Carteni : C’est vrai qu’on ne sait jamais tant qu’on n’a pas demandé. Une maison de village, donc je suppose du coup, la région de Toulouse. La région toulousaine.

Alex : Oui, c’est ça.

Raphaël Carteni : Donc sûrement location vide, nue ou meublée long terme. C’est ça?

Alex : Oui, c’est ça.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Alors, il y a plusieurs propositions en fait, mais on hésite encore.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Parce que la location meublée en SCI à l’IR, on ne peut pas effectuer de location meublée.

Raphaël Carteni : Exactement.

Alex : Il faut qu’on soit au régime IS. 

Raphaël Carteni : Oui.

Alex : Donc impôts sur les sociétés. Du coup, on hésite à la revendre pour déclencher une plus-value.

Raphaël Carteni : Okay. 

Alex : Et du coup, réinvestir dans d’autres logements.

Raphaël Carteni : Dans d’autres projets après, par la suite.

Alex : Oui, dans d’autres biens. 

Raphaël Carteni : Donc directement, la maison, vous n’allez pas la garder longtemps? Vous faites une culbute, un achat-revente en fait.

Alex : C’est ça, oui. On fait du rendement entreprenarial avec beaucoup de travaux. On a un budget de 30000€ de travaux à peu près.

Raphaël Carteni : Okay. Donc on va revenir là-dessus.

Alex : Oui.

Raphaël Carteni : Juste un petit point sur la SCI. SCI à l’IR, interdiction de faire du meublé normalement, sauf dans la limite de 10% des revenus du chiffre d’affaires qui est en meublé. Normalement, c’est pour les immeubles de rapport qui ont un local commercial à la base. Et SCI à l’IS, on a le droit d’avoir du meublé. Du coup, là, tu viens de me dire quelque chose d’intéressant: 30000€ de travaux. Qu’est-ce qu’il y avait à faire dans cette maison que tu as achetée. Tu as acheté quoi comme produits? C’était pourri à l’intérieur? Parce que 30000€ sur 60m², c’est ça à peu près?

Alex : Oui, c’est ça.

Raphaël Carteni : C’est pas mal.

Alex : Oui. Alors en fait, le bien était loué en l’état. 

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : 450€ à peu près.

Raphaël Carteni : Oui.

Alex : Et c’était vraiment vieux. C’était une maison qui date de 1871.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Une bonne maison de village. Et du coup, je pète tout et je refais tout.

Raphaël Carteni : Tu renoves de A à Z quoi.

Alex : Je rénove de A à Z avec un produit haut de gamme.

Raphaël Carteni : Okay. Donc tu gardes les bases? 

Alex : Oui.

Raphaël Carteni : Les fondations, le plateau, comme on dit.

Alex : Oui. C’est ça.

Raphaël Carteni : Une rénovation complète. Tu gardes la maison complète quand même à la fin? Pas de division à la fin?

Alex : Non, pas de division.

Raphaël Carteni : Une maison complète.

Alex : Une maison complète, et j’ai cassé le plafond tout autour.

Raphaël Carteni : Ah oui?

Alex : J’ai vraiment…

Raphaël Carteni : Sur un seul étage, la maison?

Alex : Deux étages.

Raphaël Carteni : Okay, okay. Donc voilà, tu viens de nous dire que potentiellement, tu allais la revendre, mais si jamais tu vas la louer en termes de cash-flow, est-ce que tu avais compté combien ça pouvait te rapporter, cette maison?

Alex : Oui.

Raphaël Carteni : En termes de rendement, etc., est-ce que tu as quelques chiffres?

Alex : Alors, en termes de rendement, je ne dégage pas de cash-flow. 

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Même je dois donner de ma poche tous les mois. 

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : C’est pour ça qu’on hésite vraiment à la vendre et pour refaire une opération derrière avec du cash-flow.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Et on perd à peu près 50€ tous les mois, il faut rajouter pour payer la taxe foncière en fait.

Raphaël Carteni : Okay. Donc ce n’est pas grand-chose, mais qu’est-ce qui fait que cette affaire, vous l’avez signée, alors que je pense que dès le début, vous aviez vu qu’il y avait ce petit cash-flow négatif?

Alex : Mais en fait, on n’avait pas anticipé les frais de la SCI.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Tout ça. Après, il y avait plein de choses qu’on n’avait pas pris en compte, qui se sont rajoutés, comme les frais d’hypothèque aussi.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Et du coup, voilà, l’assurance, tout ça, ça s’accumule et on n’est plus sur un cash-flow positif.

Raphaël Carteni : Oui, je vois. Une mauvaise estimation des frais fait que ça a rendu le projet rentable en projet tout juste tout juste, et même non rentable de 50€. Okay.

Alex : Puisqu’on s’était formés un peu trop tard.

Raphaël Carteni : Sur le tas, oui.

Alex : Oui.

Raphaël Carteni : Donc l’idéal, je pense, serait de revendre ce bien, d’autant plus qu’après une rénovation que vous allez faire, qui est relativement énorme, 30000€ de budget, c’est beaucoup, il y aura beaucoup de plus-values à en tirer, je suppose.

Alex : Oui, enfin, beaucoup, entre 20 et 30000€.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : C’est pas mal mais ce n’est pas énorme.

Raphaël Carteni : Ce n’est pas un projet énorme, donc ça va quand même.

Alex : Oui, oui. Pour un premier projet, c’est pas mal.

Raphaël Carteni : C’est relativement bien, c’est clair, propre. Du coup, parlons de quelque chose de très important, le financement. Je pense que beaucoup l’attendent. Comment on peut financer un bien immobilier alors qu’on est étudiant, on n’a donc pas de revenus aux yeux des banques, et faire une opération de 70000€? Quel est le « secret »?

Alex : Alors le secret, comme je l’ai dit tout à l’heure, j’ai créé une SCI…

Raphaël Carteni : C’est cramé un peu déjà.

Alex : Oui. J’ai créé une SCI avec mon père.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Puisqu’au début, je suis allé voir la banque avec mon dossier de prêt, et ils m’ont dit que ce n’était pas possible puisque j’étais étudiant, je n’avais pas de revenus. Le seul moyen d’avoir un financement, c’était de créer une SCI avec mon père pour qu’il se porte « garant » qu’il y a une présence où il y a un peu plus de sécurité aux yeux des banques.

Raphaël Carteni : C’est ça. En fait, voilà. Classiquement, quand on n’a pas la situation financière adéquate pour rassurer une banque, la solution c’est de s’associer à quelqu’un qui a une solidité financière plus importante, et du coup, la banque elle regarde les 2 associés

Alex : Oui.

Raphaël Carteni : Et elle voit qu’il y en a au moins un qui peut assurer le remboursement de l’emprunt si jamais il y en avait un qui était défaillant ou s’il y avait un problème.

Alex : C’est ça.
Raphaël Carteni : Donc super solution. Est-ce que ton père l’a bien reçu? Tu nous as dit au début de la vidéo qu’il était dans l’immobilier, mais quand tu lui as proposé ça – je suppose que ça venait de toi comme initiative – 

Alex : Oui.

Raphaël Carteni : Qu’est-ce qu’il t’a dit?

Alex : Il n’a pas trop réfléchi. Il m’a suivi en fait dans l’idée. Il m’a fait un peu confiance. J’ai fait une visite, on a refait une contre-visite donc pour qu’il voit le bien, lui.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Et après, il m’a laissé un peu faire, et il m’accompagne, et c’est un peu plus moi qui gère tout ça, les travaux, les devis, tout ça.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : On va dire qu’il m’accompagne dans ce projet.

Raphaël Carteni : Il supervise.

Alex : Oui,c ‘est ça.

Raphaël Carteni : Il supervise, il te suit. Parce que voilà, ton père est déjà dans l’immobilier, donc forcément, tu n’as pas eu à le convaincre énormément.

Alex : C’est ça.

Raphaël Carteni : Sur cette opération que tu as réalisée, quelle est la chose que tu retiendrais le plus? Petite erreur, un truc que tu as appris, quelque chose que tu ne pensais pas qui allait arriver, ou je ne sais quoi.

Alex : Ce que j’ai retenu le plus, c’est se former vraiment.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Parce que toutes les petites erreurs que j’ai faites, ça a fait que je n’ai pas de cash-flow positif, et j’aurais été formé avant un peu mieux, notamment sur la SCI, on n’aurait pas fait ces petites erreurs, et on aurait pu…

Raphaël Carteni : Optimiser un cash-flow.

Alex : Dégager un petit cash-flow. Enfin, du moins, faire une opération blanche.

Raphaël Carteni : C’est ça. Donc super important. Encore une fois, on ne le dit jamais assez: bien se former pour faire en sorte que l’opération qu’on va financer soit rentable à la fin. C’est quand même super important, je pense qu’on investit quand même pour gagner de l’argent à la base. Et voilà. C’est bien parce que tu auras tout de suite un retour sur investissement via la revente du bien. Je pense qu’honnêtement, c’est ce que tu devrais faire aujourd’hui.

Alex : Oui, oui.

Raphaël Carteni : Prendre 30K et repartir sous la SCI avec ton père, donc le financement se fera par la suite.

Alex : Oui, après, ce n’est pas une opération perdue en soi.

Raphaël Carteni : C’est ça, c’est ça.

Alex : Je suis gagnant donc c’est…

Raphaël Carteni : Sans compter l’amortissement du capital, sans compter la valorisation du bien via les travaux. Bref, tu ne gagnes pas forcément de l’argent sur le point du cash-flow,

Alex : Oui.

Raphaël Carteni : Mais tu en gagnes sur d’autres piliers, sur d’autres leviers qui sont tout aussi importants. Du coup, question bête je pense, mais est-ce que tu penses continuer d’investir dans l’immobilier? 

Alex : Oui. Oui, oui.

Raphaël Carteni : Pourquoi?

Alex : Je ne vais pas m’arrêter là. Déjà, on en parle avec mon père puisque je suis encore étudiant, je ne peux rien faire tout seul.

Raphaël Carteni : Oui.

Alex : Du coup, j’ai besoin d’un peu d’aide. Et du coup, si on revend le bien, ce serait pour faire une autre opération par derrière. 

Raphaël Carteni : Top! Enchaîner.

Alex : Oui, puisque à la base, ce qui était prévu, c’était d’acheter un petit appartement sur Toulouse où il y avait une semaine de travaux

Raphaël Carteni : Oui.

Alex : Et les choses ne se sont pas passées comme prévu. Là, c’est gros gros travaux sur 6 mois.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Même un peu plus. Du coup, c’est…

Raphaël Carteni : Ce n’est pas le même genre de projet, c’est clair.

Alex : Ça, c’est lourd.

Raphaël Carteni : C’est clair, c’est clair. Mais ça vaut le coup. Du coup, une dernière question pour toi Alex. Où est-ce que tu te vois dans 10 ans?

Alex : Dans 10 ans, je me vois libre financièrement.

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Et après, toujours continuer de l’activité sur de l’achat-revente avec l’immobilier, me faire plaisir sur des petits biens 

Raphaël Carteni : Okay.

Alex : Et avoir une ou plusieurs entreprises. Voilà.

Raphaël Carteni : Un succès qui cartonne.

Alex : C’est ça.
Raphaël Carteni : Okay. Donc dans la continuité de ce que tu es en train d’entreprendre en tout cas.

Alex : Exactement. 

Raphaël Carteni : Okay. En tout cas, merci à toi pour cette petite vidéo.

Alex : Mais merci à toi aussi.

Raphaël Carteni : C’est super cool. Si vous avez aimé cette vidéo, comme d’habitude, mettez un petit pouce bleu ci-dessous, commentez-la, si vous avez des questions, on se fera un plaisir de venir y répondre, partagez-la avec des gens qui veulent investir dans l’immobilier mais qui pensent que ce n’est pas possible, et surtout, comme on dit dans la vidéo, formez-vous.

Donc aujourd’hui, voilà, si vous souhaitez investir dans l’immobilier, savoir comment repérer une bonne affaire, comment la financer, comment se passent les travaux, comment ça se passe chez le notaire, comment la meubler, comme la louer, etc., n’hésitez pas à regarder dans la barre de description et à checker le catalogue de formations puisqu’il y a un programme qui sera là pour vous, pour vous aider à investir dans l’immobilier, et faire toutes les étapes dont je viens de vous parler, et bien plus encore. Donc Alex, je te sers la main.

Alex : Oui.

Raphaël Carteni : Merci à toi pour cette vidéo. 

Alex : Merci.

Raphaël Carteni : Et on se dit: « A très très vite ». Ciao ciao.