Comment NE PAS payer d’IMPOTS grâce à l’immobilier ?

Salut à tous,

Dans la tête des gens, si on investit dans l’immobilier, c’est que l’on est riche et qu’on paie donc beaucoup d’impôts et, par extension, si on investit dans l’immobilier, on va payer encore plus d’impôts !

Tout ceci est FAUX !

Il est possible d’investir dans l’immobilier et de ne pas payer d’impôts lorsqu’on le fait bien ! Dans cette vidéo, je te montre donc comment on peut s’enrichir via l’immobilier et surtout comment ne pas payer d’impôts grâce à l’immobilier !

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Comment NE PAS payer d’IMPOTS grâce à l’immobilier ?

Retranscription de la vidéo :

Salut à tous, bienvenue sur cette nouvelle vidéo, donc dans cette vidéo on va voir ensemble comment il est possible de ne pas payer d’impôt en immobilier, alors qu’on est bien en train de s’enrichir grâce à l’immobilier.

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Donc comment ne pas payer d’impôt en immobilier, voilà quand on investit dans l’immobilier, quand on a une mentalité d’investisseur, l’objectif, on est d’accord je le pense, c’est de gagner de l’argent tout de suite et pas dans vingt ans, car dans l’immobilier il est bien possible de gagner de l’argent tout de suite et pas dans vingt ans.

Sauf que très souvent je reçois ce type de questions, c’est, okay Raph c’est bien d’investir, mais et les impôts, vous savez en France, on aime beaucoup très vite parler d’impositions, alors qu’on n’a pas forcément déjà investis, mais ça inquiètent les gens de savoir quelle va être l’imposition derrière.

En immobilier et sur de la location meublée, la location meublée que je recommande fortement, en comparaison à la nue, donc je ne vais pas faire la comparaison dans cette vidéo, meublée vs nue, parce que ce  n’est pas le but de cette vidéo, mais voilà, à retenir que le meublée est plus intéressant pour trois raisons principales, c’est que le bail est plus souple, les loyers sont plus chers en générales de 10 à 30%, et la fiscalité point qu’on va voir ensemble rapidement dans cette vidéo et beaucoup plus avantageuse vis-à-vis du nue.

Donc voilà, dans l’immobilier on gagne de l’argent de différentes façons, à l’achat, en achetant en dessous du prix du marché par rapport au prix du marché actuel, en faisant de la rénovation, donc on achète un truc pourri, on le rénove, on crée de la valeur, par la décoration, l’ameublement du bien, c’est ce qu’on appelle le home staggin , à la valorisation naturelle du bien.

Le capital qu’on amortit tous les mois à la banque en remboursant son prêt, le cash-flow positif que vous allez générer chaque mois également.

Donc voilà il y’a plusieurs façons de gagner de l’argent dans l’immobilier qui travaille en inertie, lorsque vous faites une opération rentable, et on va voir un petit peu le point du cash-flow positif, comment l’améliorer de façon à faire en sorte qu’il soit au maximum en limitant son imposition.

Donc pour prendre un exemple très simple, voilà ce qui fait la différence avec le nu, c’est vraiment l’amortissement sur le meublé, l’amortissement c’est quoi ? Je vais prendre un exemple avec une société d’ambulance, imaginez, vous avez une société d’ambulance, il y a Marcel qui lance une société d’ambulance, forcément il achète deux ou trois ambulances pour que ça fonctionne.

Ce qu’il va se passer, c’est que ses ambulances, vous vous en doutez bien elles vieillissent, elles prennent des kilomètres, elles vieillissent, donc forcément ça a moins de valeur, plus le temps passe, parce que voilà elles sont usées, et donc Marcel dans sa société il va avoir le choix d’amortir ses ambulances, c’est-à-dire que chaque année il va passer le prix, un morceau du prix de son ambulance dans son bilan comptable pour amortir, il va passer ça dans ces charges.

Supposons si on fait un exemple chiffré que son ambulance coûte cinquante mille euros, donc je vous donne un chiffre vraiment aléatoire, tous les ans il amortit, on va dire cinq mille euros de son ambulance, donc il amortit son ambulance sur dix ans, on estime que l’ambulance, ça dure environ dix ans, c’est sa durée de vie.

Et donc dans son bilan comptable, il va passer pendant dix ans cinq mille euros pour faire le prix de cinquante mille euros de son ambulance, donc il y’a cinq mille euros qui vont venir alimenter ces charges, et qui vont permettre de réduire son imposition, parce que si Marcel fait cent mille euros de chiffre d’affaires, et que voilà il a des charges sur ses employés, il a des charges pour amortir ses ambulances.

Il a des charges pour des locaux, pour je ne sais quoi d’autre, ça vient réduire sa base imposable, ça vient réduire son chiffre d’affaires jusqu’à potentiellement atteindre zéro voire même du négatif sur son bilan comptable, et donc voilà s’il est à zéro ou en négatif sur son bilan comptable, il ne peut pas payer d’impôt, puisqu’il est à zéro ou en négatif.

Donc c’est exactement pareil en immobilier, à une différence près que je vais vous expliquer qui est très importante, c’est que voilà, l’immobilier quand on achète ce sont des murs, ils sont là et vous le savez l’immobilier, plus le temps passe, plus ça se valorise, vous savez on dit que généralement qu’un bien se valorise avec le temps et c’est vrai, voilà la terre comme on dit elle est limitée, on ne peut pas en recrée, l’espace est limité donc l’immobilier c’est normal, que ça prenne de la valeur, les murs sont là ça vaut quelque chose, et ça, ça prend de la valeur.

Et donc en immobilier, dans son bilan comptable, on peut de la même façon que Marcel amortit ses ambulances, on peut amortir les murs de ses biens immobiliers, si on achète un bien immobilier à deux cent mille euros, il y a des règles comptables qui vont dire qu’on va amortir ça sur trente à cinquante ans et on va passer une partie de la valeur du bien immobilier dans son bilan comptable.

En plus de cela on va passer toutes les autres charges inhérentes à l’exploitation d’un bien immobilier, donc voilà charge voilà, taxe d’habitation, surtout pas parce que c’est le locataire qui le paye, taxe foncière je voulais dire, intérêt d’emprunt, frais de notaire, frais d’agence, charge de copro, électricité, internet, si vous faites du saisonnier le champagne que vous offrez à vos clients, moi j’offre du champagne à mes clients, je peux le passer dans mes charges bref.

Toutes les charges relatives à votre activité, peuvent être passer dans votre bilan comptable, ce qui vient de la même façon que Marcel réduire votre imposition, parce que voilà, si aujourd’hui avec un appartement je fais dix mille euros de chiffre d’affaires, et que j’ai mille euros de charge de copro que j’ai deux mille euros d’amortissement de bien, que j’ai cinq cent euros, six cent euros de ça et bien je viens réduire ma base imposable, et bien souvent en immobilier on l’a réduit à un tel point qu’on a un bilan comptable qui est négatif, ce qui nous permet de ne pas payer d’impôt pendant les premières années.

Donc généralement les charges les plus importantes dans un bilan immobilier, ça va être quoi ?

Ça va être les intérêts d’emprunts parce que généralement on achète de l’immobilier avec un effet levier, avec un crédit immobilier, donc on a tous les intérêts d’emprunts à déduire, on a les travaux, parce que voilà si vous êtes un investisseur qui veut gagner de l’argent généralement vous achetez des biens pourris, que vous retapez, donc vous avez une enveloppe travaux que vous venez amortir dans votre bilan comptable.

Et troisième point ça va être l’amortissement du bien comme je vous l’ai expliqué auparavant, vous amortissez les murs, donc petite nuance, on amortit les murs sauf le terrain, le terrain n’est pas amortissable, mais ça c’est votre expert-comptable qui vous fera les chiffres comme il le faut.

Donc là du coup vous vous dites peut-être okay, Raph c’est cool, tu me dis que mon bilan comptable il est à zéro, voire en négatif, donc ça veut dire que je ne gagne pas d’argent, si mon bilan comptable est dans le négatif, okay c’est cool, je ne paye pas d’impôt, mais c’est parce que je ne gagne pas d’argent.

Alors non, ce n’est pas vrai, on peut avoir un bilan comptable qui est négatif et à la fois avoir du cash-flow positif, alors comment ça s’explique tout ça, tout simplement parce que vous avez investi avec de l’argent qui n’est pas le vôtre, rappelez-vous vous avez faits un emprunt immobilier, pour acheter de l’immobilier, donc c’est l’argent de la banque que vous avez investi, vous avez un effet de levier et pourtant dans votre bilan comptable, vous amortissez les murs de votre appartement qui étaient financier via un emprunt.

Donc entre guillemets vous amortissez quelque chose qui ne vous appartient pas encore, qui n’est pas issu de votre investissement, de vos fonds propres, donc c’est pour ça qu’il est possible d’avoir un bilan comptable négatif, mais en gardant quand même tous les mois du cash-flow positif.

Donc voilà peut-être que c’est quelque chose de pas très clair, c’est vraiment des notions qui ne sont pas évidentes à comprendre quand on les entend, pour la première fois, même moi au début j’étais relativement perdu, j’ai dû les entendre plusieurs fois de plusieurs personnes, mais voilà en tout cas comment ça fonctionne grosso modo, pour ne pas payer d’impôt dans l’immobilier pendant les premières années, en faisant de la location meublée, je veux parler de la location meublée, il est possible de ne pas payer d’impôt également sur la location nue, mais c’est un petit peu différent dans son fonctionnement, on n’en parlera pas aujourd’hui.

Donc voilà en tout cas, si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à liker cette vidéo, à la commenter, je pense qu’il y’aura des questions sur ce genre de sujet, donc posez-les ci-dessous, je me ferais un plaisir d’y répondre, et partagez-là avec vos amis investisseurs, si vous souhaitez aller plus loin dans l’immobilier également, lisez bien la barre de description, j’ai certainement un programme qui sera fait pour vous, pour vous apprendre à investir dans l’immobilier de A à Z.

On verra notamment ce point d’imposition qui est très important dans un projet immobilier, puisqu’on ne peut pas s’aventurer dans un projet immobilier sans savoir quel va être l’impact de son imposition sur ses revenus et sur son chiffre d’affaires, donc on voit vraiment tout dans la formation.

On va voir comment trouver une bonne affaire ? Comment la financer ?  Quelles questions posées à l’agent immobilier ? Quels documents lire ? Quelles informations à regarder ? Comment ça se passe chez le notaire ? Comment lire et signer un compromis à un acte authentique de vente ? Comment faire les travaux ? Comment le meubler ? Comment le louer ? Bref, on voit tout de A à Z de façon à ce qu’à la fin de la formation vous êtes en mesure de faire une opération immobilière seul.

Voilà tout se trouve dans la barre de description, la petite fiche ci-dessus je vous dis à très vite de l’autre côté je l’espère, sur ce, je vous souhaite une journée, ciao ciao