Comment réussir son premier investissement immobilier ?

L’immobilier est un moyen par excellence de générer des revenus passifs et de se construire un patrimoine considérable

Les 4 premières étapes d’un investissement immobilier vont être :

1° Définir son objectif :

– Identifier et analyser les différentes possibilités d’investir dans l’immobilier

– Choisir l’investissement adéquat : construction de patrimoine, revenus passifs pour devenir rentier, …

2° Choisir une niche rentable et adéquate dans l’immobilier :

– Commencer petit

– Définir et optimiser le mode d’exploitation du bien immobilier

3° Les finances :

– Assainir si besoin sa situation financière pour décrocher un prêt immobilier

4° Financement :

– Bien préparer un dossier de prêt bancaire pour obtenir un prêt immobilier (le pivot de l’opération)

Bien évidemment, ces 4 étapes ne sont que préliminaires par rapport à ce qu’englobe un investissement immobilier dans son ensemble.

C’est pour cela que se former dans l’immobilier est quelque chose de primordial pour ne pas faire d’erreurs.

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Comment réussir son premier investissement immobilier ?

Retranscription de la vidéo :

Salut les millionnaires! J’espère que tu vas bien aujourd’hui. Dans cette vidéo, on va voir ensemble les amorces de la façon dont tu peux réussir ton premier investissement immobilier.

Avant qu’on ne commence cette vidéo, comme d’habitude, clique bien sur le bouton « S’abonner ». Si ce n’est pas encore fait, ce n’est pas normal. Donc abonne-toi tout de suite.

Egalement avant qu’on commence, deux petites choses: la première, c’est que ce livre papier « Des bancs de la fac à l’indépendance financière », je vais te l’offrir. Ça va arriver directement chez toi dans ta boite aux lettres. Tu as simplement à régler les frais de port, et ça arrive chez toi. C’est offert. C’est cadeau.

 Deuxième chose: je vais t’offrir un petit cadeau. Il s’agit d’un pack de bienvenue qui contient 6 cadeaux. Le contenu est secret. Ça devrait fortement t’intéresser si l’immobilier est quelque chose qui te « fait de l’œil ».

Donc va récupérer ça dans la barre de description. C’est très très important.

Comment réussir son premier investissement immobilier?

 Si tu me suis depuis un petit peu de temps, tu sais que j’aime l’immobilier, et je pense que tu as peut-être déjà compris que l’immobilier, c’est un véhicule, c’est une industrie dans laquelle c’est possible de gagner beaucoup d’argent, de commencer à se créer un patrimoine, à se créer des revenus passifs, et que c’est une excellente industrie, pour ça, grâce à l’effet de levier.

Le problème, c’est qu’il y a beaucoup d’investisseurs (de néo-investisseurs, les nouveaux investisseurs qui arrivent sur le marché) qui pensent qu’investir dans l’immobilier, c’est aussi simple que de réussir à obtenir un prêt immobilier auprès de son banquier.

Sauf que dans l’immobilier, la théorie est simple… La théorie, c’est quoi? Tu trouves un bien immobilier, tu fous un locataire dedans. Tu as des revenus qui tombent. La théorie, elle est très très simple.

Sauf que dans la pratique, c’est quand même un petit peu plus compliqué que ça. Il y a différentes étapes à suivre, de la recherche du bon bien au financement de celui-ci, en passant avant par la négociation, ensuite les travaux, ensuite l’étape chez le notaire.

 Je ne vais pas te faire toutes les étapes puisqu’il y en a quand même une paire. Mais les nouveaux investisseurs peuvent penser à tort que ça va être une affaire facile en claquant des doigts, alors qu’il y a quand même un minimum d’étapes à respecter.

Donc je vais te donner 4 étapes aujourd’hui, pour commencer à amorcer ton parcours dans l’immobilier, et commencer à investir dans un premier bien immobilier.

La première chose que tu dois faire, ça doit être de définir ton objectif via l’investissement immobilier. Quel est ton projet? Quelle est ta finalité dans l’immobilier?

Pour certains, ça va être d’en vivre, de devenir rentier, de se générer des revenus confortables grâce à l’immobilier. Pour certains, c’est simplement de se faire un complément de revenus en plus de leur travail.

Pour d’autres, c’est littéralement une stratégie de construction de patrimoine à grande vitesse soit pour leur propre volonté, leur propre plaisir, soit dans un objectif de transmission future pour leur famille, pour leurs enfants.

Donc il y a différents objectifs, et donc différents chemins à emprunter. Celui qui veut devenir rentier ou celui qui veut se faire un complément de revenus, ou celui qui veut simplement préparer sa retraite n’a pas forcément les mêmes idées en tête, ne va pas forcément choisir les mêmes typologies de biens, et les mêmes modes d’exploitation.

Si quelqu’un veut construire un empire rapidement dans l’immobilier, il va plutôt s’orienter rapidement vers les produits du type immeuble de rapport, voire même promotion immobilière, pour faire du gros rapidement et se construire un gros patrimoine et des gros revenus rapidement.

Si c’est quelqu’un qui veut se faire un complément de revenus pour la retraite, potentiellement, il va s’orienter vers des petites surfaces, des studios, des T1, des T2, pour louer ça à des étudiants, un mode de location relativement rentable et safe parce qu’il y a des garants derrière.

Et la personne va faire 5-6 autres opérations peut-être. Elle va avoir son complément de revenus pour la retraite, et elle sera entièrement satisfaite avec tout ça.

Donc définis bien ton projet. C’est la première étape avant de savoir ce que tu veux faire d’autre dans l’immobilier.

La deuxième étape, ça va être de choisir une niche rentable et qui te corresponde, en relation avec le premier conseil que je t’ai donné. Choisir une niche qui te correspond en fonction de tes objectifs et une niche rentable.

Par exemple, tu peux vouloir faire du meublé étudiant – on l’a déjà évoqué – de la colocation, du saisonnier, de l’immeuble de rapport, de la division de biens, de l’investissement dans des lots de parking.

Tout cela, ce sont des stratégies qui fonctionnent et qui peuvent te permettre de te générer du cash-flow. Et pour autant, ce n’est pas finalement du tout la même chose.

Tout le process, ça va être le même. Mais au niveau du mode d’exploitation et des revenus que tu vas pouvoir générer, ce n’est pas du tout la même chose.

Donc c’est très important pour toi de choisir une niche rentable qui va te générer du cash-flow positif le plus rapidement possible.

Et les trois niches les plus rentables à mon sens, c’est quoi? Ça va être les immeubles de rapport en n°1, puisque tu démultiplie tes efforts. Tu achètes plusieurs lots en même temps. Tu paies des frais de notaires sur un plus gros lot.

Tu paies moins cher ton mètre carré. Pour les travaux, tu démultiplies également tes efforts, ou du moins, tu vas pouvoir négocier tes artisans, donc c’est l’immeuble de rapport en premier.

Ensuite, j’y mettrais (franchement, c’est un petit peu ex-aequo) la colocation et la location saisonnière. Tout va dépendre de ton marché.

Finalement, il  va y avoir des villes où la colocation va pouvoir peut-être prendre le dessus, et ça peut être de très belles colocations avec plusieurs chambres, un peu haut de gamme, orienté luxe.

Et dans d’autres marchés, la location saisonnière va littéralement prendre le dessus. En saisonnier, par exemple, on estime qu’une semaine de location équivaut à un mois de location en long terme.

 Donc vraiment, choisir une niche rentable, et pas forcément bâtir toute la stratégie et ne faire que cette stratégie. Beaucoup d’investisseurs ne vont faire que du saisonnier, que de la colocation, que du meublé étudiant. Pourquoi pas?

On devient expert d’une niche, moi je pense que c’est intéressant un petit peu quand même de diversifier ces différents types de placements. Mais là, encore une fois, c’est mon avis. Il n’y a pas de bonne réponse et il n’y a pas de chemin tout tracé.

Donc ça, c’était le deuxième conseil, la deuxième chose à faire.

La troisième chose, ça va être d’assainir, si besoin, ta situation financière. Potentiellement, tu souhaites investir dans l’immobilier, mais pour l’instant, soit tu as des revenus qui sont un petit peu trop légers, soit tu n’as pas une situation qui est fixe, tu n’as pas de CDI.

Encore une fois, le CDI n’est pas la destination finale. Tu peux investir dans l’immobilier sans CDI. J’ai vu des gens se faire financer, bien évidemment en tant que chefs d’entreprises, mais également en CDD, en alternance ( je crois que j’ai déjà vu), en intérimaire, en intermittent du spectacle.

En fait, à peu près toutes les situations, j’ai déjà vu des gens se faire financer, même au chômage, je crois, en auto-entrepreneuriat, j’ai déjà vu ça. Un auto-entrepreneur qui s’était autofinancé un immeuble de rapport, je crois, à 210KE.

On a du mal à y croire. Il avait qu’un seul bilan, une seule année de passé dans son auto-entreprise. Donc c’est possible.

Ça va être plus dur. Je ne dis pas que c’est facile. Ça va être plus dur, faire beaucoup plus de rendez-vous bancaires. Mais si tu as la volonté et que tu as un bon projet à financer, un banquier pourra potentiellement te dire oui.

Donc assainir si besoin ta situation financière, avoir un petit peu d’épargne de sécurité. J’aime à dire que c’est intéressant d’avoir 6 mois de dépenses de côté pour être safe dans ta tête.

Encore une fois, même si l’immobilier, c’est beaucoup l’argent des autres, avoir un petit pécule de côté, c’est toujours intéressant en cas d’imprévus, et également pour être rassuré au niveau de ta propre situation. On ne sait jamais ce qui peut se passer dans la vie.

Quatrième étape: ça va être de bien préparer ton dossier bancaire, parce qu’un dossier bancaire, une opération immobilière, ça passe par un financement, généralement. Je ne t’invite vraiment pas à acquérir de l’immobilier comptant parce que ça serait dommage de ne pas profiter de l’effet de levier qu’on a en France.

 Donc encore une fois, toutes les situations ne sont pas figées. Il y a des gens qui n’ont pas beaucoup d’argent de côté, et pour qui le prêt n’est pas forcément une logique, parce qu’ils ont peut-être des grosses sociétés qui génèrent beaucoup de bénéfices, et où poser 50 ou 100K dans un bien immobilier cash, c’est pas forcément décollant parce qu’ils ont les moyens de le faire.

Mais généralement, pour la majorité des gens qui vont m’écouter via cette vidéo, ce n’est pas le cas. Donc profitez de l’effet de levier qui est relativement énorme en France. C’est quand même un pays où on a l’effet de levier qui est très intéressant, avec des taux qui sont très bons en ce moment.  Il faut en profiter.

Donc c’est le pivot d’une opération immobilière, le financement. Tu dois préparer un dossier qui doit épater ton banquier. Le banquier, quand tu vas lui poser le dossier sur la table, il va te dire: « Waouh, j’ai rarement vu ça. »

Moi, ça m’est déjà arrivé d’avoir des remarques du style: « Ouais, je ne m’attendais pas à ça, vu votre âge aujourd’hui. Je suis surpris. Il y a des gens qui ont plus d’expériences dans l’immobilier et qui sont plus âgés, qui ont 40 ans, qui ont 50 ans, qui n’ont même pas de dossier de cette qualité. »

Donc n’hésitez pas à mettre des photos, des avant-après de vos anciennes opérations, à mettre tous les chiffres, à faire un petit état sur la ville dans laquelle vous investissez. Mettez-en le plus possible.

Vous devez épater le banquier, lui montrer que vous êtes un professionnel, que vous êtes sérieux, que vous savez ce que vous êtes en train de faire.

 Donc voilà pour les 4 premières étapes. Je vais m’arrêter là sinon la vidéo, elle va être un peu trop longue. Je risque d’en perdre certains. Mais en tout cas, c’est déjà un bon début pour commencer à investir sa première opération immobilière.

On est allés plus ou moins jusqu’à l’étape du financement, en sachant que les 4 premières étapes que je t’ai développées, on aurait pu bien évidemment plus les creuser. Mais ça reste une vidéo YouTube. Ce n’est pas une vidéo de formation, donc je ne peux pas tout te dire dans une vidéo YouTube.

 En tout cas, sache que pour rebondir, si tu souhaites te former à l’immobilier de A à Z et justement qu’on approfondisse ensemble ces notions que je viens de t’évoquer, et qu’on approfondisse tout le reste des notions, j’ai un programme pour toi.

Forcément, quand on est à l’étape du financement bancaire, on n’est encore qu’au début d’une opération immobilière. Il y a encore beaucoup de choses à faire: les travaux, la décoration, la mise en place d’une annonce, la mise en place d’un locataire, la signature chez le notaire, le passage chez le comptable pour savoir comment on va déclarer tout ça, la structure fiscale. Il y a beaucoup de choses à voir.

Donc si ça t’intéresse de te former dans l’immobilier de A à Z, lis bien la barre de description puisque j’ai un programme pour toi.

Ça s’appelle l’Ecole de l’Elite Financière, dans lequel j’enseigne à mes étudiants, justement, comment réussir une opération immobilière de A à Z dans l’objectif de dégager du cash-flow positif tout de suite.

On ne va pas gagner de l’argent dans 50 ans, ou 100 ans. Non, on sera mort. On s’en fout. On veut gagner de l’argent tout de suite. Très très important.

 Donc voilà, si tu as aimé cette vidéo, gros pouce bleu en l’air. Like-la. Commente-la. Dis-moi ce que tu penses de cette vidéo, et dis-moi si tu as déjà investi dans l’immobilier.

Si tu n’as pas encore investi dans l’immobilier, dis-moi pourquoi. Qu’est-ce qui te freine? Est-ce que tu as l’impression de ne pas avoir une bonne situation? Est-ce que tu as l’impression que ce n’est pas pour toi et que c’est pour les autres? Dis-moi un peu ce qui te bloque.

 Egalement, partage cette vidéo si tu as des amis à toi qui vont prochainement réaliser leur première opération immobilière ou qui ont envie de se lancer dans l’immobilier, et qui n’osent pas.

Je te remercie de m’avoir écouté jusqu’à présent. Je te souhaite bon courage dans tes futurs investissements immobiliers, et je te dis à très très vite. Ciao ciao.