Eric, propriétaire de 9 appartements en meublé étudiant !

Salut à tous,

dans cette nouvelle vidéo, vous allez avoir la chance de faire connaissance avec Eric. Eric habite à Strasbourg et possède, à l’heure où je parle, 9 appartements qu’il loue en meublé étudiant.

Nous avons eu l’opportunité de se rencontrer sur Paris lors d’un séminaire auquel nous participions tous les deux et nous avons tourné cette vidéo à 1h du matin alors qu’on devait se lever à peine quelques petites heures plus tard pour aller au séminaire.

Autant dire que nous étions motivés pour vous tourner cette petite vidéo. Eric va vous expliquer sa stratégie d’investissement dans le meublé étudiant et va vous démontrer pourquoi c’est une excellente niche de l’immobilier (cliquez ici pour aller sur son site) ! Enjoy ! 🙂

Comment réussir dans le meublé étudiant ?

https://www.youtube.com/watch?v=zpFvg1d_EW4

Retranscription texte de la vidéo :

Raph : Salut à tous, bienvenue sur cette nouvelle vidéo, alors je me trouve aujourd’hui à Paris en compagnie de Eric, Eric de Strasbourg. Comment tu vas Eric ?

Eric : Très bien merci et toi ?

Raph : Bah très bien, très bien ! Donc, est-ce que tu peux te présenter rapidement pour tous les lecteurs du site, nous dire qui tu es ?

Eric : Tout à fait ! Je suis Eric, j’habite Strasbourg, je suis papa d’un jeune garçon Thomas et, en fait, une de mes passions à côté de mon travail, c’est l’immobilier et donc je pense que c’est de ça qu’on va parler aujourd’hui !

Raph : Je pense aussi ouais ! Donc à côté de ça, je tiens à préciser, tu tiens un blog qui s’appelle Campus-Invest, c’est ça ?

Eric : Tout à fait !

Raph : Sur lequel tu relates tes aventures immobilières, je vous mettrais le lien juste en dessous et donc tu parles d’un type d’investissement immobilier qui est le meublé étudiant.

Eric : Exactement, le meublé étudiant !

Raph : Alors tout d’abord, qu’est ce qui t’a poussé à investir un petit peu dans l’immobilier si on commence par la base de la base, qu’est ce qui t’a motivé ?

Eric : En fait, dans un premier temps, j’avais d’abord mon habitation principale, enfin j’avais acheté un appartement à Strasbourg et donc, bah en fait, par cette vente, j’ai un peu compris comment ça se passait comme passer chez le notaire.

Raph : Les procédures.

Eric : Oui, les procédures et j’ai vu que finalement c’était pas si compliqué que ça et du coup, je me suis dit « tiens pourquoi j’achèterais pas un studio pour investir à côté ». Alors à l’époque, j’avais pas trop de notions de rentabilité ou de locabilité, je sais pas trop si on peut dire ça comme ça et donc j’avais rencontré un jeune agent immobilier avec qui j’ai parlé et je lui ai dit « voilà, j’aimerais acheté un studio étudiant » et il m’a présenté un bien qui convenait pas du tout et je lui ai dit « dès que t’as quelque chose qui convient, appelle moi ! ». Et quelques semaines plus tard, il m’a présenté un bien qui était super bien situé, vraiment proche des facultés et je me suis dit « celui là, il peut convenir ».

Raph : Et tu l’as acheté ?

Eric : Et je l’ai acheté ouais !

Raph : Ok, donc ça veut dire en fait qu’avant d’acheter ta résidence principale, toi tu pensais que l’investissement immobilier, c’était un petit peu peut être compliqué, c’est ça ? Enfin, tu as dit qu’en achetant ta résidence principale, tu t’es rendu compte que finalement, c’était pas si dur que ça en fait ?

Eric : Oui, tout à fait !

Raph : Tu as eu le déclic vraiment à ce moment là de te dire « pourquoi pas moi ? » en fait ?

Eric : Voilà, exactement !

Raph : Et dans quelle volonté tu fais ça ? Pourquoi t’investis ?

Eric : Bah en fait dans un premier temps, c’était pour avoir un revenu complémentaire.

Raph : Ouais !

Eric : Aujourd’hui, c’est un peu différent. Je pense aussi à ma famille en fait, à mon fils, j’ai envie de lui offrir une belle vie et pour plus tard aussi, pour lui, pour plus tard !

Raph : D’accord ! Aujourd’hui, à l’heure où on parle, est-ce que tu peux nous dire combien de biens tu as ?

Eric : Alors aujourd’hui, j’ai 9 biens.

Raph : Tous loués en meublé étudiant ?

Eric : Ils sont tous loués en meublé étudiant, ça va pour le plus petit, c’est un studio de 20m2 et le plus grand, c’est un 2 pièces de 45m2.

Raph : D’accord, alors on va parler du meublé étudiant plus précisément. Pourquoi le meublé étudiant ? Pourquoi tu investis uniquement dans le meublé étudiant ? Là tous tes appartements, c’est que ça, est-ce qu’il y a une raison derrière, qu’est ce qui t’attires dans ce mode de location finalement ?

Eric : Alors au début, je n’étais pas en meublé, j’étais en location nue et je me suis assez vite rendu compte que la part des impôts, enfin les taxes derrière étaient importantes. En gros, assez rapidement, la moitié de mes revenus immobiliers partait en taxes. Là, je me suis dit qu’il fallait que je trouve une solution.

Raph : Ca va plus quoi !

Eric : Ca va plus ouais ! Et un jour, j’ai discuté avec un agent immobilier qui était très étonné que j’étais encore en location nue !

Raph : Ah ouais ?

Eric : Il m’a dit « mais comment ça se fait que vous faites pas encore de meublé ? ». Je lui ai dit « mais comment ça, expliquez moi ! » et donc voilà, il m’a expliqué qu’en meublé, on pouvait déduire plus de choses qu’en location nue et du coup, j’ai passé l’un après l’autre tous mes appartements en meublé.

Raph : Parce que à cette époque là quand t’as découvert le meublé, t’avais combien d’appartements déjà ?

Eric : A l’époque, j’en avais 3.

Raph : Donc ça veut dire que t’as commencé avec 3 appartements en nu. Et pourquoi tu t’es dit en nu dès le début ? Enfin loué en meublé, ça ne te paraissait même pas envisageable ? Enfin tu ne connaissais pas ? C’était quoi le problème ?

Eric : Au début, j’étais pas du tout conscient de ce que j’allais payer comme impôts et puis voilà, la première année, la deuxième année, j’ai vu et puis voilà je mettais pas vraiment renseigné au début sur les impôts et j’ai découvert ça. J’ai commencé en 2003 pour les investissements donc ça fait déjà quelques années et ensuite, le meublé ça permet aussi de rajouter une plus-value pour le locataire. Il y a beaucoup d’étudiants et ce qu’ils cherchent, c’est de pas se compliquer la vie. J’ai des étudiants qui viennent d’assez loin, qui font 500km ou 1000km pour venir à Strasbourg pour les études et donc, ça les arrange aussi d’avoir les meubles sur place.

Raph : Ouais, ils se posent, ils n’ont plus rien à faire, comme on dit, ils n’ont plus qu’à poser la valise et c’est bon ils sont tranquilles !

Eric : Exactement, exactement !

Raph : Donc tu loues en meublé, est-ce qu’il y a d’autres avantages de l’étudiant ? Enfin pourquoi l’étudiant précisément ? Pourquoi tu ne fais pas par exemple de la colocation en meublé, pourquoi tu ne fais pas du saisonnier en meublé, pourquoi du meublé étudiant ?

Eric : Alors l’avantage de l’étudiant, c’est que à mon sens, c’est beaucoup plus sécurisant qu’une location classique. Un étudiant d’une part, il va rester 3-4 ans. En moyenne, les étudiants chez moi restent 3 ans.

Raph : 3 ans en moyenne chez toi ?

Eric : Voilà, 3 ans de moyenne ! J’ai eu une étudiante en médecine qui est restée 6 ans, c’est le maximum que j’ai eu.

Raph : C’est pas mal ça !

Eric : Et en général, c’est toujours plus que 2 ans ! Enfin en général, c’est 2 ans minimum !

Raph : Donc l’idée que les gens ont de se dire « le meublé étudiant, c’est bien mais ils restent que 8 mois et ils se cassent », c’est faux ?

Eric : Nan, c’est faux, c’est faux !

Raph : Est-ce que tu penses que c’est faux vraiment généralement sur toute la France ou c’est que faux dans ton cas ?

Eric : Nan, je pense que c’est vrai dans le cas où si vous louez un bien qui n’est pas de bonne qualité, la personne va partir évidemment.

Raph : Ouais, ils ne sont pas biens !

Eric : Ils ne sont pas biens, du coup l’étudiant il veut être dans de bonnes conditions pour ses études donc si ce n’est pas bien, il va partir ! Moi en fait, tous les logements que j’ai, c’est des logements où j’aurais pu moi-même faire mes études.

Raph : D’accord, tu t’y serais plu quoi !

Eric : Je m’y serais plus, voilà, je mets tout pour qu’ils soient dans de bonnes conditions et donc l’autre avantage aussi, c’est que souvent les parents viennent visiter avec les étudiants et donc quand vous avez les parents qui viennent avec les étudiants, vous savez que ils vont tout faire pour payer les loyers parce qu’ils ont pas envie que leur fils ou leur fille ont des soucis pendant les études.

Raph : Que ça se passe bien !

Eric : Voilà, ils veulent que ça se passe bien pour les études donc ça c’est un autre avantage mais il y en a encore des avantages.

Raph : Ah ouais ? Dis nous !

Eric : Un autre avantage, c’est que les étudiants touchent des aides au logement.

Raph : Les APL ouais.

Eric : Les APL ouais ou les ALS, ça dépend des cas et donc, au final, la charge du loyer est beaucoup moins élevée que dans une location classique.

Raph : Pour le locataire !

Eric : Pour le locataire ! Si vous prenez une location classique, vous prenez par exemple, je sais pas, une famille ou des personnes qui travaillent, elles peuvent rester 2 ans, 3 ans, 10 ans, c’est vrai, peut être qu’elles peuvent rester plus longtemps mais il peut arriver un accident, un accident de la vie, la personne perd son emploi.

Raph : Elle peut plus payer !

Eric : Et elle peut plus payer et là vous êtes coincés un peu, vous êtes coincés !

Raph : Parce que même les APL, tu me confirmeras mais elles te paient directement, les APL sont directement versées sur ton compte, c’est ça je crois ?

Eric : On peut choisir, on peut choisir ! Soit c’est le locataire qui les touche.

Raph : Et il les reverse après.

Eric : Voilà, soit c’est le propriétaire qui les touche.

Raph : Et toi du coup, tu les touches directement ou pas ?

Eric : Non, je le laisse. Je sais que de toute façon, je serais payé.

Raph : Tu te dis pas que c’est une sécurité en plus que de les toucher directement.

Eric : Non, franchement, j’ai jamais eu de soucis à ce niveau là !

Raph : D’accord, ok, ok ! Et au niveau chiffres justement, qu’est ce que dégagent tes 9 locataires aujourd’hui ? Est-ce qu’il y a du cashflow, si oui, combien ? Est-ce que tu peux nous en dire un petit peu plus ?

Eric : Oui, tout à fait ! En fait, sur tous les appartements il y a du cashflow et ça va de 100 à 220€ suivant les appartements.

Raph : Et par appartement, ouais !

Eric : Et par appartement !

Raph : Du coup, x9, ça nous fait du… 1800€, on est à quoi ?

Eric : Environ, environ 1600-1650€.

Raph : De cashflow net ?

Eric : Voilà, c’est ça ! Après charges, impôts, tout !

Raph : En sachant que de l’impôt, t’en a pas forcément parce que tu fais du meublé et que tu déduis pas mal de choses ?

Eric : Exactement ouais, en fait là, j’ai encore un bien en nu que j’ai pas encore pu passer en meublé donc c’est le seul où je paie des impôts sinon tous les autres sont amortis et je pense que pendant encore quelques années, je ne vais pas payer d’impôts.

Raph : Alors pourquoi ? Est-ce que t’as fait des travaux dans ces biens là ?

Eric : J’ai aussi fait des travaux, bon c’était jamais des très très gros travaux mais ça permet d’amortir au niveau de l’imposition. En général, bon, j’ai jamais eu des gros chantiers mais ça permet d’amortir. Par contre, dans le meublé, l’avantage c’est qu’on peut amortir la valeur du bien.

Raph : C’est ça, les murs !

Eric : Les murs, voilà !

Raph : Çà, c’est puissant !

Eric : C’est très puissant, très puissant !

Raph : Ouais, ouais, ouais ! Donc, c’est ça qui fait que finalement on ne paie pas d’impôts grâce au statut de LMNP qui est très intéressant ! Et est-ce que t’as d’autres astuces pour avoir un petit peu de cashflow comme ça sur les locations meublées étudiantes ?

Eric : L’astuce, enfin ce n’est pas une astuce, mais une règle générale, c’est d’acheter à un prix intéressant, c’est ça le plus important !

Raph : C’est la base de l’opération !

Eric : C’est la base de l’opération donc ça implique faire beaucoup de visites, ça implique aussi d’être à l’affut. C’est pas toujours obligatoirement sur Leboncoin où vous allez trouver les bonnes affaires. Souvent, sur Leboncoin, dès qu’il y a une bonne affaire, vous avez des tonnes de personnes dessus et donc ça part très vite. Souvent, c’est de manière décalée que vous allez trouver la bonne affaire. Si vous arrivez à être en bon contact avec un agent immobilier qui va vous appeler en premier, déjà, vous allez éviter la concurrence. Il ne va pas encore mettre l’annonce sur Leboncoin, il va vous appeler !

Raph : Il faut avoir un réseau quoi !

Eric : Voilà, mais c’est assez facile ! Je veux dire, en discutant un peu avec l’agent, en sympathisant, on arrive très vite à se faire un petit réseau, ça c’est un premier point. Je sais que cet été, j’ai fait une belle opération simplement en discutant avec des propriétaires à l’assemblée générale de l’immeuble.

Raph : Ah ouais ?

Eric : En fait, tous les ans, quand vous avez un appartement dans un immeuble, vous avez une réunion à l’assemblée générale de tous les propriétaires et donc on discute des points, si il y a des travaux à faire etc. et donc tous les propriétaires sont présents et de temps en temps, il y a des propriétaires qui veulent vendre et donc là cet été, j’avais une dame qui est à la retraite et qui voulait plus s’occuper de ses appartements et elle m’a dit « voilà, je vends 2 studios ». Ok.

Raph : Parfait ! Parlons du prix !

Eric : « Très bien, est-ce qu’on peut les voir ? » Donc je vais visiter les studios de suite et franchement, studios de 25m2, donc c’est déjà des studios corrects en terme de surface avec une cave et une place de parking dans un état correct. Je pose la question sur le prix et là, quand j’entends le prix, dans ma tête c’est « wouaaaaah ».

Raph : Pourquoi ? C’était déjà pas cher ?

Eric : C’était déjà pas cher.

Raph : Sans négo !

Eric : Sans négo, elle les avait achetés il y a peut-être, c’était un immeuble de 1996, 20 ans ! Il y a 20 ans qu’elle les avait achetés.

Raph : Donc c’était remboursé, y’avait plus de galère, de problèmes dessus !

Eric : Voilà, plus de prêt, elle les avait achetés à une époque où c’était moins cher donc…

Raph : Ouais, ouais, ouais, c’était que bénéf pour elle et puis pour toi aussi du coup !

Eric : Elle, ce qu’elle voulait éviter, c’était de passer par une agence, de faire des démarches, de faire visiter 10 fois. Moi, je lui proposais la solution « voilà, on s’arrange, on signe, comme ça c’est réglé ». Et en plus, j’ai encore négocié 3000€.

Raph : C’est vrai ?

Eric : Ouais !

Raph : T’as raison ! Personne ne les avait vus avant toi en fait ?

Eric : Non, personne !

Raph : T’étais le premier ?

Eric : Non, personne, il n’y avait pas d’annonces, rien !

Raph : Rah la la, t’étais au bon endroit au bon moment quoi !

Eric : Exactement.

Raph : Ca, c’est parfait ! Enorme ! Du coup, tu les as achetés ?

Eric : Je les ai achetés, en fait, j’avais déjà un appartement dans cet immeuble. Le précédent, je l’avais acheté 55 000€ dans mes souvenirs.

Raph : Ouais !

Eric : Et ceux-là, je les ai achetés chacun 48 000€.

Raph : Donc pour le même bien, pour le même type de bien à peu près.

Eric : Ouais, voilà, c’est ça !

Raph : Donc c’est cool ça ! Et quand tu choisis les locataires pour tes appartements, est-ce que tu as une démarche particulière, est-ce que tu demandes pièces en particulier, est-ce que tu fais des vérifications particulières ? Parce que moi je connais des gens qui font de la location meublée comme ça et ça va, pour certains, jusqu’à vérifier auprès de l’employeur si c’est une vraie fiche de paye ou des choses comme ça, est-ce que tu vas jusque là toi ?

Eric : Je vais pas jusque là mais disons que c’est le deuxième point qui est très important. Le premier point, donc, on a dit c’est l’achat.

Raph : Ouais.

Eric : Le deuxième point, c’est la mise en location, il ne faut pas faire n’importe quoi et c’est important de vérifier que la personne sera en mesure de payer.

Raph : Si elle est solvable quoi !

Eric : Voilà, si elle est en mesure de payer. C’est important pour toi, c’est important pour la personne aussi. C’est pas la peine de mettre quelqu’un dans une situation délicate et donc bah en fait, la première chose que je fais, c’est que j’ai une fiche avec une petite liste de documents que je demande et souvent, avant la visite, j’envoie cette fiche par mail à la personne pour lui indiquer ce qu’elle doit apporter. Déjà, de temps en temps, il y a des personnes qui ne donnent pas suite.

Raph : Directement en voyant la liste ?

Eric : En voyant la liste en mode « ah bah je pourrais pas, j’ai pas d’emploi ».

Raph : Donc tu fais un tri direct là !

Eric : Ouais, enfin là, je pense au 2 pièces parce que je voulais le louer aussi à des étudiants. Enfin ouais, je fais un premier tri mais en général, c’est pou des étudiants donc ça pose pas de problèmes parce que les parents sont derrière et souvent j’ai des parents, à peine j’envoie le mail et j’ai déjà tous les documents qui arrivent.

Raph : Ah ouais donc c’est signe de qualité ! Enfin tu sais que ça se passera bien, enfin c’est bon signe !

Eric : C’est bon signe ! Des fois, j’ai les parents, ils arrivent, ils me donnent le dossier « voilà tout est prêt ». Bon voilà, c’est sérieux.

Raph : Donc tu demandes une caution parentale ?

Eric : Je demande une caution. Alors en meublé, c’est un peu plus souple qu’en location nue, on peut demander plus qu’un mois de caution.

Raph : Tu demandes combien toi ?

Eric : Moi, en fait, je demande 1 mois + les charges, c’est un tout petit peu plus mais c’est pas fou ! Je pourrais demander plus mais c’est pas nécessaire !

Raph : Ouais, ouais, ouais ! Donc vraiment, caution des parents et c’est tout, pas d’autres vérifications, pas d’autres trucs particuliers ? Je sais pas, dis nous si tu fais un truc que tu penses de plus que la moyenne, non ?

Eric : Non, non, non, je demande les 3 dernières fiches de salaire, l’avis d’imposition des parents, la photocopie des cartes d’identités de l’étudiant et du garant et après y’a les documents à remplir : contrat de bail, état des lieux et puis un document comme quoi le parent se porte garant.

Raph : D’accord, et puis l’assurance habitation aussi ?

Eric : Voilà, ça c’est par la suite, ça se fait en 2 étapes. Il y a une partie des documents qu’ils doivent me fournir au moment de la visite et après ils ont le temps pour me fournir d’autres documents. L’assurance plus tard et éventuellement, même si je le demande plus, une facture EDF pour vérifier qu’ils ont bien mis l’abonnement à l’électricité.

Raph : D’accord, ok, ok ! Est-ce que t’as un dernier petit truc à dire, un petit conseil à divulguer, je sais pas, un truc que t’aurais à dire sur le meublé étudiant, même sur l’immobilier en général, quelque chose (ou pas) ?

Eric : Alors, j’ai pas mal de petites astuces et je vous invite à venir sur mon blog Campus-Invest.fr et là j’ai une série de 10 astuces spécifiques au meublé étudiant et y’en a certaines qui valent le détour.

Raph : C’est vrai ? Donc en gros, pour conclure cette vidéo, allez tous sur le site d’Eric, campus-invest.fr, c’est ça ?

Eric : C’est ça !

Raph : Je mettrais le lien en dessous dans la description et puis moi Eric, je te remercie et je te dis à très bientôt !

Eric : A bientôt, oui, avec plaisir !

Raph : Ciao, à bientôt !

Eric : Ciao !

Dites-moi dans les commentaires ci-dessous ce que vous pensez du meublé étudiant ? Y voyez-vous des inconvénients ? Est-ce éventuellement un type de location qui vous intéresse ?