Faut-il investir dans l’immobilier à l’étranger ?

J’entends de plus en plus de personnes me demander ce que je pense d’investir aux Etats-Unis, à Bali, au Maroc, en Hongrie, …

Je t’invite à la prudence car derrière l’excitation d’un investissement à l’étranger et l’acquisition de sa nouvelle casquette d’homme d’affaires international se cachent souvent beaucoup de réalités auxquelles beaucoup oublient de penser…

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#Immobilier #Investir #Etranger

Faut-il investir dans l’immobilier à l’étranger ?

Retranscription de la vidéo :

Bienvenue à toi sur cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais te parler de pourquoi il ne faut pas investir à l’étranger. Donc, attends, attends, attends ! Reste bien jusqu’à la fin de la vidéo.

Je n’ai pas dit qu’investir à l’étranger était nul. Je dis pourquoi il faut faire simplement attention parce qu’aujourd’hui, ce qui se passe, c’est qu’on parle beaucoup d’investir à l’étranger.

Il y a des gens qui m’envoient des emails, qui me disent : « Raph, qu’est-ce que tu penses d’investir aux Etats-Unis ? Qu’est-ce que tu penses d’investir à Bali ? Qu’est-ce que tu penses d’investir au Maroc ? Qu’est-ce que tu penses d’investir en Hongrie ou du moins, pourquoi tu n’investis pas en Estonie ? ».

Puis, il faut savoir qu’aujourd’hui, moi, j’investis uniquement et principalement à 100% en France pour diverses raisons.

Et aujourd’hui, j’entends beaucoup parler par exemple de Bali. On va prendre l’exemple de Bali parce que je pense que c’est un excellent exemple.

Il y a plein de choses sur lesquelles il faut faire attention et malheureusement. J’ai remarqué que les quelques personnes qui me parlent d’investir à Bali sont malheureusement des personnes qui ne sont pas forcément énormément éduquées dans l’immobilier.

Ils n’ont pas forcément fait beaucoup d’opérations et sont peut-être même des fois même pas passées à l’action ou qui n’ont pas investi en France sur leur marché quand même de prédilection, puisqu’ils sont Français.

Et en fait, on a un exemple qui est vraiment très concret aujourd’hui avec ce qui se passe puisqu’on est en plein épisode de coronavirus. Et ce qui se passe, c’est que les gens ne voyagent plus.

Donc, moi, j’ai deux locations saisonnières par exemple et je les ressens directement puisque les gens me disent : « On ne va pas voyager parce qu’on a peur d’être mis en quarantaine dans un pays qui est loin des nôtres ».

Donc là, c’étaient des Australiens et je sais que d’autres annulations vont arriver parce que les gens sont dans l’incertitude et ils ne savent pas ce qui va se passer. Et je les comprends !

C’est un problème d’être mis en quarantaine dans un pays à l’autre bout du monde. Moi-même, je remets en question mes choix de voyages.

Et ce qui se passe, c’est qu’on se rend compte qu’il y a des évènements comme ça qui sont inattendus qui peuvent mettre totalement en péril les projets immobiliers qui sont basés, en tout cas, sur la location saisonnière ou autour du tourisme.

Donc voilà, pour mes appartements qui sont en Champagne, je ne vais peut-être pas bien les louer en 2020 à cause de la crise du coronavirus mais si je me rends compte que c’est trop compliqué, je n’ai qu’à les louer à long terme et j’ai envie de dire que c’est terminé, je vais très vite toucher un loyer et je ne vais pas forcément être inquiété.

Par contre, pour les gens qui me parlent d’investir à Bali ou dans des endroits qui dépendent quasiment exclusivement du tourisme, puisque je crois que quand on parle de Bali, on parle exclusivement de villas, on parle de construire des villas, on parle des choses comme ça, je veux bien mais voilà, déjà, avec la crise du coronavirus, je pense que Bali est très fortement impacté parce qu’il y a plein de gens qui ne veulent ou qui ne peuvent pas voyager.

Parce que je pense qu’il y a également beaucoup de Chinois qui sont beaucoup responsables de marchés du tourisme dans le monde et quand ils ne sont plus là, on le sent tout de suite.

Et potentiellement, Bali, je ne sais pas s’il y a beaucoup de Chinois à Bali, encore une fois. Mais potentiellement en tout cas, déjà, Bali, actuellement, doit subir les effets du manque de touristes.

Et qu’est-ce qui se passe si on a fait un projet immobilier à Bali dans lequel on dépend entièrement du tourisme ?

On parle du coronavirus mais si demain, il y a un autre souci parce qu’on sait tous très bien qu’il y a des endroits qui plaisent plus que d’autres à certaines périodes de l’année ou même tout simplement, il y a des destinations qui vont être à la mode et puis quelques années plus tard, ce n’est plus à la mode.

D’un coup, ça va être Ibiza, après ça va être Mykonos, ça va être Bali, après ça va être Cancun, après ça va être je ne sais pas quoi, Miami.

Donc voilà, en fait, encore une fois, si les touristes partent, qu’est-ce qui se passe pour la villa ou pour l’investissement qui a été fait à Bali.

Parce qu’encore une fois, si on s’est endetté, je ne sais pas sur 20 ans, je ne sais pas sur combien de temps pour investir à Bali, ou même si on passe par des banques plus ou moins locales ou françaises.

Bon, l’idée, c’est que généralement, on ne fait pas ça cash. L’idée c’est que ça serait quand même de faire ça plutôt cash pour limiter sa prise de risque ou même mettre pas mal d’apport.

Mais voilà, qu’est-ce qui se passe en tout cas, c’est vraiment la question si demain il n’y a plus de tourisme à Bali ? On est vraiment « dans la panade ».

Alors que si vous restez aux Etats- Unis, il n’y a aucun souci d’investir aux Etats-Unis selon moi, au moins, vous pouvez louer à long terme.

Je ne vois pas pourquoi, si vous avez bien fait votre étude de marché, il n’y a aura plus d’habitants aux Etats-Unis, dans la ville où vous avez investi. Encore une fois, ça dépend vraiment de votre étude de marché mais si ça a été fait dans les règles de l’art, il n’y a aucune raison que ça se passe mal.

Donc, ça, c’est le premier point vraiment à prendre en compte parce que je pense qu’il y a beaucoup de gens qui foncent parfois tête baissée.

Alors, parfois, ce n’est pas forcément mauvais. Parfois, ça a du bon de ne pas trop réfléchir et de faire les choses et tout simplement passer à l’action. Mais ne pas suffisamment réfléchir, c’est un peu parfois nous mettre dans des situations délicates parce qu’il faut toujours penser.

Et quand on fait un crédit, il faut un jour le rembourser et voilà, c’est important.

Egalement, faites attention par qui vous passez quand vous investissez à l’étranger parce qu’il faut toujours se rappeler que si vous passez notamment par un promoteur ou par des intermédiaires, ces intermédiaires ont des intérêts qui se trouvent dans leurs commissions.

Donc, ils ne vont pas forcément penser à vos intérêts mais plutôt à leurs intérêts d’autant plus si c’est quelqu’un qui vous recommande de passer par un promoteur qui, peut-être, va rémunérer les personnes qui a mis en relation les genres d’intermédiaires.

Donc, il faut faire attention à tout ça et oublier qu’on peut avoir, par l’intermédiaire, de l’argent. Okay ?

Egalement, des fois, on me pose la question de : « Est-ce que, du coup, j’ai envie d’investir à l’étranger ? ». Alors, pour l’instant, je n’ai pas prévu d’investir à l’étranger parce qu’en France, on ne se rend pas compte du marché qu’on a.

On est toujours là à crier sur tous les toits qu’on a beaucoup de taxes, que les locataires, ce sont des enfoirés, que le gouvernement n’aide pas les investisseurs immobiliers, que, encore une fois, le LMNP, ça va disparaître donc du coup, l’immobilier, c’est nul.

Il y a toujours plein d’arguments pour ceux qui n’ont jamais rien fait et rien commencé. Et ça, c’est assez typique !

Encore une fois, en France, on a un effet de levier qui est, je pense, un des meilleurs au monde, un des meilleurs d’Europe et c’est juste incroyable.

On peut emprunter de l’argent, aujourd’hui, à 100% sans mettre un seul euro ou mettre très peu d’apport et ça, c’est vraiment typique de la France parce qu’il y a plein de pays où il faut mettre pas mal d’apport, 20%, 30% et avoir des conditions bien précises de revenus sinon on ne peut pas du tout emprunter.

Je sais que par rapport à l’Estonie, si on ne met pas au minimum 20% d’apport et si on n’a pas au minimum 2 ou 3 biens en entreprise à fournir, c’est très compliqué d’investir.

Tu vois, déjà, même si je voudrais, moi, investir en ce moment en Estonie, à part acheter cash, ce que je déconseille généralement assez fortement même si encore une fois, il y a des exceptions, je ne pourrais même pas forcément investir tout de suite en Estonie.

Donc, je pense que ça ne viendra pas dans le futur d’investir en Estonie puisque j’y suis très bien et qu’il y a un très beau marché en tout cas orienté sur le futur et sur le long terme. Mais pour l’instant, je n’ai pas prévu.

Egalement aux Etats-Unis, que je trouve intéressant. Dans l’Europe également, les pays de l’Est, à Hongrie, la Roumanie, il y a des marchés qui sont très intéressants.

Bref, je pense qu’il faut vraiment aller doucement mais sûrement et commencer par son marché de prédilection, vous, Français, le marché français parce que vous le connaissez bien mieux que tout autre marché.

En parlant de bien connaître le marché, comment vous allez faire en sorte, le jour où vous allez devoir investir à l’étranger, d’être certain de bien connaître le marché ? Est-ce que vous avez bien maîtrisé la fiscalité ?

Egalement la fiscalité française, vous savez très bien, ce n’est pas forcément la plus simple à appréhender mais ce n’est pas pour autant que les autres fiscalités sont également plus simples à appréhender d’autant plus qu’on est en mode double pays.

C’est-à-dire qu’il faut regarder les conditions fiscales. C’est-à-dire que ce que vous encaissez dans un pays, est-ce qu’il ne va pas être imposé à nouveau dans ce pays-là ? Parce qu’il y a des conditions de non double imposition.

Il faut se renseigner sur toute la fiscalité. Donc, comment on se renseigne ? Il va falloir passer par des avocats fiscalistes. Combien ça coûte un avocat fiscaliste ? Ça peut coûter très très cher.

Donc, c’est à prendre en compte dans l’équation quand on investit à l’étranger, c’est que ça peut coûter cher.

Et également, je ne sais pas, si vous investissez à l’étranger et que vous divorcez, qu’est-ce qui se passe en cas de divorce ? A qui ça revient ? Ça peut être tout compliqué dans un montage.

Quelles sont les conséquences en France sur la fiscalité ou comment est perçu ce bien, par l’Etat français à l’étranger ? Bref, il faut penser à tout ça et donc, ça va coûter de l’argent de payer un avocat fiscaliste ?

Egalement, quelle est la stabilité du pays ? Est-ce que vous connaissez, vous, la situation sociale et politique et économique de ce pays aussi bien que les gens qui sont sur place ?

Alors, les gens vont vous raconter ce qui se passe. Ils vont vous dire : « Oui, c’est bien ! Oui, il y a ça ». Mais encore une fois, ils vont vous le vendre dans le meilleur des mondes parce que la personne qui va vous raconter ça, c’est généralement, soit le promoteur, soit l’agent immobilier.

Mais est-ce que vous avez vraiment l’expérience d’un local ou est-ce que, encore une fois, ce qui se passe sur le terrain, c’est réellement ce que vous voyez dans les médias ? Il y a de fortes chances que non.

Donc, vous ne connaîtrez jamais parfaitement la situation de ce pays et la stabilité. Parce qu’encore une fois, s’il faut revendre, il faut être certain de pouvoir revendre assez rapidement et bien également.

Donc, ça, c’est également à prendre en compte.

Est-ce qu’en terme de réseau local, vous avez tout ce qu’il faut ? Par exemple quand on parle d’investir au Maroc, je ne sais pas moi, quand je vais au marché, j’achète quelque chose et je me fais bien baisé.

Donc, si je vais acheter un bien immobilier ou je ne sais pas quoi, qui me dit que je ne vais me faire également baiser parce qu’ils ont compris que les investisseurs étrangers qui viennent investir dans d’autres pays, ils ont potentiellement de l’argent.

Et si on leur prend des commissions à droite et à gauche, potentiellement, ça va être facile à faire. Donc, c’est également tout ça qu’il faut prendre en compte, c’est que ça va vous coûter de l’argent.

Egalement, il va falloir y aller sur place. C’est-à-dire qu’on peut se faire accompagner, bien évidemment, mais y aller sur place.

Les billets d’avion, les nuits d’hôtel, le temps que vous passer sur ce projet et pas sur votre business ou d’autres choses, ça, c’est de l’argent que vous allez dépenser également et qui viennent grignoter la rentabilité.

Donc, ça, c’est également des frais à prendre en compte. L’économie, j’en ai parlé. Les enjeux économiques et politiques.

Est-ce qu’il n’y a pas bientôt des élections ? Est-ce que les candidats potentiels sont favorables à l’investissement immobilier ? Qu’est-ce qui va se passer sur tout ça ? Ce sont des choses qu’il faut vraiment prendre en compte.

Les lois, on n’en parle pas mais le code juridique, ce n’est pas du temps le même qu’en France. Notamment si vous investissez hors Europe où il faut bien se renseigner sur tout ce qui est le code Napoléon.

Est-ce que vous êtes bien propriétaire des terres ? Pendant combien de temps ? Bref, ce sont vraiment beaucoup, beaucoup de choses dont on n’entend que très peu parler mais qui sont finalement, sûrement, très importants.

Tous les frais annexes: j’ai parlé des déplacements, j’ai parlé plus ou moins des services sur place notamment, je pense à la traduction.

Si vous investissez à l’étranger, les documents seront, soit au meilleur des cas, en anglais, mais au pire des cas, je ne sais pas, en marocain, en balinéen, ou dans des langues étrangères.

Donc, il va falloir que vous ayez un traducteur avec vous qui vous traduise ça parfaitement. Parce qu’on ne parle pas de faire des choses d’approximatif.

Il ne faut pas que dans le contrat, il y ait quelque chose qui soit totalement à l’opposé de ce que vous, vous pensez être sinon ça peut vous coûter potentiellement beaucoup d’argent.

On ne parle pas non plus également des conversions de devises. Si vous investissez aux Etats-Unis en dollars ou à Bali, je ne sais plus c’est quoi, des roupies, je crois, indonésiens, ça ne va pas être gratuit de convertir des devises pour acheter en devises locales.

Alors, peut-être que vous allez pouvoir acheter en devises fortes telles que le dollar ou l’euro à l’étranger parce qu’ils aiment bien également encaisser des dollars ou des euros. Mais il faut également prendre en compte dans tout ça le coût de création d’une société.

Peut-être que vous allez investir en société à plusieurs. Vous n’allez certainement pas faire ça à votre nom propre.

Vous allez ouvrir par exemple une holding par exemple aux Etats-Unis, une LLC. A Bali, je ne sais pas comment ça se passe. Au Maroc non plus. Mais potentiellement, ça va être fait en société donc il va falloir avoir un comptable qui maîtrise la création de société sur place.

Donc, un comptable local qui vous ouvre ça, ça va coûter de l’argent. Et ensuite, il va falloir entretenir cette société.

L’assurance, également, quand on parle d’investir à Bali, je pense que le coût des assurances, ce n’est pas ce qu’on a en France parce que je pense qu’il y a beaucoup plus de risques, de Tsunami ou quelque chose comme ça, de risques naturels à Bali qu’en France.

Donc, je ne sais pas combien ça coûte une assurance, peut-être que je me trompe en disant ça. Mais ce sont vraiment des réflexes à avoir et des paramètres à prendre en compte, de se dire que l’assurance va peut-être coûter 2 fois, 3 fois, 4 fois, 5 fois, 10 fois plus chère à Bali, parce qu’à Bali, il y a plus de risques à couvrir.

Donc, pensez également à ça dans votre rentabilité. Bref, il y a beaucoup, beaucoup de choses à prendre en compte comme tu peux le voir.

Je te cite des trucs comme ça qui me viennent en tête quand j’ai préparé cette vidéo-là. Il y a certainement d’autres choses à prendre en compte.

Donc, investir à l’étranger, okay, c’est beau, ça fait rêver, ça fait un peu briller, en soirée, quand on dit : « Ouais, j’ai une villa à Bali, j’ai un…comment on appelle ça, j’ai un riad au Maroc. Et puis, j’ai quelques appartements ou maisons individuels aux Etats-Unis ».

Okay, ça fait rêver, ça fait stylé, on ne va pas se mentir. Mais est-ce que c’est vraiment le bon moment, pour toi, de commencer à investir à l’étranger si tu n’as pas de patrimoine en France ou si tu n’as même pas de business à côté ou tu n’as même pas d’autres placements financiers à côté ?

Donc moi, voilà, je préfère vraiment, vis-à-vis de l’investissement à l’étranger, privilégier les choses.

L’Estonie pourrait être une exception puisque je suis installé ici, je suis expatrié en Estonie donc à la limite, je connais plus ou moins le marché. J’y vis tous les jours donc je connais comment ça se passe un peu ici.

Mais pour tous ceux qui me contactent et qui me disent : « Qu’est-ce que tu en penses ? », je leur dis : « Les gars… ! »

En fait, je vais leur balancer cette vidéo-là où je pense que j’ai à peu près tout dit. Il faut faire attention, il ne faut pas aller trop vite.

Il ne faut pas se brûler les ailes parce qu’encore une fois, ce n’est pas parce que vous êtes loin du pays dans lequel vous investissez que vous êtes invincible et qu’on ne peut pas venir vous chercher si vous ne payez plus ou s’il se passe quelque chose.

Donc, voilà. Il faut faire attention un petit peu à tout ça. Dis-moi dans les commentaires ce que tu penses de l’investissement à l’étranger.

Est-ce que tu as déjà investi à l’étranger ou pas ? Qu’est-ce que tu en penses ? Est-ce que tu as prévu de le faire ? Est-ce que tu as prévu de le faire assez rapidement, pas assez rapidement ?

Est-ce que tu es d’accord avec moi ou pas? Peut-être que j’ai dis des bêtises. Honnêtement, je n’ai jamais investi à l’étranger donc, je le dis carte sur blanc, je ne vais pas chercher à te faire croire que j’ai déjà investi à l’étranger.

Donc, je pense que je me suis trompé sur certains aspects mais je pense que dans la globalité, l’idée est relativement là donc, il faut faire attention.

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Et puis, on se retrouve pour une prochaine vidéo et également n’oublie pas de bien lire dans la barre de description puisqu’il y a pas mal de choses qui pourraient t’intéresser notamment si tu souhaites investir en France.

J’ai des ateliers, des formations autour de l’investissement immobilier en France dans lesquelles on voit ensemble tout de A à Z pour ne pas faire d’erreur et pour ne pas « dépenser de l’argent bêtement » dans des choses que tu pourrais économiser ou négocier.

Merci à toi et je te dis à très très vite. Ciao, ciao.