Investir dans l’Immobilier à Seoul, Corée du Sud ?

De passage à Séoul, en Corée du Sud, j’y ai rencontré Vincent qui fait partie de la communauté ClubMillionnaire !

Vincent est expatrié en Asie depuis 25 ans entre Singapour, Hong-Kong et maintenant Séoul. Trader de métier, nous avons discuté de business et d’investissement jusqu’à ce qu’on aborde le sujet du marché immobilier à Séoul…

Quand il m’a révélé comment ça fonctionnait à Séoul et en Corée du Sud, j’étais littéralement bouche bée.

C’est très loin de ce qu’on peut connaître en France et en Europe.

Découvre tout ceci dans la vidéo et dis moi ce que tu penses de cette façon de fonctionner dans les commentaires !

#Immobilier #Seoul #CoréeDuSud

Investir dans l’Immobilier à Seoul, Corée du Sud ?

Retranscription de la vidéo :

Yes, les amis. Bienvenus sur cette nouvelle vidéo en direct de Séoul en Corée du Sud.

Aujourd’hui, je vais te parler d’un petit sujet assez original qui est l’immobilier à Séoul: comment ça se passe ?

Je vais t’expliquer comment ça se passe, puisqu’en fait, j’ai rencontré il y a quelque jours, ici à Séoul, Vincent qui a vécu entre Singapour, Hong Kong et Séoul depuis 25 ans. Il est trader de métier en fait. Et il est membre de la communauté ClubMillionnaire. On s’est donc rencontrés à Séoul suite à un petit e-mail qu’il m’a envoyé.

Donc on a discuté de tout et n’importe quoi, de Séoul, de business, d’immobilier, de marchés financiers, de crise économique. Il est trader, donc c’est quelque chose où c’est intéressant d’échanger avec lui, puisqu’il avait potentiellement un avis intéressant.

Bref, ce dont je vais te parler aujourd’hui, en tout cas – je ne veux pas m’éparpiller – c’est l’immobilier à Séoul, puisque quand on a parlé de ça, ça m’a littéralement choqué.

Donc avant qu’on ne commence cette vidéo, comme d’habitude, abonne-toi à la chaine YouTube, si ce n’est pas encore fait. Ça me motive. Mets-moi un petit Like, ça me motive aussi. Mets-moi un petit commentaire, ça me motive aussi. Bref, fais tout ça, ça fait toujours plaisir.

Donc voilà, je suis aujourd’hui en direct de Séoul. Je ne vais pas prononcer le nom du quartier parce que c’est très très compliqué, mais c’est le quartier des affaires. Il y a beaucoup de tours derrière moi. Peut-être que tu vois, peut-être que tu ne vois pas.

Mais voilà, c’est un quartier où il y a pas mal d’argent, et je me suis dit : « Tiens, il n’y a pas beaucoup de monde ici dans ce quartier là, en tout cas dans la place où je suis aujourd’hui ». Donc je vais te parler de ce sujet-là, parce que c’est vrai que c’est un quartier où il y a énormément de monde. C’est 10 fois Paris si je ne dis pas de bêtise. Séoul, c’est donc immense.

Et forcément, ces gens-là, il faut tous les loger. Il y a un monument, il y a beaucoup de tours, il y a beaucoup de choses. Il y a beaucoup de monde. Il faut qu’ils aient des logements. Et c’est quand on en a parlé avec Vincent que ça m’a littéralement choqué puisqu’ici, ils ont un système qui s’appelle « Jeonse »  .

Supposons que toi ou moi, on veut louer un appartement ici à Séoul. On va aller chercher un appartement. Ce qui va se passer, pour le louer, c’est que on ne va pas payer comme en France en fait un loyer mensuel (par exemple 1000€, 1500€ ou 2000€/mois). Non.

Ce qu’on va faire, c’est qu’on va déposer l’équivalent d’un deposit et ensuite ne plus du tout payer de loyer.

Donc c’est-à-dire qu’on donne une certaine somme et ensuite, on ne paie plus de loyer. Alors, tu te demandes peut-être : « Mais wtf ! Comment ça, on ne paie pas de loyer ? On dépose une certaine somme ? Mais combien ? Est-ce qu’on la récupère ? »

Voilà, je vais te donner tous les détails. En fait, la somme que tu vas déposer à ton propriétaire directement va être de l’ordre de 30 à 60 % (en général c’est 50%) du montant de l’appartement. Donc si tu te loges dans un appartement qui vaut 1 million, potentiellement, tu vas devoir laisser 500000$ à ton propriétaire.

Donc en fait, ce montant va dépendre un petit peu, principalement même, du type de bien que tu vas choisir, si c’est un bien luxueux ou un petit studio, également du quartier dans lequel tu es, en fonction en fait de la valeur de ce bien.

Donc supposons que tu repères un appartement qui vaut un million de dollars. On est à Séoul, une grosse ville d’Asie, on est dans la plus grosse ville de Corée du Sud. Il y a énormément de monde. Je ne sais pas si tu es déjà venu à Séoul, mais il y a beaucoup d’argent ici. C’est très dynamique comme marché. Donc les appartements, ça coûte cher.

Donc supposons que tu as repéré un appartement à 1 million de dollars. Tu vas devoir potentiellement donner 50 %, soit 500000$ en cash à ton propriétaire. Si tu ne peux pas les donner, tu ne vas pas pouvoir louer cet appartement.

Donc ensuite, tu te demandes peut-être : « Okay, ces 500000$, est-ce que je les récupère un jour ou pas ? »

Alors, oui, tu les récupères à la fin de ton contrat de location qui dure généralement 2 ans en Corée du Sud. C’est-à-dire que tu vas lui donner 500000$. Pendant 2 ans, tu ne vas pas payer de loyer, à part les charges (ça, ça reste vraiment en fonction de ta consommation, et c’est toi qui dois les payer).

Pendant 2 ans, tu ne paies pas de loyer, parce qu’en fait, les Coréens considèrent que payer un loyer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres.

Donc là, tu te dis peut-être maintenant : « Mais okay Raph, c’est cool !  Mais le propriétaire dans tout ça, il récupère 500000$ peut-être pendant 2 ans, mais au bout de 2 ans, il doit les rendre. Donc le propriétaire, dans l’affaire, il gagne de l’argent comment puisqu’il doit rendre ce qu’on lui a donné à l’entrée des lieux. Et en plus de ça, il n’a pas de loyer mensuel. »

En fait, ce qui se passe, c’est que le propriétaire, l’argent qu’on lui donne quand un locataire entre dans les lieux, il va investir cet argent. Donc si on reprend la continuité de mon exemple des 500000$, ça voudrait dire qu’avec ces 500000$, le propriétaire va aller les investir.

Il va les investir en Bourse, dans l’immobilier ou ce qu’il veut, et il va gagner de l’argent via le taux d’intérêts, le taux de rendement qu’il va pouvoir dégager du placement en cascade qu’il a pu faire.

Donc en fait, c’est un peu relou pour les propriétaires, on pourrait se dire parce que la première étape qui est de louer mon appartement, ce n’est pas sur celle-ci que je vais gagner de l’argent puisque je vais devoir rendre cet argent qui est ce gros deposit au locataire quand il va partir au bout de 2 ans.

Donc je dois encore retravailler pour générer de l’argent sur de l’immobilier, sur des marchés financiers, ou des choses comme ça.

Donc là, ce qui se passe, c’est que cette pratique du Jeonse, c’est quelque chose qui est très vieux, qui date du 19ème siècle.

Et Séoul est une ville qui a connu une forte croissance, notamment en fait – c’est là toute la limite du système – une spéculation immobilière qui fait que le propriétaire, quand il récupérait ses 500000$ de cash, ce qu’il faisait, c’est que directement, il allait chercher un autre appartement.

Donc voilà, il avait un 2ème appartement et puis avec le deposit qu’il récupérait de l’appartement, il allait chercher un autre appartement. En fait, il y avait vraiment un peu comme un gros château de cartes comme ça en cascade, qui fait que il y avait de la spéculation. Les prix ont augmenté.

Je crois même que pendant une certaine année (1978 si je ne dis pas de bêtise), les prix ont augmenté de l’ordre de 130 ou 150 % en une seule année. Alors, rends-toi bien compte de ce que c’est. C’est-à-dire que ça fait plus de X2 quoi.

Si tu as un appartement qui vaut 1 million, en un an, il vaut plus de 2 millions, 2300000$-2400000$. C’est juste hallucinant.

Donc aujourd’hui, ce système fonctionne encore. C’est comme ça que ça marche. Vincent que j’ai rencontré me disait que lui, par exemple, il a dû mettre 300000$ pour avoir son appartement qui vaut – il me semble – 1 million ou 1200000$. Donc c’est assez ouf de se dire qu’on bloque, nous, personnellement en tant que locataires, 300000$.

Donc l’avantage, c’est qu’on n’a pas de loyer à payer, mais on a quand même 300000$ qui sont potentiellement bloqués. Voilà, il y a tout type de montant. Là, on parle de 300000$, on parle de 500K$. Évidemment, il doit bien y avoir des Jeonse bien moins élevés si on veut louer un studio dans un petit quartier en périphérie de Séoul.

Mais l’idée et le concept, il est là. Peut-être également que tu te poses la question : « Ouais, mais imagine mon propriétaire. Il fait de la merde. Il ne me rend pas le deposit au bout de 2 ans ? Est-ce que j’ai mes 500000$ ‘dans le cul’ à la fin ? »

Alors non. Quand tu loues un appartement en fait, ce qui se passe, c’est que déjà tu es en mesure et c’est limite de voir et de vérifier que ton propriétaire, il est « solvable », apparemment en demandant des documents à la banque, pour voir un petit peu combien il doit encore rembourser sur ce bien, ou des choses comme ça.

Bref, tu fais un petit peu ton étude, un état des lieux de la situation de ton propriétaire pour savoir si c’est risqué ou non d’aller lui donner ce deposit, puisqu’encore une fois, on ne parle pas de 100 balles ou de 1000 balles.

Également, il ne faudra pas prendre le risque que ton propriétaire, il se barre avec la caisse. C’est-à-dire qu’il encaisse 500K$ et il va s’acheter une Lamborghini, il va frimer dans les rues de Séoul. Non. Ce serait vraiment dommage.

Qu’est-ce qui se passe si jamais le propriétaire, il ne rembourse pas ? Puisque moi, c’est une question qui m’est venue également en tête très rapidement.

Imagine, tu donnes ce deposit et le propriétaire ne peut pas te rembourser ou bien il disparaît dans la nature, ou voilà, il a fait trop de conneries, il fait trop spéculer, le marché s’est retourné. Tout son château de cartes d’acquisitions sur de la spéculation immobilière sur des deposits tout le temps encaissés à chaque entrée de locataire.

Qu’est-ce qui se passe si jamais il ne peut pas rembourser ? Ce qui se passe, c’est que ça va en Justice. Et visiblement, tu es quasiment certain de gagner en Justice. Et ce qui se passe quand tu gagnes en Justice, c’est que tu récupères l’appartement.

Donc l’avantage, c’est que tu as posé X€, 500K pour reprendre encore une fois mon exemple, et tu gagnes un appartement qui vaut potentiellement 1 million ou 1200000. Donc c’est plutôt cool. Ce n’est pas forcément ce qu’on souhaite qui arrive, mais en tout cas, c’est toujours du côté du locataire que ça va trancher apparemment au niveau de la Justice.

Donc je ne sais pas ce que tu penses de ce système-là. Moi, ça m’a un petit peu fait – pas cogiter – mais je me suis dit : « WTF! » Jamais je n’aurais pensé que ce genre de système existait quelque part dans le monde. Apparemment, c’est vraiment unique. Ça ne se passe qu’en Corée du Sud, et c’est comme ça.

Alors, de plus en plus, ils vont sur le paiement mensuel des loyers visiblement, à cause justement de ces spéculations ou d’un marché qui ralentit, ou de choses comme ça, parce que c’est plus aussi simple aujourd’hui de gagner de l’argent en plaçant l’argent en Bourse ou dans de nouvelles opérations immobilières.

Le marché n’est plus aussi fort qu’avant pour les propriétaires quand ils devaient placer leur argent, mais dis-moi ce que tu en penses, toi.

Par exemple, pour un propriétaire, est-ce que tu penses que c’est intéressant de récupérer une grosse somme d’argent comme ça que tu peux ensuite faire fructifier ou est-ce que tu penses que c’est risqué ?

J’ai l’impression que c’est quand même un peu risqué. C’est vachement dépendant du marché, finalement. Et en plus, il faut être en mesure de rembourser ton locataire au moment où il part.

C’est vraiment aussi au niveau du timing. C’est-à-dire que l’argent que tu places, tu le places que sur 2 ans. C’est court quand même 2 ans pour placer du cash. Donc il ne faut pas trop faire n’importe quoi.

Et du côté du locataire, qu’est-ce que tu en penses ? Est-ce que tu penses que c’est quelque chose de bien ? C’est-à-dire qu’on ne paie pas du tout de loyer pendant 2 ans, et qu’on donne un gros deposit, qu’en plus on récupère à la fin. Donc finalement, tu t’es logé quasiment gratuitement. Tu as juste à payer les charges.

Donc c’est vrai qu’évidemment, du côté locataire, c’est pas mal, mais il faut quand même qu’il y ait une partie de cash, ce qui est quand même assez contraignant. Moi, personnellement, ça ne me plaît pas des masses.

Alors, également une petite information que je ne t’ai pas donnée, puisque j’ai regardé un petit peu mes notes que j’avais prises en même temps que je parlais avec Vincent. La moyenne en 2014 de ce fameux Jeonse, c’était 300000$ quand même.

C’est-à-dire qu’en 2014, si tu voulais être locataire d’un bien à Séoul, il fallait mettre en moyenne 300000$ sur la table, juste pour poser sur le deposit. Donc c’est vrai que c’est assez fou finalement.

Même moi, en te le disant maintenant, je me demande : « Mais comment font les gens ? » Parce que tout le monde n’a quand même pas 300000$ à Séoul.

Je vois bien qu’il y a des gens riches à Séoul, mais tout le monde n’a pas 300000$. Si on transposait ça à la France… Bon, c’est difficile de transposer comme ça brut, mais voilà, je suppose qu’il y a des étudiants, je suppose qu’il y a des familles de classe moyenne, des familles pauvres qui n’ont pas 300000$ à mettre.

Alors ça, c’est la moyenne. Donc peut-être qu’il y a des Jeonse à 10-20-30-50000$ qui sont beaucoup plus accessibles, et peut-être à 500-600-900000€. Voilà, c’est une moyenne. Il faut prendre les chiffres de façon relative et voir comment ça va être calculé. Mais quand même intéressant à noter.

Également, point important, c’est que au niveau des banques à Séoul, en fait, pourquoi ça marche comme ça ? C’est que les banques ne financent pas l’immobilier. Elles financent beaucoup plus les entreprises.

Tu sais, la Corée du Sud, Séoul, c’est quand même un pays qui est vachement en avance sur la technologie. Il y a beaucoup de boites qui sont coréennes sur la technologie. Alors, je n’ai pas de nom en tête mais peut-être tu peux m’en citer dans les commentaire.

Peut-être que dans la vie de tous les jours, on en connaît nous. Il y a beaucoup de marques qui sont coréennes en tout cas.

Ce système du loyer mensuel est de plus en plus présent parce que comme je te le dis, il y a beaucoup moins de rendement pour les propriétaires avec les taux d’intérêts, etc.

Mais en fait pour les Coréens, payer de l’argent tous les mois, c’est jeter de l’argent par les fenêtres, puisque aujourd’hui, comme on l’a vu, tu donnes 200000€ quand tu rentres dans l’état des lieux, et au bout de 2 ans, quand tu pars, on te rend tes 200000€, donc tu t’es logé gratuitement.

Donc pour les Coréens, c’est vrai que payer un loyer, c’est quelque chose qui est vraiment bizarre et jeter par les fenêtres. A savoir qu’en fait, pour les Coréens, la culture ici en Corée du Sud, elle est vraiment atypique. Vincent me l’a confirmé. Et je trouve, moi aussi, qu’il y a beaucoup de choses qui sont assez différentes.

En fait, c’est la façon d’analyser les choses. Voilà, ils ont leur façon de faire et de penser. Par exemple, quand un commerce ferme à 3 h du matin, ça va être écrit 27 heures. Donc ça veut dire que ça ferme à 3 h du matin.

Il y a plein de trucs comme ça qui sont assez bizarres, mais qui sont à la fois vraiment marrants. C’est typiquement coréen, apparemment. Ils ont leur façon de penser.

Et également, ce que je ne t’ai pas dit, ce sera le dernier petit point de ma vidéo, c’est qu’ici en tant qu’investisseur, en tant qu’acheteur de biens immobiliers, ce qui est cool, en fait c’est quand tu achètes un bien, par exemple, qui vaut 1 million et qu’il y a un locataire qui remplace, qui a payé un Jeonse, un deposit de 50 %, de 65000€, toi, tu vas acheter le bien immobilier déduit de ce deposit de 50 %.

Donc un bien qui vaut 1 million, tu vas l’acheter 500000, parce que tu as le locataire qui remplace, et quand il va partir, tu es censé lui rendre les 500000.

Donc finalement, c’est comme si tu avais payé ton bien à 1 million, sauf qu’au moment où tu l’achètes à l’instant T, tu as payé 50 % de la valeur parce que tu as un Jeonse qui est latent, qui n’était pas rendu par le propriétaire qui te le vend.

Donc ça, c’est également un point à prendre en compte dans toute la transaction immobilière. C’est vrai que c’est quelque chose qu’on ne connaît pas du tout en France, donc je ne sais pas du tout ce que tu en penses.

Vraiment, dis-moi dans les commentaires. Là, j’ai vraiment terminé ma vidéo. Dis-moi ce que tu en penses, mais c’est vrai que c’est vraiment atypique comme marché immobilier à Séoul.

Moi, par exemple, personnellement, je ne suis pas fan du tout. Ce n’est vraiment pas quelque chose que j’aimerais avoir comme règle pour un marché immobilier.

C’est vrai qu’en France, on ne se rend pas compte de la chance qu’on a d’avoir un système bancaire tel qu’il est avec l’effet de levier. On peut emprunter 100 %, 110 % de la somme, on a des différés de remboursement, des taux qui sont vachement bas.

Encore une fois, ce ne sont même pas des conditions qui sont « normales ». C’est vrai qu’on en parlait avec Vincent aussi. Ces conditions, c’est unique au monde. Je pense que beaucoup de Français, beaucoup d’investisseurs immobiliers en France ne se rendent pas compte de ces conditions.

On essaie toujours d’avoir les meilleurs conditions quand on va voir son banquier. On lui dit : « Je négocie là-dessus, les frais de dossiers, les différés de remboursements, le taux, les IRA ». Tout ce que tu veux. On négocie et c’est normal.

Mais on a déjà des conditions en France qui sont excellentes et qui sont également « anormales ». Donc voilà. Dis-moi ce que tu penses un petit peu de tout ça. Merci à toi d’avoir regardé cette vidéo. Petit Like. Abonne-toi. Commentaire. Fais-moi plaisir.

Et je te dis à très très vite. Ciao ciao.