Quand on écoute les investisseurs immobiliers, on les entend toujours dire : « j’ai fait x% de plus-value en x années ». A les écouter, ils ont donc gagné de l’argent et réalisé une bonne affaire.
Mais beaucoup oublient un petit détail et là où on croit gagner de l’argent, on finit souvent par en perdre si on ne calcule pas correctement…
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#Dividendes #Bourse #Immobilier
Je revends un studio à Reims (sans plus-value en 10 ans ?)
Retranscription de la vidéo :
Pourquoi je ne fais aucune plus-value avec la vente de ce studio que je détiens depuis presque 10 ans, pourtant très bien situé en centre-ville de Reims ?
On est ici tout en bas de la rue de Vesle pour ceux qui connaissent. Et, pourquoi je te dis que je vais faire 0 plus-value avec ce studio qui est sous compromis que je suis en train de vendre, les amis ?
Je vais essayer de te retourner un petit peu le crâne de tout ce que les gens peuvent te dire sur internet concernant l’immobilier. Et je vais te montrer pourquoi ce n’est pas forcément un véhicule d’enrichissement massif.
Alors, ce studio, rapidement les amis, pour ceux qui ne se rappellent pas, c’est un studio que j’ai acheté quand j’étais étudiant. Rappelle-toi, à l’époque, il y a 10 ans, j’ai commencé de 0 en faisant des prêts étudiants, je suis allé voir mon banquier et je lui ai dit : « Frérot, j’ai besoin de 50.000 pour mes études de médecine. »
Et, ces 50.000, je les ai détournés, j’ai fait ça 2 fois, j’ai acheté 2 appartements : 1 ici à Reims, un autre à Epernay, celui-ci était destiné à de la location meublée long terme pour des étudiants. Et, à Epernay, on a fait un superbe AirBnB.
Cet appartement, honnêtement, je n’ai quasiment pas fait de travaux, je l’ai laissé comme tel, j’ai dû refaire un petit morceau de la cuisine, je l’ai meublé, et c’est tout. On n’a rien touché. La salle de bain, je pense que tu le vois, elle est clairement dans son jus.
Et, pour te donner les chiffres, je l’ai acheté à l’époque 45.000 €. J’ai revérifié l’acte de notaire. Et je le revends aujourd’hui. Il est sous compromis depuis 15 jours. Je le revends 75.000 €, net vendeur. Donc, je prends 75.000 et je l’ai acheté 45.000. Donc, là, on pourrait se dire : « Raph, génial, tu as fait 30.000 € de plus-values, en 9 – 10 ans ». Et, ce prêt étudiant, il doit rester 5.000 euros à rembourser.
Mais, bref, ça, on laisse de côté pour l’équation. On peut considérer qu’il est quasiment payé puisque le temps de la vente, il restera des bricoles, en termes de prêt étudiant.
Pourquoi je te dis que je n’ai pas gagné d’argent ? J’espère te faire comprendre que ce n’est pas une si bonne affaire. C’est-à-dire que c’est un studio qui se vend très facilement, qui se loue très facilement, qui a généré ses loyers. Mais, je vais te montrer par A + B pourquoi je considère que, autre l’effet de levier que j’ai pu faire et que je n’aurai pas pu faire à l’époque parce que j’étais un jeune brokie, j’étais étudiant à la fac de médecine et je n’avais pas d’argent pour acheter un studio.
Donc, Dieu merci, j’ai pu faire un effet de levier. Mais, mathématiquement parlant, ce n’est pas ouf.
Les gens ont souvent tendance à te dire dans l’immobilier : « Ma maison, elle a pris 10 – 20 – 30 – 40 ou 50% en 2 ans – 3 ans, 4 ans, 5 ans. » Tu sais, un petit peu, pour te faire croire qu’ils ont fait une bonne affaire, ils ont fait un bon coup, ils sont en train de gagner de l’argent. Et pourquoi ?
En fait, les gens, quand ils font ça, c’est qu’ils comparent le prix de leurs maisons, de leur actif par rapport à une devise inflationniste. Par exemple, le dollar, l’euro, et le problème de ça, c’est que la supply, comme on dit, l’offre de devises, d’euros, de dollars, elle ne fait qu’augmenter.
Je ne te l’apprends pas. Ta banque centrale en Europe ou aux Etats-Unis, qu’est-ce qu’elle fait ? Elle ne fait qu’imprimer, imprimer, imprimer, imprimer, donner, donner, donner, des devises, des euros, des dollars.
Donc, si tu as dans ta poche un billet de 100 € mais que ce billet de 100 €… tu vois là, tous les brokies dans la rue, on leur donne des 100 €, des 100 €, des 100 €, comme ça, gratuitement sans travailler. Qu’est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire que ton billet de 100 € dans ta poche, il perd de sa valeur. Parce qu’il est de moins en moins rare.
Et c’est ce qui se passe avec l’immobilier c’est que les gens pensent devenir riches parce que le prix de leur maison, de leur appartement augmente. Là, où, en fait, le prix du mètre carré de leur actif est corrélé à une devise inflationniste qui ne fait qu’être distribuée dans la société.
Donc, ce qu’il faut regarder très concrètement, pour savoir si tu as gagné de l’argent, c’est ton pouvoir d’achat immobilier. Est-ce que, moi, aujourd’hui, quand je revends ce studio 75.000 €, est-ce que par rapport au moment où quand je l’ai acheté à 45.000, il y a 9 – 10 ans, est-ce que, aujourd’hui, je peux encore racheter des studios à 45.000 ?
Et, donc, dans ce cas-là, où je revends aujourd’hui à 75.000, on pourrait presque considérer que j’ai presque 2 studios que je pourrais racheter. 1,75 – 1,80 peut-être, quelque chose comme ça.
Non. Si aujourd’hui, je vais prospecter là, dans les rues de Reims, pour acheter des studios comme celui-ci de 20 mètre-carrés, on va me dire : « Monsieur Carteni, vous vous mettez le doigt dans l’œil, des studios à 45.000 €, ça n’existe plus. Ça existait il y a 10 ans. »
Donc, mon pouvoir d’achat immobilier n’a pas changé. Puisque quand je vais revendre ce studio, je vais récupérer 75.000 et quand je vais vouloir peut-être essayer d’acheter un autre studio, tout sera à 75.000, peut-être 70, peut-être 80, autour de 75.000.
Donc, cette plus-value de 30.000 € sur le papier qui peut faire rêver n’a pas augmenté mon pouvoir d’achat immobilier parce qu’à cause de l’inflation dans la société, je peux acheter exactement le même produit.
C’est pareil, si ta maison, que tu vends 500.000 alors que tu l’as acheté 300.000, ne pense pas avoir fait 200.000 € de plus-values. Puisque, en récupérant tes 500.000, tu pourras très probablement acheter exactement le même type de maison parce que le marché aura augmenté à cause de l’inflation.
Donc, on achète exactement la même chose. Donc, je n’ai pas gagné d’argent. Je peux acheter exactement la même chose.
Il y a quelqu’un que tu connais peut-être très certainement, Michael Saylor, aux Etats-Unis, un milliardaire qui pèse 5 milliards, il est connu pour acheter, acheter, acheter du Bitcoin, avec sa société, Microstrategy, tu en as surement déjà entendu parler, lui, dans ce sens, te dit très clairement que tu dois mesurer le prix de ta maison, le prix de ton actif immobilier à des devises ou des actifs qui sont non inflationnistes : l’or, le Bitcoin, ou tout autre actif, tout autre devise non inflationniste.
Et quand tu regardes ça, lui, il te dit qu’en réalité, la majorité des actifs n’ont pas augmenté en valeur depuis 2008. En fait, tu es flat, tu ne t’enrichis pas. Tu penses que tu t’enrichis parce qu’encore une fois, tu compares à une devise qui est de plus en plus une monnaie de singe, qui ne vaut rien, qui n’est que du papier.
Donc, en fait, il faut soustraire à ton prix de vente l’inflation, en sachant que l’inflation, il y a celle qu’on te dit officiellement, et il y a les méthodes de calcul, quand tu les regardes, tu comprends très clairement que on met dedans, on met dans le panier de calcul ce qui nous arrange, on supprime ce qui ne nous arrange pas trop.
Donc, connaitre la réelle inflation dans une société, c’est extrêmement compliqué. Mais, dans l’idée, il faut déduire l’inflation et considérer l’impact de cette impression monétaire qui est, évidemment en tant que particulier, extrêmement dur à estimer.
Donc, à retenir sur l’immobilier c’est que : vouloir convertir son argent, ses euros, ses dollars, qui comme je te l’ai dit, ne valent rien, se dévaluent en quelque chose que les gouvernements ne peuvent pas imprimer comme l’immobilier.
A priori, le gouvernement il ne peut pas arriver et dire : « Bon, j’émets 5.000 biens immobiliers dans la société ». Non, ce n’est pas aussi simple que ça. Un bien immobilier… c’est pour ça que les Français adorent, c’est tangible. Tu vois, il y a une clé, il y a une serrure, tu mets la clé dedans, les Français, ils adorent ça, c’est concret, c’est de la pierre. Et c’est bien. Les gouvernements ne peuvent pas imprimer des biens immobiliers, des immeubles à foison. Contrairement à des devises où c’est numérique, on appuie sur un bouton, il y a 10 milliards qui sont apparus.
Donc, ça c’est très bien. Mais, le problème, c’est cette fausse impression de richesse parce que l’augmentation des prix est purement inflationniste. Il n’y a pas d’enrichissement réel. Ça c’est le premier point, c’est ton pouvoir d’achat immobilier.
Le deuxième point, c’est que détenir un bien immobilier, détenir des patrimoines immobiliers, pour tous ceux parmi vous qui en détiennent, vous savez très, très bien que ce n’est pas gratuit. Ça coûte cher.
Il y a l’assurance du bien, okay, qu’il faut payer chaque année. Là, vers cette période-là, on vient nous voir avec les taxes foncières, les CFE. On nous dit qu’il faut payer pour avoir le droit de détenir ce bien immobilier. Là, ce bien-là, il est dans une copropriété, donc, tous les 3 mois, il faut payer pour les charges et compagnies.
Qu’est-ce que je ne t’ai pas dit ? Les travaux. De temps en temps, il y a une toiture, de temps en temps, il y a une chiotte qui fuit. Là, on a un dégât des eaux, comme par hasard, juste après le compromis, on a un dégât des eaux qui vient de chez le voisin du dessus. Donc, il faut gérer ça. Bon, ça, c’est pris en charge par l’assurance mais l’assurance tu l’as payé, tu vois.
Donc, quand tu as acheté le bien, il y a eu quoi ? Frais de notaire, 7%. Quel scandale. Frais d’agence. Là, quand je vais revendre, j’ai fait une plus-value, il va falloir que je paie un impôt sur la plus-value.
Tout ça, pour te dire que, entre le 75.000 vendu net vendeur et mon prix d’acquisition 45.000, si d’un côté j’ajoute les frais de notaire, les frais d’agence, je ne sais plus s’il y en avait une à l’époque mais surement, etc… Et que de l’autre côté, quand je revends, je déduis l’impôt sur la plus-value et que pendant toute la durée de détention du bien, je déduis les travaux, les charges de copro, les taxes foncières, déjà ma plus-value de 30.000, je pense qu’elle fait un peu la gueule, tu vois ?
Bon, ça c’est une chose, c’est que tu as compris déjà qu’entre l’inflation et tout ce que j’ai dépensé pendant la détention de ce bien, à priori, je ne suis pas sûr d’avoir gagné beaucoup d’argent, voire peut-être même, j’en ai perdu en termes de pouvoir d’achat.
Maintenant, si on compare à la bourse, tu le vois peut-être venir, la bourse, voilà, j’ai investi plus d’un million d’euros en bourses, un actif que j’aime beaucoup. Si j’avais pu choisir entre l’immobilier et la bourse, à l’époque je ne le savais pas, aujourd’hui, je le sais, j’aurais largement choisi la bourse.
Mais, le problème encore c’est qu’à l’époque, comme je te l’ai dit, j’étais étudiant, je n’avais pas de ressources, je n’avais pas d’argent et j’ai pu faire levier. Et, c’est la seule raison potable à l’immobilier aujourd’hui, c’est cet effet de levier. Mais, encore une fois, ne pensez pas que vous vous enrichissiez massivement.
Le seul scénario où on peut s’enrichir massivement c’est : j’achète ce studio aujourd’hui dans un état pourri, je le rénove de A à Z en 3 mois, je le revends, je prends une plus-value. Voilà, l’impact de l’inflation, il n’a pas eu le temps d’avoir lieu, j’ai un réel enrichissement, si j’ai fait un bon flip et que je fais une belle plus-value.
Mais, sur 10 ans, comme je viens de te l’expliquer pour moi, à priori, ce n’est pas incroyable.
En bourse, on a plus de performance. C’est prouvé, les actions croient plus vite que l’inflation. Les actions s’apprécient plus rapidement que l’immobilier. C’est très simple à comprendre. Les actions c’est quoi ? Ce sont des entreprises. Ça génère de la richesse, ça génère des bénéfices directement face à une consommation plus grande, face à la croissance de la consommation. Ça profite des avancées technologiques. Ça réagit plus vite au changement.
Voilà, les bénéfices des entreprises sont basés sur l’innovation, en fait. Donc, c’est pour ça qu’on gagne plus d’argent et que ça combat beaucoup plus facilement l’inflation par rapport à l’immobilier.
Et, évidemment, j’ai regardé la performance de la bourse sur ma période de détention de ce bien immobilier, de ce studio, ici. Donc, de 2014 à 2024, la bourse aux Etats-Unis a généré entre 210 et 240% de performance. Ça fait 11 à 12% par an, annualisé.
Donc, je n’ai pas fait ça avec ce bien. Je l’ai exploité. Evidemment, dans mes calculs, là, je n’ai pas considéré les loyers que j’ai encaissés. Il ne faut pas non plus négliger que pendant 10 ans, tous les mois, je prenais 450 € par mois de loyer, il faut le mettre dans l’équation. Là, je ne t’ai parlé que des charges, etc… c’est un ensemble, je n’ai pas fait le calcul très détaillé. Mais, c’était pour te donner l’idée.
L’immobilier, le problème c’est que ce n’est pas portatif. Je ne peux pas prendre ce gros mur-là, le prendre avec moi à Panama. Ça ne va pas marcher.
On est « bloqué » également dans le succès de notre pays. C’est-à-dire qu’aujourd’hui on est en France. Il faut que ce pays marche bien pour que mon immobilier continue de valoir quelque chose. Si demain la France continue sa spirale vers le bas, comme on le voit malheureusement depuis plusieurs années, l’immobilier, moi, je suis bloqué au succès de la France pour valoriser mon patrimoine immobilier. D’où l’importance de diversifier.
Et le problème c’est que tu es la pute du gouvernement aussi qui, à tout moment, peut arriver et te faire augmenter les taxes foncières. Le fait de détenir ce bien, tu dois payer une taxe foncière. Et ça, le gouvernement, à tout moment, et il le fait déjà très bien chaque année.
Il peut arriver et dire : « On augmente les taxes foncières ». Moi, en 10 ans de détention de ce bien, il n’y a pas une année où je me suis dit : « Ah, qu’est-ce que c’est sympa, ça a baissé ». Non, ça n’a fait que monté et là, pour le coup, je n’ai pas envie d’annualiser le taux d’augmentation chaque année, ça va me faire peur.
Les amis, voilà ce que je voulais vous dire pour l’immobilier. Je suis évidemment content de revendre ce bien immobilier. Je m’en débarrasse, j’en suis très content, je suis content de l’avoir acheté à l’époque. J’étais un petit étudiant brokie, fauché, il fallait bien que je commence quelque part et c’est grâce à ça que j’ai pu créer du capital, l’exploiter, apprendre, comprendre.
Tout ça, ça fait partie d’un processus d’enrichissement. Evidemment, qu’on n’arrive pas comme ça, avec un million d’euros en bourse, il a fallu passer par ces étapes, voilà, pour comprendre que l’immobilier c’est bien mais qu’il y a de gros problème, pour comprendre ce que c’est l’effet de levier, pour comprendre comment une société, une devise, une inflation ça marche.
Mais, ce qui m’énerve c’est les gens qui pensent qu’ils font de l’enrichissement avec l’immobilier quand, en fait, ils ne comprennent pas un principe économique simple, de base, qui est l’inflation. Et, que tous ceux à quoi on compare un prix d’un actif, c’est au dollar ou à l’euro. C’est de la merde, ça ne vaut rien ça. C’est une monnaie de singe les gars, il faut comprendre ça.
Donc, comparez à des actifs non inflationnistes, et vous comprendrez très vite que malheureusement, on n’est peut-être pas si riche que ça quand on investit dans l’immobilier.
Voilà les amis, vivement la vente de cet appartement. J’en ai un autre qui va partir, je l’espère, très bientôt. Ça me permet d’être un peu plus serein sur mon patrimoine et de dégager un petit peu tout ça de France.
Les amis, je réponds à toutes vos questions, avec grand plaisir dans les commentaires. Lis-bien la barre de la description, si tu souhaites commencer que ce soit en bourse ou en start-ups puisque les start-ups également combattent évidemment très fortement l’inflation par leur potentiel de croissance très rapide.
Lis-bien la barre de la description, il y a tout ce qui devrait te permettre de pouvoir commencer dans ces 2 actifs et je te dis à très, très vite pour une prochaine vidéo. Ciao ciao !
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