JE TE MONTRE MON NOUVEL ACHAT IMMOBILIER (+1100€ DE CASHFLOW)

Suis-moi dans cette vidéo puisque je te montre la toute dernière maison que je viens d’acheter et dans laquelle je vais effectuer une colocation de 5 chambres…

Je te montre toutes les pièces, je t’explique les travaux que je vais faire ainsi que comment cette maison va me générer environ 1100€ net de cashflow positif chaque mois…

N’hésite pas à me poser tes questions dans la rubrique des commentaires.

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JE TE MONTRE MON NOUVEL ACHAT IMMOBILIER (+1100€ DE CASHFLOW)

Retranscription de la vidéo :

Bienvenue dans cette nouvelle vidéo! Je vais te présenter le nouvel investissement que je viens de réaliser, cette petite maison de ville. Je vais tout te raconter. Donc rentre avec moi dans la maison, puisque tu vas voir, tu le vois déjà, c’est bruyant ici. C’est une avenue. Il y a pas mal de passages.

Rentre avec moi. On va se mettre tranquillement à l’intérieur. Hop! Allez, je vais fermer la porte. Je vais te présenter qui est ce monsieur. Un homme très important dans cet investissement que j’ai réalisé, puisque Bernard avec son petit carré d’Hermès, a été un peu l’homme-clé de cet investissement.

Allez, suis-moi dans le salon. On va laisser Bernard tranquillement. Tac. Cette maison, elle va être destinée à quoi? Elle est destinée à une colocation. Je n’ai jamais fait de colocation. C’est la première fois. J’ai eu d’autres projets de location saisonnière, meublé étudiant, location de cave, mais je n’avais jamais touché à la colocation encore.

C’est une première. Pour tout avouer, je ne voulais pas acheter une maison pour une colocation. Moi, je recherchais un immeuble pour faire de la location à long terme, plusieurs lots. On a fait toute une journée de visite d’immeubles.

Il s’est avéré qu’on a fait 3 ou 4 heures sur des immeubles qui n’ont pas abouti pour des raisons X ou Y, notamment la négligence de la part d’un agent immobilier, puis également un non-accord sur le prix. Ça arrive parfois. Et on a visité cette maison qui n’était pas prévu au début sur la journée de visite.

Et on fait les maths, on a calculé. On a fait une petite étude de marché. On s’est rendus compte que c’était intéressant. Donc voilà. C’est une maison de ville comme tu l’as vu de dehors.

Je ne te dirai pas l’endroit où c’est précisément pour éviter de « tuer » le marché puisque je me suis rendu compte que lorsqu’on annonce sur Internet publiquement et qu’on a un petit peu de notoriété, les gens viennent investir là où j’investis.

Donc c’est un petit peu arrivé dans la maison de la Champagne, Reims et Epernay. Donc là, je ne dirai pas en frontal, comme ça, où j’ai investi, même si je ne vais pas forcément tout faire pour cacher à tout prix non plus.

Donc voilà, tu vois, c’est une maison de ville. Tu vois, c’est un petit jardin qui est sympa ici, donc pour des étudiants, des jeunes actifs. On a un barbecue ici qui est également intéressant pour l’été, même si – je pense que tu vas deviner un petit peu avec les briques rouges que tu as dû apercevoir sur cette maison de ville – on est dans la région du Nord.

Donc le temps, ce n’est pas forcément toujours ça. Tu peux le voir ici d’ailleurs. On est en plein mois d’août, et il pleut à mort, et il ne fait pas si chaud. Mais c’est comme ça. Donc voilà. Cette maison en colocation, qu’est-ce qui se passe concrètement?

On va rentrer à l’intérieur. On a actuellement 2 chambres, seulement 2 chambres. Et en fait, en colocation, 2 chambres, ce n’est pas assez. C’est-à-dire que pour moi, colocation à 2 chambres, ce n’est pas une colocation. Et même en termes de loyers, de rendement, généralement, c’est compliqué d’amortir une maison avec ce nombre de chambres.

Donc ce qui va se passer, c’est qu’on est en train de créer 3 chambres en plus. Et c’est réellement la plus-value de ce projet. C’est que ces 3 chambres supplémentaires qu’on va créer, c’est là où va se créer en fait le cash-flow, la rentabilité, et l’argent, le cash.

Je vais te donner également quelques chiffres tout au long de cette vidéo, de combien j’ai acheté cette maison, comment je pense louer, les frais etc. On va faire vraiment un petit récap. Ce que je te propose avant, c’est que je te fasse faire le tour de la maison, pour que tu puisses voir un petit peu à quoi elle ressemble. Et ensuite, au fur et à mesure de la vidéo, je te parlerai des chiffres.

Donc là, on est dans ce qui était le salon. Cette maison, elle appartenait à une vieille dame qui est partie rejoindre ses filles dans le sud de la France. Donc voilà, elle était assez pressée parce qu’elle a acheté une autre maison. En fait, c’est une vente en cascade. L’argent de cette vente lui permettait d’acheter une maison dans le sud. Et voilà.

Donc ici, on a également une cuisine, une cuisine qu’on va laisser dans l’état. On n’a pas prévu de la refaire. Elle n’est pas forcément moderne moderne. Oui, elle est noire. Je la trouve assez sobre. Mais ce n’est pas forcément la plus moderne des cuisines. On va quand même rajouter tous les équipements.

Le but de cette colocation, c’est de faire en sorte qu’il y a tous les équipements possibles et inimaginables, au fur et à mesure de la visite. Ici, on va mettre tout l’électroménager que tu pourrais avoir dans une cuisine, bien évidemment cafetière, bouilloire, micro-ondes, four, deux frigos, congélateur… J’oublie certainement plein de choses, mais voilà, appareil à croque-monsieur, fondue, raclette, tout, vraiment la totale.

Ici, on a une première salle d’eau, dont on va faire quelques travaux. Tu vois qu’il y a pour l’instant qu’une seule douche à l’italienne. Ici, on a une arrivée d’eau. Donc soit on va faire un meuble vasque, soit on va mettre une machine à laver. Il faut que je vois encore avec l’artisan comment faire en sorte d’idéalement mettre les deux, ou pas, puisque tu vois qu’ici, il y a quand même de l’espace qui est relativement confortable, et qui pourrait être meublé.

Et en fait, si tu me suis, tu vas voir que juste derrière, il y a également un autre point d’eau qui se touche en fait par une paroi. Donc c’est dommage. Maintenant, il y a la douche à l’italienne, donc c’est compliqué de casser cette cloison. Mais tu vois, en fait, c’est pas du tout porteur ça. C’est du lambris, je crois. Et c’est un peu dommage qu’il ne l’ait pas fait en mode ouvert.

Donc ici, il y a une autre salle de bain. On a une toilette et on a un meuble vasque et un miroir. Donc je m’excuse d’avance pour tout le bordel. Comme tu l’as compris, je passe toute la semaine ici, à moitié dans le confort. Je mets la main à la pâte pour monter tous les meubles, puisqu’on a évidemment du retard. Je tourne cette vidéo, on est mi-août.

J’ai eu les clés il y a même pas une semaine. Et autant te dire que je ne devais pas les avoir il y a une semaine, puisque entre le compromis et l’attente qu’il y a eu lieu la semaine dernière, il y a 5 mois. On a signé fin février. Donc c’est juste incroyable. Il y a même 6 mois quasiment maintenant.

Donc c’est assez incroyable. Encore une fois, la négligence des banques qui laissent trainer tes dossiers, qui ont des bugs logiciels, qui doivent faire intervenir plein d’interlocuteurs. Bref, tu connais, c’est la merde.

Ici, on a une cave, une très grande cave. Je vous propose de ne pas y aller, tout simplement parce que tu peux le voir, c’est une cave classique. Je n’ai rien à te montrer de particulier à l’intérieur. Elle est vraiment confortable, et ça, c’est plutôt cool.

Donc ici, ça va être le coin salon. C’était déjà le coin salon pour la dame qui est partie. Donc là, on va virer ce gros meuble qui est très sympa mais pas du tout dans le goût du jour. Donc ne t’étonne pas de voir ça ici. Ce n’est clairement pas quelque chose que j’ai acheté pour laisser.

Non. C’est elle qui me l’a laissé. On va le dégager, et on va faire quelque chose de très moderne.

Donc je sais qu’il y a ce carrelage au sol qui n’est pas forcément des plus chaleureux. C’est un carrelage un petit peu terni et c’est bien pour les points d’eau, mais pour un salon, on préfère un beau parquet. Malheureusement, il est là.

On a fait le choix de ne pas le casser et de le refaire pour des coûts, pour la rentabilité, mais voilà, on va vraiment faire en sorte de faire un truc très sympa, très cosy, comme on dit. On va mettre des tapis. On va faire vraiment une belle décoration.

Donc pareil pour cette pièce qui était en fait une sorte de salon en enfilade avec celui que tu viens de voir auparavant. Ici, en fait, on va fermer – ce que tu ne vois pas encore et que tu vas voir dans quelques secondes – ce mur qui est devant toi là, juste devant moi ici. On va le fermer avec l’artisan. On va mettre un placo et isolation phonique. Et on va créer une première chambre.

Donc certainement, une chambre sera louée moins cher que les autres, puisque de ce côté-là, on a le salon, le point de vie commun avec d’autres locataires, donc potentiellement du bruit. Et de ce côté là, on a la vue des voitures, donc potentiellement du bruit.

Donc c’est vrai que cette personne va être « prise en sandwich », donc on va faire une bonne isolation avec double vitrage ici. On n’entend pas grand-chose, voire que là, quand on est là. Mais quand même. Carrelage également au sol.

Donc on va vraiment faire en sorte encore une fois de bien aménager les chambres. Dans toutes les chambres, ce sera classique: lit, bureau, armoire, miroir, décoration, matelas, on fournit tout de A à Z, table de chevet, lampe de chevet. Le mec arrive, pose ses valises, comme dans une location saisonnière. Voilà vraiment le but de cette colocation.

Salon ou pas salon? Je sais que c’est généralement un grand sujet quand on parle de colocation. Là, au début, je voulais mettre des télés dans chaque chambre etc. Finalement, j’ai fait le choix de ne pas faire ça, de quand même mettre Netflix pour tout le monde, mais de faire un salon puisqu’on a quand même cette pièce là. Je ne savais pas quoi en faire d’autre si ce n’était pas un salon.

Donc finalement, on va mettre une grande télé, 126 cm. Je peux voir ici qu’il y a la PlayStation 4 qui a déjà été achetée. Donc voilà, mes colocataires vont avoir une PlayStation. Même moi, je n’en ai pas en Estonie, et eux, vont en avoir.

Donc voilà, si je n’en ai pas en Estonie, c’est parce que bien évidemment, je fais le choix de ne pas en acheter une, parce que j’ai peur de trop jouer. Je ne vais pas te mentir. Si tu me mets la PlayStation et Call of Duty, je suis sûr d’y passer 3 heures par jour, et je pense que j’ai d’autres choses plus intéressantes à faire dans la vraie vie qu’encore jouer aux jeux vidéo.

Mais bon, peut-être que je me prive un petit peu. Bon, mon associé Bernard vient d’avoir peur de ce que je viens de faire. Voilà, Bernard. Je vous présenterai peut-être après.

Donc voilà, là, c’est le rez-de-chaussée. Je pense que tu as compris qu’on vient de tourner en rond. Donc également, tu vois sur des murs, on a une couleur qui est un petit peu bleu pastel qui n’est pas forcément beau, pas forcément moderne.

Voilà, encore une fois, j’ai fait le choix de ne pas le refaire, de ne pas le repeindre pour des raisons de coût et parce qu’en bref, la peinture est encore carrément potable.

Donc encore une fois, bien décoré dans la montée d’escalier, plein de petits tableaux décoratifs, histoire de faire un truc bien sympa. La rampe d’escalier, elle est sympa, je trouve. L’escalier, on va commencer à le traiter pour qu’il soit un peu plus sympa. Donc voilà.

Premier étage, on a 2 chambres. Je vais te montrer ça rapidement. Hop, la marche, je te laisse ici.

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Donc voilà. Encore une fois, c’est un gros bordel. On va entrer dans la première chambre si on y arrive. Hop! Donc voilà. La première chambre, tu vois, elle a un petit peu un bleu nuit noir, puisque ce mur-là, d’office, c’est déjà pas de cette couleur là.

Donc on s’est dit, on va faire un petit thème autour ce cette couleur-là, avec un bureau, avec un plan de travail bleu nuit. La cheminée qui a été peinte en bleu, la lampe ici, le bureau en bleu. Voilà.

Après, c’est classique: des placards, des armoires, un lit double, des tables de chevet. Ce n’est pas terminé, donc on va encore une fois changer de luminaires, mettre des rideaux, mettre de la décoration pour habiller tout ça. Mais ça commence à prendre forme.

Au sol, on a choisi de laisser comme ça a été. Donc ce n’est pas non plus très sexy. C’est pas un parquet qui est magnifique, mais il est là, il fait le taf. C’est une sorte de lino imitation de parquet. Il n’est pas neuf. Il n’est pas non plus dégueulasse.

Donc il fait le taf, et on a fait le choix de le garder tout comme cette peinture que je te fais découvrir dans la deuxième chambre : un bleu vert, un vert pastel, encore une fois, mais pas fou. Quand on rentre et qu’on visite, d’autant plus avec la déco que la vieille femme avait fait dans cette pièce qui était une chambre également pour elle, ça faisait vraiment vieillot.

Et au final, on va faire en sorte que ça se transforme en force, ce vert, puisque là, on va jouer autour du vert. Par exemple, ici, on a ce vert. Pour l’instant, il y a un autre qui est vert, on va avoir des rideaux qui vont être verts. Je ne sais pas, peut-être des tableaux avec des oiseaux, autour de la nature, autour du mot zen ou bien-être, des choses comme ça.

Ce sera peut-être pour une fille, cette chambre, on ne sait pas encore. Là on essaie de jouer. Tu vois, avec un bureau en bambou. Voilà. On essaie de trouver un petit peu des inspirations comme ça, transformer un peu les faiblesses en force. Encore qu’une couleur verte comme ça, est-ce que c’est une faiblesse vraiment? A toi de savoir.

Donc voilà. Deuxième chambre ici. Pour l’instant, si tu fais les maths, on a une chambre en bas qui va être créée, deux chambres sur le premier palier. Et la plus-value réellement de ce projet, le cash-flow, il va être gros puisque tu peux apercevoir ici le grenier. On va y monter si on y arrive. Je vais te montrer à quoi ça ressemble.

Je vais d’abord te montrer ici la salle de bains. Donc on a la salle de bains – excuse-moi, c’est un gros bordel. Je viens de prendre ma douche juste avant de faire cette vidéo. Donc voilà, double meuble vasque, une toilette, derrière ici, on a une baignoire.

Peut-être on va mettre une paroi douche ici pour que ils évitent d’en mettre un peu partout. Ici on a un petit peu de place pour du rangement, donc on va sûrement dégager ce gros meuble, tu vois, qui est dégueulasse, qui est sale, qui doit dater de je ne sais pas combien d’années. Et puis, voilà, ça va faire le taf, tu vois?

Moi, je trouve que ce carrelage là, il est vraiment très sympa. Encore une fois, on aime ou on n’aime pas, mais je trouve qu’il fait assez moderne, ce qui est plutôt cool. Au sol, on retrouve ce lino imitation parquet. On va laisser. Ce n’est pas très grave. Et puis, je pense que ça va faire largement le taf.

Juste à mettre un petit verrou ici, à meubler encore une fois, et pas mal de petits équipements, et ça va être good good good !

Est-ce que tu as vu mon tee-shirt? Business Shark Tu as vu comment je me la raconte? Voilà, tout ça, ce sont des tee-shirts que je suis en train de sortir, de produire. On a produit 62 références. Tout est en train de tomber par terre. Mon parfum, tout tombe. J’espère que ta maison ne va pas tomber.

Voilà, j’ai produit 62 références de tee-shirts comme ça. Donc celui-ci est un des exemples. Tu as dû certainement voir auparavant les tee-shirts « Insolent ». Là, il y a plein de références qui arrivent. Donc la boutique en ligne sort très très prochainement. Et tu pourras te créer tes propres tee-shirts.

C’est-à-dire que moi, je vais porter plus que mes tee-shirts. Il y en a autour des cryptos, autour du trading, autour de l’immobilier, autour de l’e-commerce, autour de l’argent en général, de l’entrepreneuriat, de la motivation.

Il y a tout: des trucs très simples, des trucs un peu plus design, avec des éléments comme ça. Je te laisserai aller voir. Ça va être vraiment sympa.

Alors, désolé. On va essayer de se frayer un passage. Hop! On ne va pas se mentir, je n’avais pas prévu ça dans la vidéo, mais ça fait partie du jeu. Hop!

Il y a également les petites de décoration qu’on va mettre dans le couloir. Chaque palier d’étage, on va essayer le décorer, donc des meubles dorés, des images comme ça, on en a plusieurs. Encore une fois, on aime ou on n’aime pas, quoi. On va essayer de moderniser les choses.

Quand je te montre comme ça, ça ne fait pas très concret. Je te ferai des photos de toute façon, pour te montrer à quoi ressemblera la maison après rénovation et après ameublement.

Petit conseil d’ailleurs: mets toujours en place une prestation d’un photographe professionnel pour prendre en photo ton appartement avant de le louer parce que tu feras la différence avec d’autres loueurs.

Tu as déjà dû voir sur Leboncoin des propriétaires qui mettent des photos dégueulasses – c’est où limite tu vois dans le reflet du miroir, où il se penche à moitié, ou on ne sait pas trop ce qu’il fait.

Bref, la photographie c’est un métier. Ça ne s’improvise pas. Donc tu paies 200, 300, 400€. Ça dépend de la prestation que tu demandes au photographe, et il te fait des photos de ouf. Une fois qu’elles sont là, elles sont là. Ça ne va pas bouger. Et au moins, tu fais la différence avec les autres propriétaires sur Leboncoin. Allez, c’est parti !

Encore une fois, n’oublie pas de t’abonner à la chaine YouTube. Très très important.

On sent que ça résonne encore plus ici. Bon, voilà, c’est ici la vraie plus-value de cette maison, où on va créer 2 chambres. Tu vois, la maison est encore loin d’être prête. On est mi-août. On est censés devoir louer maintenant pour les étudiants. Ce n’est pas grave.

Encore une fois, on a négocié des différés les remboursements. On a négocié tout ça avec la banque, donc on n’est pas dans le stress, et on va pouvoir viser potentiellement la rentrée d’octobre, des choses comme ça, avec des universités, des infirmières. Donc il n’y a pas de soucis.

Donc double vitrage partout. Donc ça, c’est déjà cool. Tu peux voir au plafond qu’on a du lambris dégueulasse en bois. Tu vois qu’il y a 2 fenêtres seulement. Ce qui va se passer, c’est qu’il y a l’escalier: on va mettre un garde-corps déjà.

On va construire, on va mettre en place un couloir de distribution ici, de façon à faire en sorte qu’on ait 2 entrées sur 2 chambres: une première entrée ici sur une chambre en longueur avec sa fenêtre individuelle, et une autre entrée ici avec la deuxième chambre et une deuxième fenêtre individuelle.

Comme ça, chaque chambre a sa lumière naturelle, et ensuite, cette hauteur du plafond, on va la dégager, on va la supprimer en mettant simplement du placo. Au sol, du parquet. On a un parquet bien sympa, comme ça, ça fera vraiment une chambre chaleureuse. On va redécorer. On va mettre des rideaux, un bureau, un lit double, une armoire, la totale, pour que cet étudiant soit vraiment au calme.

Donc là, il sera vraiment bien. On n’entend rien dehors. Et puis voilà. Donc c’est vraiment ici que la plus-value se fait.

 Pour te donner quelques chiffres sur cette maison… Alors, combien on l’a achetée? 171.000€ si je ne dis pas de bêtise. On l’a à peu près pour 20.000€ de travaux et 10.000€ d’ameublement. Donc ça va faire 30.000€. Donc 201.000€. A ça, tu rajoutes les frais de notaire: 15.000€ à peu près. 215.000€ à peu près tout compris. Frais d’agence: c’était inclus dans les 171.000€. Donc on est à peu près à 216.000€ tout compris sur l’opération.

La mensualité qu’on va payer par mois, ça va être 1.100€ dès que le différé de remboursement sera passé. Et chaque chambre va être louée entre 400 et 500€ hors charges par mois. Bien évidemment, on va louer 500€. Est-ce qu’on va y arriver? Est-ce qu’on ne va pas y arriver? On ne le sait pas.

On va essayer en tout cas. On va tout faire en sorte que ça passe à 500€ hors charges, en mettant un max d’équipements: Netflix, PlayStation, et plein d’autres choses. Et puis on verra. Donc potentiellement, 2.500€ hors charges par mois de rentrées et minimum 4×5, donc 2000€ par mois. Donc entre 2000 et 2500€ par mois hors charges de rentrées en loyer.

Tu comprends vite qu’on a à peu près 1000€ nets de cash-flow dans la poche, voire un petit peu plus, une fois que tu as payé les charges, la taxe foncière, l’assurance, les choses comme ça. Donc c’est un projet qui est vraiment très sympa, et qui ne va pas demander énormément de travail, puisque comme tu vois, il n’y a que 2 chambres ici. Il y a une chambre à créer.

Ce n’est pas grand-chose, je veux dire. On a vraiment pas tout à refaire de A à Z, l’électricité est bonne. On a juste à refaire 2-3 petits trucs, mais c’est vraiment pas grand-chose.

Donc voilà, c’est un projet qui est sympa. Un projet en colocation, je n’ai pas du tout prévu de faire qui au final, va transcender en cash-flow positif chaque mois de plus de 1000€ nets dans la poche. Donc je ne vais pas t’expliquer comment ce montage, il a été fait. C’est Bernard qui s’en est occupé. Tu vois? Je te propose d’aller faire la conclusion ici.

Donc je ne vais pas t’expliquer comment j’ai acheté cette maison, puisque peut-être tu te poses la question: « Oui, mais Raph, tu es expatrié fiscal en Estonie. Tu investis en France. Comment tu as fait avec les banques pour obtenir un crédit? » Voilà. Je pense que ça fait un petit moment, cette vidéo, qu’elle dure.

Potentiellement, je referai une autre vidéo pour en parler. Mais juste pour te donner quelques pistes, j’ai investi en SCI, c’est-à-dire que ce bien, il a été acheté via une SCI détenue par une autre société, et également, il y a des associés dans la société.

Donc ce n’est pas un projet que j’ai fait tout seul, même si c’est moi qui gère énormément de choses sur ce projet et sur les autres projets qui vont avoir lieu avec la SCI puisque je suis déjà en recherche d’autres immeubles cette fois-ci, et j’espère déjà trouver un immeuble.

Mais en tout cas, n’hésite pas à me poser des questions ci-dessous. Je me ferai un plaisir d’y répondre. Et si je vois que ça intéresse beaucoup de personnes, je referai une autre vidéo.

Donc Bernard est peut-être un des associés de la SCI, qu’est-ce que tu en penses? Tu veux charbonner un peu là? Tu veux une petite vis? N’hésite pas à mettre la main à la pâte.

En tout cas, encore une fois, n’hésitez pas à vous abonner. Petit Like, petit commentaire. Ça fait toujours plaisir.

Et puis je te dis à très très vite. Ciao ciao.