Quelles sont les stratégies les plus rentables en immobilier ?

Dans cette vidéo, je te partage quelles sont les stratégies les plus rentables en immobilier.

On entend parfois parler de location saisonnière, d’immeubles de rapport, de colocation ou encore d’achat-revente mais qu’en est-il vraiment et surtout quels sont les inconvénients de ces stratégies ?

Découvre tout de suite quelles sont les meilleures stratégies pour se constituer un patrimoine locatif performant et devenir rentier !

✓ Découvrir comment je peux t’aider à investir dans l’immobilier sur https://clubmillionnaire.fr

#Immobilier #Stratégie #Rentier

Quelles sont les stratégies les plus rentables en immobilier ?

Retranscription de la vidéo :

Yes, les amis. Bienvenue sur cette nouvelle vidéo. Aujourd’hui, le sujet du jour, c’est l’immobilier puisque j’ai reçu une question de Mohammed qui me demandait par e-mail : « Raph, quelles sont, selon toi, les stratégies les plus rentables en immobilier et quelles sont les « avantages et les inconvénients » de chacune et celle que toi, moi, je préfère ? ».

Donc, je vais t’en donner, dans cette vidéo, 4. Je ne vais forcément pas les classer dans un ordre de préférence. Je vais d’abord simplement te les expliquer rapidement et ensuite je te dirai celle que je préfère le plus et celle que j’applique, moi, personnellement, si je les applique au final.

Donc, la première stratégie pour moi qui est très rentable en immobilier, ça va être l’immeuble de rapport.

Pourquoi l’immeuble de rapport, c’est très rentable ? Tout simplement parce que tu as un effet d’échelle qui est super intéressant.

Donc, un immeuble c’est quoi ? C’est l’idée que tu vas acheter tout un bâtiment dans lequel il y a 2, il y a 3, il y a 4, il y a 5, il y a 6, il y a 7, il y a 8, il y a 9, il y a 10 lots directement.

Donc, pourquoi c’est ultra rentable ? Parce que déjà, ta prise de risque, elle est beaucoup plus fiable. C’est-à-dire que s’il y a, on va imaginer un immeuble de 10 lots ; c’est-à-dire que tu as beaucoup moins de risques d’impayé parce qu’au pire, il y a quoi ?

Il y a un locataire qui ne paie pas, tu as les 9 autres lots sont là pour apporter des loyers dans ta SCI ou sur ton compte et payer les mensualités de crédit. Donc, normalement, ce n’est pas avec un impayé sur 10 lots que tu es en danger.

Normalement, même avec 2 lots en impayé, si vraiment ça devait arriver, c’est déjà Wtf tu vois ? 2 lots sur 10, ce serait vraiment beaucoup, ce n’est « vraiment pas de chance » et encore que, c’est toi qui a choisi tes locataires normalement, donc tu les mérites normalement. Mais on ne va pas parler de ça aujourd’hui.

Voilà, normalement, ça réduit grandement tes risques. Egalement, tu as une économie de temps à toutes les étapes. Parce que imagine s’il fallait acheter les 10 appartements de façon séparée; aller à 10 endroits différents dans la ville, visiter les 10 appartements dans 10 endroits différents de la ville.

Non, là, tu les visites tous au même endroit donc ça va beaucoup plus vite ; tu gagnes énormément de temps.

Tu gagnes également beaucoup de frais. Frais, on va dire, de notaire, frais de mutation, frais de déplacement parce que pour prendre ta voiture pour aller à un seul endroit, pour aller dans 10 endroits différents, tu vas économiser sur l’essence.

Pareil pour gérer les travaux, si tu dois aller sur place, tu vas aller au même endroit pour voir 10 appartements, tu économises sur pas mal de choses. Sur l’assurance également, c’est généralement moins cher tout comme la taxe sociale.

Alors, pas toujours mais généralement l’assurance et la taxe sociale sont moins chères, on va dire, au volume, notamment pour l’assurance sur un immeuble complet que sur des lots séparés.

Qu’est-ce qu’on a d’autre? Les impôts, c’est beaucoup plus rapide. Donc, là aussi, tu gagnes du temps parce qu’au lieu de remplir une déclaration de revenus pour chaque lot séparément, tu vas faire une déclaration de revenus pour tout l’immeuble.

Je simplifie volontairement les termes. Mais en gros, c’est pour te dire que tout est centralisé et du coup, tout va plus vite.

Tu as également le pouvoir de décision. C’est-à-dire que dans ton immeuble, tu fais ce que tu veux ; c’est-à-dire qu’il n’y a pas de réunion de copropriétaires, il n’y a pas d’assemblée générale, il n’y a pas des gens qui vont dire : « Ouais, mais non, moi, je n’ai pas envie de refaire ça parce que là, ce n’est pas trop bien, parce que là, je ne sais pas quoi, parce que nanani, parce que c’est trop cher ».

Non, tu choisis tout ce qui se passe dans ton immeuble. Donc, s’il y a une toiture à refaire, c’est toi qui dis oui, c’est toi qui dis non. Une façade, des communs, un lot à refaire, tu décides tout.

Et l’avantage également, c’est que c’est un marché qui est beaucoup plus restreint. C’est-à-dire que tout le monde n’achète pas des immeubles. Beaucoup de gens pourraient acheter des immeubles parce que contrairement à ce qu’on pense, ça ne coûte pas forcément si cher que ça ; il y a des immeubles à 100 000€, à 200 000€.

Mais pour autant, c’est un marché vers lequel tout le monde ne se dirige pas parce que c’est vraiment un marché orienté investisseur, et plutôt on va dire, un peu plus confirmé que la moyenne.

Donc, c’est un marché plus restreint, moins concurrentiel sur lequel « normalement » on a un peu plus le temps pour se décider même si encore que aujourd’hui, les immeubles très rentables, ils disparaissent vraiment, vraiment, vraiment, très, très vite.

Donc, ça, c’est vraiment pour te parler de l’immeuble de rapport.

La deuxième chose qui est selon moi le plus rentable en immobilier, c’est la colocation. Donc, la colocation, le concept c’est quoi ? C’est de se dire : « J’ai une maison, j’ai un appartement et à l’intérieur, je vais faire plusieurs chambres ».

C’est selon moi, minimum à partir de 3 chambres parce que 2 chambres, ce n’est pas vraiment une colocation ; c’est plus une location ou une colocation de couple, enfin…c’est un peu bizarre.

Pour moi, c’est 3 chambres minimum et ça peut aller jusqu’à 4, 5, 6, 7. J’ai déjà vu jusqu’à 8 chambres, 9 je ne crois pas mais jusqu’à 8, c’est déjà énorme. Je pense qu’une bonne moyenne, c’est, allez, on va dire, 4 ou 5 chambres je trouve que c’est parfait.

Parce que tu as beaucoup de rentabilité déjà et ça limite un petit peu l’effet tu sais genre, il y a trop de monde. Imagine un appartement aussi grand soit-il, une maison avec 9 personnes qui vivent en même temps dedans, c’est beaucoup, je trouve.

Donc, je ne sais pas ce que tu en penses, toi, dis-moi dans les commentaires, mais je trouve que c’est beaucoup.

Et l’avantage c’est que tu vas pouvoir louer, si on prend le cas d’une maison par exemple, beaucoup plus cher, la maison, en louant chacune des chambres à un étudiant ou à un jeune actif plutôt que toute la maison en entier à une seule famille.

Donc, clairement par exemple, je ne sais pas une maison, tu pourrais louer 800 ou 1 000€ toute entière s’il y a 4 chambres ou 5 chambres dedans que tu loues à 400€, tu vas pouvoir facilement louer la maison au double ; c’est-à-dire à peu près à 2 000€ si tu mets la chambre à 400€.

Donc, tu vois, c’est quand même beaucoup plus confortable en termes de chiffre et c’est là où tu crées une rentabilité où tu as beaucoup plus de cash-flow positif, d’autant plus que tu réduis également ton risque puisque si tu as un étudiant qui ne paie pas une chambre, tu as les 4 autres qui sont là « qui va te permettre d’avancer tes charges et payer tes crédits ».

Alors que si tu loues à une famille entière, si la famille ne paie plus le loyer de la maison, boum, tu as 1 000€ qui est en moins qui ne sont plus sur ton compte en banque parce qu’ils ne paient plus. Et donc là, ça réduit tes risques.

C’est un marché également qui est très, très porteur. C’est-à-dire qu’aujourd’hui, la colocation, il y a beaucoup de gens qui en demandent donc ce n’est vraiment pas difficile de trouver des colocataires, des locataires pour louer tes chambres d’autant plus que ce n’est pas cher pour eux parce qu’au même prix que potentiellement un studio, ils ont accès à un grand appartement avec un grand salon ou une belle maison avec peut-être une terrasse, un morceau de jardin ou des choses comme ça. Donc, c’est super intéressant pour eux.

Et puis voilà. Donc, la colocation, c’est très, très rentable et je te dirai à la fin de la vidéo si moi, j’en fais ou si je n’en fais pas.

Ensuite, qu’est-ce qu’on a ? De la location saisonnière. Donc là, l’idée c’est quoi ? C’est tout simplement de se dire : « J’ai un appartement que je vais rénover, que je vais meubler » – c’est obligatoire de meubler – et que je vais louer à soit des touristes de passage dans la région s’il y a un point d’attractivité ou soit à des professionnels qui viennent pour des rendez-vous dans le cadre de leur travail.

Et en fait le truc de la location saisonnière, c’est que c’est extrêmement rentable ; il y a beaucoup d’argent à se faire parce que forcément, si tu fais les maths, si tu loues un appartement 70€ la nuit et que tu fais un bon taux d’occupation, pas forcément à 100% mais on va dire 100%, ça ferait 2 100€ ; si tu fais même la moitié, tu as généré 1 100€.

Il y a fort à parier que tu n’aies même pas de quoi louer 1 100€ cet appartement en long terme à une famille. Généralement, on dit qu’une semaine de location en location saisonnière, ça équivaut à un mois de loyer en location immobilière.

Donc, tu vois très, très vite les rapports. C’est extrêmement rentable mais le problème c’est quoi, ça demande une grosse gestion puisqu’il y a des clients qui veulent peut-être rester une nuit, 2 nuits, 3 nuits, tu vas calculer ton nombre de nuits minimum.

Mais même si c’est 2 nuits ou 3 nuits, ça va vite, tu vois ? Ce sont des rotations, les turnovers, c’est très fréquent. Il faut que quelqu’un vienne donner les clés, récupérer le linge sale, le laver, faire le ménage de l’appartement, réceptionner ensuite les nouveaux clients etc, etc.

C’est très rentable, il y a une très grosse gestion si vous faites vous-même, ça vous crée souvent un deuxième travail et vous pétez les plombs à la fin.

Et si vous déléguez, le problème, c’est que ça va venir grignoter, même pas grignoter mais ça vient vraiment dévorer, plutôt je dirais même, la rentabilité de votre investissement.

Egalement, c’est un marché qui subit encore, on va dire, de nombreuses mutations. C’est-à-dire qu’ils ne sont pas tous d’accord, le gens sur la location saisonnière notamment les fameux hôteliers.

On ne va pas entrer dans le débat aujourd’hui mais il y a des gens à qui ça ne plait pas et du coup, il y a beaucoup de lois qui passent, il y a beaucoup de changements, il y a beaucoup de conditions qui se mettent en place.

Et je pense qu’on va peut-être passer à un âge doré, la location saisonnière, où avant, c’était très rentable, on peut vraiment y aller, c’est très, très rentable. Aujourd’hui, je pense qu’au-delà des mutations potentiellement d’un point de vue juridique, il y a également la concurrence.

Tout le monde veut faire du Airbnb. Moi, dans mon entourage, il y a beaucoup d’amis qui se sont mis à faire du Airbnb, des gens qui ne sont pas forcément investisseurs immobiliers à la base parce qu’ils veulent tous leur part du gâteau et peut-être que toi aussi, tu vois de quoi je parle là-dessus.

Tu as peut-être des amis qui ne sont pas du tout investis en immobilier et qui se sont mis à faire du Airbnb aussi bien chez eux avec une chambre privée qu’avec un appartement entier.

Le problème, c’est que la concurrence vient détruire le marché. Moi, c’est mon cas donc je me spoile un peu tout de suite puisque j’ai deux locations saisonnières et d’année en année, nos chiffres d’affaires, ils dégringolent et franchement, je sais que ça va continuer comme ça et je pense que je ne vais pas tarder à arrêter.

J’avais déjà fait une vidéo comme ça où je disais pourquoi j’arrête le Airbnb. Finalement, je n’avais pas arrêté parce que j’avais trouvé un gestionnaire. Bref, tu peux aller voir la vidéo où je t’explique pourquoi je voulais arrêter et voilà.

Mais voilà, pour moi, c’est un marché qui, malheureusement ne va pas forcément durer très longtemps. Et je pense que si aujourd’hui, tu veux investir dans un bien pour faire la location saisonnière, il ne faut surtout pas investir dans l’idée de te dire que tu vas faire ça pendant 20 ans parce que si tu le fais à crédit, normalement, c’est sur 20 ans, même 25 ans, des fois 15 ans.

Ça dépend de ce que tu as choisi au niveau de ton financement et ce que tu as pu avoir. Mais si tu pars sur 20 ans d’exploitation en location saisonnière, il est possible que ça change énormément.

Donc, il faut toujours qu’il y ait une solution, un plan B, de te dire : « Si je loue en long terme, est-ce que ça va toujours couvrir mes mensualités et mes charges ? Est-ce que j’aurai toujours un cash flow positif ? »

C’est super important parce que dis-toi que ça va peut-être être compliqué, la location saisonnière, plus le temps va passer.

Encore une fois, c’est à prendre avec des pincettes parce qu’en fonction de ton marché, de la demande de ce marché, peut-être que même s’il y a beaucoup plus d’offres, peut-être que tu arriveras toujours à louer autant et à générer quand même du cash-flow positif confortable.

Quatrième point, quatrième chose, ce sera l’achat-revente. L’achat-revente c’est quoi ? C’est l’idée de se dire : « J’achète un appartement, je fais des travaux… ».

Parce que généralement, faire un achat et le revendre tout de suite sans faire des travaux, ce n’est pas comme ça que tu crées de la plus-value, il n’y a pas de magie.

Si tu as vraiment acheté très, très peu cher, dans ce cas, il faut faire attention au principe de lésion. Le principe de lésion, c’est de se dire que si tu revends…alors c’est quoi ? C’est 5/8, cinq huitième.

C’est en gros, si tu achètes beaucoup, pas assez cher auprès d’un propriétaire et que tu revends dans le même état tout de suite, immédiatement sans faire de travaux et que le vendeur à qui tu as acheté se retrouve lésé parce que…. Il y a un délire comme ça.

Je ne m’en rappelle plus précisément donc je ne vais pas m’embrouiller là-dessus. Tu tapes « concept de lésion, principe de lésion », c’est un concept juridique. Et en gros, ça veut dire que si tu reloues, si tu revends tout de suite avec une trop grosse plus-value alors que tu n’as apporté aucune valeur au bien, c’est possible que le précédent vendeur se retrouve lésé et que tu aies à le dédommager.

Okay ? Donc l’idée, c’est quoi ? C’est d’acheter un appartement et faire des travaux et de revendre tout de suite pour dégager une plus-value. Généralement, les plus-values, ça va varier de quoi ?

Allez, de 10 000 si vraiment tu as fait le minimum. 10 000, ce n’est vraiment pas beaucoup et ce n’est même « pas normal » de ne faire que 10 000€ sur une opération d’achat-revente, ça peut aller jusqu’à 50 000, 60 000, 70 000, 100 000€, même plus .

Ça dépend encore une fois de la taille du projet, de l’appartement et de ce que tu veux vendre précisément, dans quel marché, à quel prix du matériel. Donc, c’est vraiment très dur pour moi de te dire ce que tu peux faire.

Mais l’idée, c’est que tu peux dégager une très, très belle plus-value et ça, c’est super intéressant et c’est encore d’autant plus facile quand tu fais ça sur un marché aussi.

Combien de temps il te faut à peu près pour un achat-revente ? A peu près 7 mois, c’est-à-dire 3 mois pour l’achat, c’est ce que ça prend à peu près entre, on va dire, la visite, la signature du compromis et l’acte authentique.

Et un mois de travaux et 3 mois pour revendre, encore une fois entre la signature d’un compromis et la signature de l’acte authentique officiellement.

Et l’idée, c’est que c’est top pour les gens qui veulent se faire du cash c’est-à-dire, entre la première opération, faire un achat-revente, ce n’est clairement pas déconnant parce que tu fais l’opération, tu dégages 50, 60 000 , 70 000€ de cash, ça rassure ton banquier, tu lui prouves que tu sais investir et toi, tu as une trésorerie comme ça qui est là pour tes prochains projets pour pouvoir potentiellement pouvoir mettre de l’apport et rassurer également le banquier.

Qu’est-ce que je ne t’ai pas dit ? Egalement, quand tu revends, l’idéal, c’est de revendre sur…de jouer en tout cas sur l’émotionnel, le sentimental, le homestaging, bien décorer l’appartement, un petit peu comme celui dans lequel je suis actuellement où tout est bien décoré, où tout est bien agencé.

Tu as de la décoration, tu as des éléments un petit de luxe, tu as des concordances de couleurs, quelque chose comme ça.

Et c’est là où tu vas déclencher l’achat notamment si tu vends à des gens qui veulent acheter pour leur résidence principale.

Ce sont les meilleurs clients parce que eux, ils sont prêts à mettre du crédit, ils sont prêts à mettre de l’argent et ils sont plus facilement prêts à craquer face à une belle décoration ou à une mise en scène ; où tu as mis la table, où tu as mis des verres à vin, tu as posé une bouteille de vin rouge sur la table, etc, etc.

Et le plus, le must dans tout ça, c’est que tu n’as pas d’imposition sur la plus-value si tu revends ça en tant que RP.

Donc, quand tu fais ta première rénovation, tu dis que c’est un RP auprès de l’administration, c’est-à-dire ta résidence principale et on ne va pas en parler en détail dans la vidéo parce que sinon, ça va être trop, trop long.

Mais tu peux faire en sorte que cette plus-value soit nette d’impôts si tu revends ta résidence principale ou si c’est une première revente, c’est la toute première fois que tu revends et que le fruit de cette revente te permettra de financer une résidence principale.

Donc, il y a quelques conditions supplémentaires, donc c’est pour ça qu’on ne va entrer dans les détails, ce n’est pas le but de la vidéo mais voilà.

Donc, du coup, lesquelles j’ai déjà exploité moi personnellement ? La location saisonnière, la colocation et l’immeuble de rapport.

J’ai fait les 3 tout simplement parce que ce sont les 3 les plus rentables donc autant aller là où c’est rentable. Et l’idéal, c’est d’acheter un immeuble de rapport dans lequel tu fais de la colocation et de la location saisonnière ; comme ça au moins, tu es sûr d’exploser les records.

Celle que je préfère le plus aujourd’hui, c’est l’immeuble de rapport tout simplement parce que c’est le plus passif, c’est le plus, on va dire, efficient, le plus efficace en termes de rentabilité et de temps passé.

La colocation, c’est bien et rentable mais il y a un petit peu quand même de temps à passer. Et la location saisonnière, c’est extrêmement rentable. J’ai gagné beaucoup d’argent avec la location saisonnière, je ne sais pas combien d’argent mais beaucoup.

Et le problème, c’est que ça demande beaucoup de temps et même sur des règles, il y a énormément de gestion. Il faut gérer les gens et ce n’est pas toujours évident de gérer des gestionnaires. Et puis, voilà, voilà.

L’immeuble de rapport, c’est vraiment le top pour moi. Dis-moi dans les commentaires ci-dessous ce que tu préfères le plus. Est-ce que tu es team immeuble de rapport, team colocation, team location saisonnière, team achat-revente ?

Mmoi, je n’ai jamais fait d’achat-revente parce que ce n’est pas ce qui m’intéresse le plus. Je cherche vraiment un revenu passif.

Mais dis-moi ce que toi, tu préfères, ce que tu prévois de faire, ce que tu es en train de faire et puis voilà.

Si tu as aimé la vidéo, mets-moi un petit j’aime également en l’air, abonne-toi à la chaîne YouTube pour recevoir en avant-première toutes les prochaines vidéos.

Lis également bien la barre de description puisque tu auras pas mal de choses, pas mal de ressources notamment mon livre qui est devenu Best-seller cette année que je t’offre, tu as simplement à payer les frais de livraison.

Et tu as pas mal de formations autour de l’immobilier. Il y a également des workshops, des ateliers pratiques où on parle de l’immobilier en 2 jours en petit comité. Donc, tu as beaucoup de choses si tu veux commencer à investir dans l’immobilier.

On pourra parler par exemple la colocation, l’immeuble de rapport, de même location à long terme, location immobilière, location nue, création de société, beaucoup, beaucoup de choses. Comme tu sais, l’immobilier est un monde très, très vaste.

Donc, merci à toi de m’avoir regardé et je te dis à très, très vite dans une prochaine vidéo. Ciao, ciao !