Revendre un appartement (600 000€) pour investir en bourse ?

Aujourd’hui, je réponds à la question de Abdel qui m’indique que sa maman possède un appartement à Rome d’une valeur de 600 000€.

Il se demande si il ne serait pas préférable de le revendre pour tout investir dans des actions à dividendes… Quelques éléments de réponse en vidéo. 🙂

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Revendre un appartement (600 000€) pour investir en bourse ?

Retranscription de la vidéo :

Allez les amis ! Bienvenus sur cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais répondre à la question d’Abdel qu’il m’a envoyé par email.

Hop ! Je vous reprends la question ici à l’écran comme ça vous la voyez bien. Donc Abdel m’a envoyé cet email il y a quelque temps en me disant : « Salut Raphaël ! J’espère que tu vas bien. Je suis abonné à ton service Club Dividendes depuis quelques mois, et j’en suis pleinement satisfait. »

Donc le Club Dividendes, c’est un service dans lequel je vous envoie tous les mois mes positions en Bourse.

« Je te contacte parce que j’aurais besoin de ton avis si tu as quelques minutes d’analyse à m’accorder. Ma mère possède un appartement de luxe qu’elle loue en location courte durée (donc en Airbnb et compagnie) à Rome en Italie, et d’une valeur de 600.000€. Elle souhaite ne plus s’en occuper parce qu’elle est âgée et voudrait prendre sa retraite. »

Okay.

« Je lui ai proposé de vendre et de profiter des dividendes. Selon mes calculs, 600,000€ à 7% de dividendes, ton portefeuille = 42,000€ annuels. C’est un très très joli pactole. »

Donc, en effet, c’est un très joli pactole. Je serais juste un petit peu plus conservateur sur la performance potentielle en calculant plutôt sur la base de 5%. Voilà, entre 5 et 7% ça peut presque faire ton portefeuille chaque année uniquement sur les dividendes sans prendre en compte évidemment les plus-values. Ce que je recherche en priorité c’est moi, de mon côté, le dividende. Donc c’est pour ça que je ne parle que de la rentabilité sur dividendes.

Et donc si on applique 5 à 7% sur 600.000€ ça fait en effet potentiellement entre 30.000€ et 42.000€. Donc, 30.000€ ça reste une très jolie somme.

On peut être rentier avec 30.000€ par an qui tombe sur son compte en banque sans rien faire, en étant actionnaire d’un entreprise qui te verse des dividendes. 30,000€ par an, si on divise par 12 ça fait à peu près – voilà on va le faire rapidos pour avoir le chiffre bien précis. J’aurai pu faire de tête celui-ci. Ça fait 2,500€ par mois. Donc, on peut vivre avec ça en Italie, à Rome, je pense.

Donc, « Que penses-tu de cette stratégie ? Est-ce risqué de tout mettre sur les dividendes ? Ou est-ce un bon choix pour une personne âgée qui souhaite seulement vivre des rentes ? »

Donc, déjà quelque chose que j’aimerais pouvoir préciser c’est quel âge à sa maman, parce que si elle a entre 50 ans soit 60 soit 70 ans, ça ne change pas forcément, ça change potentiellement la donne concernant ma réponse.

Egalement, ce qui est important de souligner c’est qu’on me demande souvent : « Raphaël, est-ce que je dois faire ci, ou est-ce que je dois faire ça ? Est-ce que je dois investir dans l’immobilier ou est-ce que je dois investir en bourse. Est-ce que je dois investir en bourse ou est-ce que je dois investir dans les cryptomonnaies ? »

Il y a souvent cette dualité entre : « Est-ce que je dois faire ci ou est-ce que je dois faire ça ? » Moi, ma réponse souvent c’est « pourquoi ? » : plutôt que de choisir cette dualité du « ou », pourquoi ne pas faire le « et » ?

Et encore une fois, on a cet appartement de 600.000€ situé à Rome. Donc voilà, Rome c’est comme Paris. Si on a un appartement de luxe d’autant plus dans cette ville, il y de fortes chances qu’il conserve sa valeur et même continue d’en prendre.

Donc ça serait selon moi dommage d’avoir acquis cet appartement qui est potentiellement, de ce que je comprends, payé, et de s’en débarrasser aujourd’hui parce que, voilà, la seule raison pour moi de se débarrasser de cet appartement ça serait de se dire : « J’ai une opportunité à côté qui est plus rentable que celle que j’ai aujourd’hui », d’exploiter ce bien en location courte durée ou en location long terme puisque visiblement là, sa maman semble être fatiguée de gérer cet appartement.

Peut-être même qu’en ce moment la location courte durée à Rome n’est pas ce qu’elle était et il faudrait voir au fait ce que ça pourrait rapporter de louer en long-terme parce que si c’est un appartement de luxe à Rome, je pense qu’il y a largement moyen d’en tirer 1000€, 1500€ par mois, voire potentiellement même 2000€.

Ça dépend encore une fois du type d’appartement que c’est. Donc potentiellement, autant qu’une rentabilité de 5% sur ce patrimoine de 600.000€, sur ce capital de 600.000€ investi en Bourse.

Donc, c’est pour ça que c’est important de voir c’est quoi vraiment cette opportunité que tu as à côté d’investir dans les dividendes parce que potentiellement ça va être kif-kif et ça ne va pas valoir le coup de s’embêter à aller revendre cet appartement avec potentiellement tout ce que ça implique en Italie.

C’est un peut-être un petit peu plus simple qu’en France mais bref, ça va prendre du temps. Il va falloir faire des papiers, il va falloir trouver un vendeur, un acheteur, pardon, etc.

Donc, voilà, il faut également souligner quelque chose qui est important, et là je ne prêche pas forcément pour ma paroisse, mais c’est important de te dire la vérité. C’est que c’est important également d’avoir un patrimoine physique.

Ça veut dire que l’immobilier, selon moi, c’est quelque chose d’extrêmement important à avoir dans un patrimoine. Ça a été et c’est et ça restera toujours un très bon placement, l’immobilier. Moi également j’ai de l’immobilier et je continuerai d’en acheter.

Donc, c’est pour ça qu’il ne faut jamais oublier qu’un patrimoine physique c’est quelque chose d’important, d’avoir la clé d’un appartement quelque part, d’avoir un morceau de terrain, c’est extrêmement important parce qu’aujourd’hui la Bourse, les cryptomonnaies, et tout ce que tu veux, beaucoup d’actifs sont aujourd’hui reliés à internet.

Et sans être catastrophique, ou sans être on va dire plutôt pessimiste ou voir la fin du monde, demain si il n’y a plus internet, voilà, ça chamboulerait énormément plein de choses. Et bien ton appartement il est là. C’est un vrai patrimoine que tu peux continuer de gérer, de louer, d’occuper, faire finalement ce que tu veux avec.

Alors que tes actions en Bourse, si ton courtier en ligne il te dit… il ne te dit rien parce qu’il n’y a plus internet. C’est un peu plus compliqué de toucher des revenus, pour toucher tes dividendes, etc. Bref, on parle vraiment d’un scénario assez sombre, mais l’idée c’est que le patrimoine physique c’est toujours très très important selon moi à avoir dans un patrimoine.

Donc ça c’est quelque chose également. Il faut aussi voir combien elle gagne cette maman. C’est-à-dire que, est ce qu’elle a vraiment besoin de ces revenus supplémentaires ? Quel va être le montant de sa retraite ? Est ce qu’elle a d’autres actifs ?

C’est vrai qu’il manque des informations en fait pour faire une décision éclairée. Je vais simplement me contenter d’apporter des pistes de réflexion finalement aussi bien pour vous que pour Abdel s’il regarde cette vidéo.

Mais voilà, concernant la question de « Est-ce que c’est risqué de… » je dirais bien évidemment à la fin si moi je ferais ce que me propose Abdel ou pas, si j’étais à la place de sa maman ; « Est-ce que c’est risqué de tout mettre sur les dividendes ? » Oui et non.

En fait, ça dépend de ce qu’on appelle « risqué »  et pour cela je vais montrer un petit peu une étude que j’ai citée dans mon livre « La Magie des Dividendes » que vous pouvez trouver dans la barre des descriptions. C’est un tout nouveau livre que je viens de sortir sur les actions à dividendes.

Je t’explique toute ma stratégie d’investissement en Bourse, sur comment j’analyse des entreprises cotées en bourse, comment je les sélectionne, toute ma stratégie d’investissement. Et on va revenir sur la page où j’étais, page 132, si je ne dis pas de bêtises.

C’est un très gros livre qui fait 704 pages. Il y a énormément de contenu à l’intérieur. Et page 132, tac tac tac tac tac, je cite une étude qui devrait rassurer beaucoup de personnes puisque ç’est vrai que beaucoup de gens sont inquiétés, sont inquiets sur l’idée de perdre de l’argent en Bourse, pensent que c’est risqué et  la réalité est souvent toute autre.

Alors, encore faut-il que je retrouve, voilà. C’est ici. Pour compléter mes propos, je vais vous lire mot pour mot ce qui est écrit, et peut-être pour vous rassurer, le S&P500 n’a jamais subi de pertes sur une période de 20 ans depuis 1928, peu importe l’année où vous aviez commencé à vous positionner entre 1928 et 1998… »

Et donc vous n’êtes pas censés savoir qu’entre ces deux périodes de temps, il y eu beaucoup de crises, il y a eu des guerres, il y a eu beaucoup de choses qui se sont passées.

Et selon moi, 20 ans ce n’est clairement pas une trop courte période pour investir. Quand on investit en Bourse selon moi, en tous cas c’est ma façon de voir les choses, il faut investir sur le moyen long terme. Donc, 20 ans c’est presque le minimum selon moi quand on commence à investir en Bourse.

Et pourtant, comme je vous le dis, voilà, il y a eu une paire de crises et d’évènements géopolitiques durant toutes ces années. Cela signifie que si vous investissez avec un horizon de minimum de 20 années, ce que je vous recommande, la probabilité pour vous de perdre de l’argent est extrêmement faible.

D’autres études ramènent même ce chiffre à 10 années en regardant de 1885 à 2015. L’idée est de démontrer que sur le long terme, plus vous êtes long terme et plus vos probabilités de perdre de l’argent sont presque nulles.

On va dire « presque » parce qu’en Bourse, en investissement, on ne peut jamais rien garantir. C’est même illégal mais des études démontrent en tous cas sur minimum 20 ans, vous avez une probabilité de zéro de perdre de l’argent tout en bénéficiant pour l’indice américain, le marché américain, le S&P500 d’une performance de 10% par an en moyenne depuis des décennies, des décennies. Ce sont les chiffres lissés sur des décennies. « …et de 6% par an sur le CAC40 » donc le marché Français.

Bon voilà, le marché Français est moins performant que le marché Américain. Ce n’est pas une grande nouvelle.

C’est quelque chose qui est là depuis toujours parce que c’est un petit marché. Il y a moins d’entreprises, de dimensions internationales sur le marché français, et le marché américain historiquement a toujours, toujours, toujours mieux performé tous les indices du monde entier.

Donc, est-ce que c’est risqué ? Pour répondre à la question d’Abdel. Finalement on voit que non si on a un horizon long terme d’au moins 20 ans.

Après, est-ce que voilà, c’est une raison pour tout mettre sur dividende ? Pas forcément selon moi. A la place d’Abdel, moi ce que je ferai tout simplement, c’est que je conserverais cet appartement à Rome que j’exploiterais en longue durée si vraiment j’en ai marre de faire de la location courte durée. Et à côté, je continuerai ou je commencerai un portefeuille de dividendes.

Donc, forcément au début, on ne va pas toucher 30 à 42.000€ de dividendes à l’année, mais doucement, mais sûrement encore une fois il n’y a jamais de gros capital sans un petit capital au début. Ça se construit un portefeuille, ça se construit un patrimoine, et bien c’est que je ferai moi.

Je commencerais à construire un portefeuille pour toucher également des dividendes et compléter ma stratégie pour devenir un vrai rentier.

De plus voilà, Abdel nous disait : « Cette stratégie est la plus passive et la moins risquée de toutes. » Je suis assez d’accord. Quand on est investisseur et qu’on a un horizon long terme, c’est beaucoup moins risqué que quand on est trader et qu’on se met à faire des hypothèses sur les marchés sur le court terme, alors on a plus de risques de perdre de l’argent.

Encore une fois, je ne vais pas te retrouver dans le livre les études sur ceux-ci, mais voilà, peut-être que si tu tapes « AMF », cette stratégie, en fin les études de l’AMF sont assez criantes là-dessus. C’est juste là. C’est difficile dans 704 pages de retrouver rapidement les informations.

Mais il y a beaucoup d’études également citées de l’AMF, qui est « l’Autorité des Marchés Financiers », le gendarme de la Bourse en France qui démontrent que les stratégies d’enrichissement rapide, voilà ici, et populaires sont généralement trompeuses.

Avec, ici, beaucoup de gens qui perdent de l’argent. C’est une étude ici qui a été faite sur 4 ans et près de 15.000 clients « qui révèle que le taux de clients perdants était de plus de 89%… » et ça ce sont sur les stratégies telles que le Forex ou le CFD, les stratégies de trading qui sont assez populaires sur internet.

Et sur internet on a l’impression que tout le monde gagne de l’argent mais finalement la réalité quand on regarde les études, c’est que c’est tout l’inverse. Donc il faut faire très attention également avec les discours et la réalité du terrain.

« De plus, il est (donc) inconcevable que les marchés financiers disparaitront ces prochaines décennies. » Je suis assez d’accord avec toi. Il faut se rappeler que, bien, les marchés financiers ne sont qu’une plateforme, finalement, robuste d’échange de titre de propriété d’actions, enfin, de titre de propriété des actions d’entreprise.

C’est-à-dire que : je te donne un morceau d’entreprise McDonalds et je récupère de l’argent, ou inversement je vends des morceaux d’entreprise de Coca-Cola et tu me donnes de l’argent, etc. Donc, il y a peu de chance en effet que ça disparaisse.

D’ailleurs dans ce livre également « La Magie des Dividendes », je fais un chapitre sur l’histoire de la Bourse et on peut voir que c’est là depuis des centaines d’années où on voit par exemple qu’au 13ème siècle, c’est là où on a eu la première Bourse moderne à Bruges, à Bruges en Belgique, c’est bien ça ?

Où on voit également comment aux Pays-Bas on a eu au 17ème siècle la « Compagnie néerlandaise des Indes orientales » où le but c’était qu’on finance des bateaux qui prenaient la direction de l’Asie pour aller ramener des marchandises sauf qu’à l’époque il y avait des pirates sur la mer.

Et donc avec ce qu’ils arrivaient à ramener de ces expéditions en bateaux, les gens touchaient des dividendes, ceux qui avaient réussis, ceux qui avaient financés l’expédition, et ils recevaient des épices ou des choses comme ça et c’est de là qu’est venu en fait l’expression également « payer en espèces » parce qu’on ramenait des épices à l’époque de ces excursions et les investisseurs étaient payés en épices.

Donc voilà, tout ça pour dire qu’on tout cas, la Bourse ne va pas disparaitre du jour au lendemain. Ça c’est une certitude, sauf si l’économie disparait. Mais bon, si l’économie disparait, c’est difficile d’imaginer le monde sans économie.

Donc voilà. « Je sais que tu n’as pas de boule de cristal, que tes conseils ne valent pas un engagement et que je suis le seul responsable de ce qui découle… » Très important, en effet, et voilà.

Pour terminer quand même cette vidéo, voyons voir ce que, ce qui se passerait si finalement la maman d’Abdel décide de revendre cet appartement d’une valeur de 600.000€ et qu’elle décide de l’investir tout de suite en Bourse.

Donc 600.000€ en dollars, je convertis toujours en dollars parce que j’investis uniquement de mon côté parce qu’on l’a vu, c’est là où c’est le plus performant, ça fait 727.000$. Okay ?

Si on investit donc 727.000$, on va faire la démonstration mathématique. 727,000$ c’est le placement initial. On n’a investi rien du tout tous les mois. On se contente d’investir seulement ces 727.000$. Le taux d’intérêts, c’est 10%.

On l’a vu dans le livre à l’instant qu’historiquement la performance moyenne est de 10% aux États-Unis. Les intérêts ce n’est pas une fois par mois par contre, c’est une fois par année.

Et supposons que la maman d’Abdel ait une longue vie et son espérance de vie est de 80 ans, et on va dire qu’elle a 60 ans pour être pessimiste. Elle me dit qu’elle va être à la retraite, donc on va estimer qu’elle a 60 ans, 65 ans, allez on va dire 60 ans.

Donc elle a à peu-près 20 à 25 années de vie devant elle si tout se passe bien. Voyons voir ce que ça fait. Voilà, elle va générer 4.163.000€ d’intérêts, et en tout, son placement à la fin de sa vie, il représentera 4.890.000$.

Donc, c’est simplement énorme. Et ce qui explique ces gros chiffres tout simplement que la maman d’Abdel elle commence directement avec un gros capital.

Donc elle touche tout de suite beaucoup de dividendes et si elle les réinvestit, c’est la nuance très importante à prendre en compte, c’est que si elle les réinvestit, elle arrivera à ce capital-là.

Si bien évidemment chaque année elle se sert de ces dividendes pour vivre, et c’était vraisemblablement le but de la maman d’Abdel, elle n’arrivera pas à ce montant là parce qu’elle va chaque année bouffer les dividendes pour vivre, donc elle n’aura pas de quoi réinvestir. Là, vraiment, c’est la démonstration des intérêts composés.

Mais en tout cas on voit que si on a ce placement initial qu’on investit et qu’on réinvestit les dividendes, on peut arriver à une somme très très sympathique. Donc au début ça peut vraiment paraitre long généralement au début la courbe des intérêts et la courbe du capital, elles se mélangent, elles sont confondues parce qu’on n’a pas grand-chose. Ça reste un trait assez plat comme ça.

Et plus on du capital qui est investi et plus, voilà, ça prend une dimension qui est exponentielle jusqu’à aller « to the moon » comme on dit.

Donc, voilà ce que j’allais vous dire, les amis. Également, vu que je montre la démonstration des intérêts composés, il faut également retenir que c’est logique qu’on arrive à presque 5.000.000$ parce qu’en Bourse on investit dans des entreprises qui sont beaucoup plus productrices de valeur qu’un bien immobilier.

C’est-à-dire qu’une entreprise ça génère de la richesse, ça crée des produits, ça vend des services, ça a des clients, ça se développe. Alors qu’un bien immobilier, ce n’est pas autant producteur de richesse dans le sens où un bien immobilier c’est là. C’est sur un lopin de terre, c’est une bâtisse.

Ça sert bien évidemment à loger des gens mais c’est beaucoup plus logique que le bien immobilier de la maman d’Abdel, qui vaut aujourd’hui 100.000€, et bien dans 20 ans, il ne vaudra pas 5.000.000 simplement parce qu’un bien immobilier est beaucoup moins producteur de valeur qu’une entreprise.

Et également ce qui est important de retenir, c’est la volatilité. C’est qu’en Bourse, la maman d’Abdel aura un peu plus de secousses, c’est-à-dire que, surtout en ce moment où il y a du Covid ou des choses comme ça, on ne sait jamais ce qui peut arriver pendant les 20 prochaines années.

Il y aura potentiellement plus de volatilités qu’un bien immobilier ou le prix du mètre-carré à Rome risque d’être, on va dire, relativement stable sur une pente, je pense, croissante haussière mais relativement stable donc sans grande, on va dire, montagnes russes pour la maman d’Abdel qui n’a peut-être pas envie de vivre ce genre de choses à son âge. Donc voilà.

Voilà ce que je pouvais vous dire en tout cas sur la stratégie des actions en dividendes et sur la situation d’Abdel.

Dites-moi ce que vous en pensez dans les commentaires ci-dessous. N’hésitez pas à me poser toutes vos questions sur l’investissement en Bourse, dans les actions en dividendes. Vous pouvez d’ailleurs retrouver ci-dessous le livre « La Magie des Dividendes » dans lequel je vous explique toute ma stratégie d’investissement.

Format numérique, format papier, on envoie ça chez vous et également je mettrai le lien du Club Dividendes dont fait partie Abdel, et dans lequel je vous envoie chaque mois tout simplement les positions en Bourse que moi j’achète personnellement pour moi, et je vous les partage ensuite.

Libre à vous, ou non, de les acheter si vous pensez qu’elles sont intéressantes ou non ces entreprises.

Voilà voilà les amis. Petit pouce bleu, petit commentaire si la moindre question. N’hésitez pas à vous abonner à la chaine YouTube également et je vous dis à très très vite !

Ciao ciao.