S’ENRICHIR AVEC LA DIVISION DE BIENS ET DEVENIR RENTIER [Tour de France 2/5 (Lyon)]

Salut à tous,

on se retrouve pour la deuxième étape du Tour de France à… Lyon ! Et oui, encore !

Que diriez-vous de devenir rentier immobilier ? Est-ce que c’est quelque chose qui vous intéresse ? C’est ce qu’a réalisé Jean Baudin en investissant sur la ville de Lyon et en utilisant, en même temps, 3 stratégies qui cartonnent le plus en Immobilier actuellement : la division de biens, la rénovation et la location saisonnière (elles font parties des 8 stratégies les + puissantes en Immobilier).

Jean Baudin est aujourd’hui devenu rentier à l’aube de ses 30 ans et il génère + de 10 000€ de cashflow NET chaque mois… Il est ce qu’on appelle un Rentier Immobilier, est-ce que c’est quelque chose qui vous ferait kiffer ? 😀

Regarde vite cette vidéo !

S’ENRICHIR AVEC LA DIVISION DE BIENS ET DEVENIR RENTIER [Tour de France 2/5 (Lyon)]

https://www.youtube.com/watch?v=9Ik08Bv9OEA

Retranscription texte de la vidéo :

Raph : Salut à tous, bienvenue sur cette deuxième vidéo de l’étape du Tour de France que je vous avais promis, on est aujourd’hui encore à Lyon, j’étais tout à l’heure à Lyon avec Florian et aujourd’hui je suis encore à Lyon avec Jean, je ne vais pas me tromper, Jean qui c’est ? Jean est un rentier immobilier qui a quitté son travail au début de sa trentaine, donc restez bien sur la vidéo, on va parler un petit peu de son parcours de comment il est arrivé à devenir rentier dans immobilier à seulement la trentaine. Jean, salut !

Jean : Salut

Raph : Je te serre la main, tu vas bien ?

Jean : bien, merci.

Raph : Dit nous qui tu es, d’où tu viens, donc on est à Lyon chez toi c’est cela ? Merci de m’accueillir.

Jean : Chez moi, oui !

Raph : Est-ce que tu peux nous dire quel âge tu as ? Quelle formation tu fais ? Comment tu es tombé dans l’immobilier ?

Jean : Okay, alors j’ai trente-trois ans, je vis à Lyon, enfin à côté de Lyon, juste à côté de Lyon,

Raph : Okay,

Jean : J’ai tous mes investissements locatifs présents à Lyon, j’ai commencé à investir dans l’immobilier fin 2012, donc j’ai acheté mon premier investissement locatif, c’était un appartement que j’ai divisé en deux et que je loue en location courte durée et puis après j’ai dupliqué cette stratégie avec d’autres investissements, on en parlera peut être âpres.

Raph : On va en parler, oui.

Jean : Voilà, j’ai commencé à investir dans l’immobilier en 2012, fin 2012.

Raph : C’est tout récent pour toi finalement.

Jean : Oui, cela fait quatre ans.

Raph : Tu as commencé tu avais vingt-huit ans c’est cela ?

Jean : Oui et donc voilà aujourd’hui je vis de mes revenus locatifs.

Raph : Tu es comme on dit un fameux rentier immobilier à trente-deux, trente-trois ans.

Jean : Trente-trois ans.

Raph : Tu es rentier avant même de quitter ton travail ?

Jean : Oui c’est cela, parce que j’ai préparé le terrain, j’ai bien sécurisé si tu veux,

Raph : Oui tu as raison.

Jean : Je n’ai pas voulu m’envoler, partir de mon travail sans rien, alors j’ai mis un petit peu de temps avant de partir même après avoir je dirais déclencher des revenus assez conséquents, il m’a fallu un petit peu de temps parce que j’avais un peu peur.

Raph : C’est cela, la sécurité de tout quitter en fait.

Jean : La sécurité de tout quitter, oui exactement, je ne sais pas, une peur interne.

Raph : C’est normal, cela se comprend.

Jean : Voilà la trouille de quitter un emploi en CDI, même s’il ne me plaisait plus trop, mais bon c’était la sécurité et du coup, j’ai mis un peu de temps à franchir ce cap.

Raph : Dans quel domaine étais-tu ?

Jean : J’étais dans la vente de logiciels,

Raph : Ah, la vente de logiciels.

Jean : Le truc pas très fun, je vendais des logiciels de finances, de comptabilité aux experts comptables.

Raph : Okay, aujourd’hui l’immobilier t’excite beaucoup plus que ce que tu faisais avant ?

Jean : Oui, c’est un peu plus sympa.

Raph : Comment tu es tombé dans l’immobilier, c’est venu par hasard, tu as vu quelqu’un dans ton entourage le faire, comment tu as compris que l’immobilier pouvait t’apporter une certaine indépendance financière ?

Jean : Ce qu’il se passe c’est que, bon il faut que je t’explique un peu mon parcours pour que tu comprennes.

Raph : Allez vas-y, on a le temps.

Jean : Ce qu’il se passe c’est que je crois que c’était en 2008, si je ne me trompe pas sur les dates, j’ai intégré une grosse entreprise, je pensais que c’était vraiment le truc à faire, si tu veux, intégré une grosse entreprise, tu évolues, tu montes les échelons.

Raph : La réussite quoi !

Jean : Voilà, moi j’avais cette image en tête et du coup je suis arrivé dans cette grosse entreprise et je faisais un boulot qui ne me plaisait pas du tout.

Raph : Okay,

Jean : Je ne gagnais pas bien ma vie du tout.

Raph : Plutôt triste quoi.

Jean : Je n’étais pas bien, limite j’avais la boule au ventre le matin quand il fallait aller au travail, je n’étais pas bien, j’ai cherchais un autre job, j’ai trouvé un autre job assez rapidement, dans une entreprise beaucoup plus petite, une petite PME et là cela s’est bien passés, cela se passait bien et ça a duré deux ans, tout se passait bien, je gagnais assez bien ma vie, rien d’exceptionnel, mais tout allait bien et si tu veux la société où je travaillais bien où cela se passait bien a été rachetée par la grosse société dans laquelle je travaillais avant où cela ne se passait pas très bien.

Raph : Okay, d’accord.

Jean : À ce moment-là, il y a eu une espèce de déclic, je me suis dit, non, mais ce n’est pas possible, je ne vais jamais m’en sortir.

Raph : Elle me colle à la peau celle-là !

Jean : Je ne vais jamais m’en sortir, il faut que je trouve un truc, il faut que je génère des revenus par moi-même, il fallait que je trouve un truc,

Raph : Que cela s’arrête,

Jean : C’est vrai que quelque part l’immobilier m’a toujours intéressé, j’avais commencé à regarder pour investir un petit peu avant parce que c’est quelque chose qui m’intéressait, mais je ne trouvais que des exemples de rentabilité si tu veux à trois, quatre pour cent et je me disais, mais ce n’est pas possible.

Raph : Ce n’est pas assez.

Jean : Trois, quatre pour cent, je ne peux pas, ce n’est pas la bonne méthode, puis après je me suis formé, j’ai assisté à des formations, des séminaires, des conférences, j’ai lu des livres, je me suis nourri un peu d’expérience à droite à gauche et puis j’ai développé cette stratégie du coup, qui en un temps record m’a permis de développer des revenus assez conséquents.

Raph : Finalement en combien de temps, en moins de cinq ans, tu as commencé à vingt-huit ans on va dire, le premier achat et aujourd’hui tu as trente-trois ans, en moins de cinq ans…

Jean : J’ai du mal à te parler en âge, plutôt en date parce que je ne me rappelle plus quel âge j’avais à l’époque, mais effectivement j’ai commencé en 2012, donc fin 2012.

Raph : Okay, premier achat.

Jean : Premier achat et si tu veux, dès ce premier achat, une fois qu’il était mis en place, une fois que j’ai réalisé les travaux, que j’ai pu l’acheté, qu’on a mis le premier locataire, enfin les premiers locataires, cet appartement me générer 1000 euros de cashflow mensuel.

Raph : Directement,

Jean : Voilà.

Raph : Okay, donc presque un SMIC déjà sur une seule opération.

Jean : Avec un seul appartement, donc je me suis dit là il y a peut être une possibilité de faire quelque chose et effectivement j’ai voulu recommencer, ce que j’ai fait plusieurs fois par la suite.

Raph : Parce que du coup, si l’on a bien compris, ta stratégie aujourd’hui c’est vraiment trois stratégies très puissantes en immobilier, cela va coupler la rénovation, plus les appartements que tu rénoves, plus de la division pour faire d’un appartement, plusieurs appartements, plus de la location saisonnière, location courte durée à des touristes ou professionnels donc c’est vraiment trois stratégies qui déjà de manière isolée dégage à mort du cash. Toi tu t’es dit je fais les trois comme ça ?

Jean : Je ne me suis pas dit je fais les trois comme cela, si tu veux, j’ai trouvé un appartement qui se prêtait vraiment à cela au départ.

Raph : Par hasard, lors d’une visite.

Jean : Du coup, je me suis dis c’est ce qu’il faut faire, et bon j’avais entendu parler à droite à gauche de la location saisonnière et c’est vrai que chaque stratégie si tu les utilises indépendamment et les autres sont déjà puissantes donc si tu les associes entre elles.

Raph : C’est stratosphérique.

Jean : Cela n’a plus rien avoir, avec très peu d’appartements, tu peux te générer des revenus conséquents

Raph : Très vite.

Jean : Qui remplace un salaire.

Raph : Là du coup, premier appartement, une visite, tu as trouvé quoi, c’était un appartement «  traversant » comme on dit, c’est cela ?

Jean : Celui là, était traversant, exactement.

Raph : Est-ce que tu peux nous dire ce qu’est un appartement traversant, peut-être pour les gens qui ne connaissent pas ?

Jean : Oui, un appartement traversant, tout simplement, on dit qu’il est traversant, parce qu’il y a des fenêtres des deux côtés en fait.

Raph : Pour couper en deux, il ya encore des fenêtres,

Jean : Voilà, donc chaque appartement a bien ses fenêtres, lorsque l’on divise du coup, cela facilite la division, lorsque l’on a un appartement traversant, c’est beaucoup plus simple donc cet appartement quand tu rentres, ce qu’il se passait en fait, il avait un gros défaut, c’est que tu faisais un mètre et tu avais un mur qui était en plein milieu de l’appartement, donc du coup, si tu veux, toutes les personnes qui visitaient cet appartement, cela les freiné un peu.

Raph : Ils se retrouvent face à un mur dès l’entrée, ce n’est pas facile ?

Jean : Oui, ils se retrouvent face à un mur porteur en plus donc tu ne peux rien faire et du coup ce truc-là personne n’en voulait et moi quand j’ai vu ce truc-là au milieu, je me suis dit, c’est parfait pour faire un hall d’entrée.

Raph : Un sas.

Jean : Un sas commun, un couloir, un hall d’entrée et puis pour rediriger du coup vers deux appartements.

Raph : Cela est une division en deux ?

Jean : Oui, cela est une division en deux,

Raph : Est-ce qu’à l’agent immobilier, tu as dit directement je veux un appartement traversant, je veux faire une division, ou est-ce que c’était encore un petit peu aléatoire à ce moment-là quand tu as commencé à chercher pour ton premier bien ?

Jean : Non, si tu veux moi j’ai fait pas mal de visites, je ne sais plus combien, mais j’ai fait quelques visites pour trouver des appartements à rénover, ce que tu appelles ta première stratégie, je voulais un appartement à rénover pour que je puisse lui apporter de la valeur, apporter ma petite touche perso et du coup, j’ai vu cet appartement qui était d’une surface assez grande, je me suis dit pourquoi pas le divisé.

Raph : Tu te rappelles combien de mètres carrés ?

Jean : Il fait soixante-trois mètres carrés carrez et il fait soixante-dix au total,

Raph : Belle surface pour faire des appartements,

Jean : Oui cela fait deux appartements très corrects,

Raph : Deux T2,

Jean : Deux T2, oui voilà, avec une chambre chacun, donc cela fait deux appartements très corrects, je ne sais plus du coup quelle était ta question, oui si j’avais visé déjà une division. Oui, je recherchais ce type de bien, après je n’avais pas indiqué à l’agent immobilier que je cherchais ce type de bien.

Raph : Oui,

Jean : Cela s’est trouvé un petit peu par hasard et d’ailleurs quand j’ai visité l’appartement, je lui ai demandé si on pouvait le diviser, il était perdu, il ne savait pas trop.

Raph : Il ne connaissait pas.

Jean : Non, il ne connaissait pas, mais souvent les agents immobiliers ne connaissent pas, alors il ne faut pas faire de généralités, si vous êtes agent immobilier et que vous voyez cette vidéo, vous êtes peut être très informés et vous connaissez peut être, mais une majorité qui ne connaissent pas.

Raph : Justement toi, comment tu connaissais, première opération, tu arrives, hop division, tu ressens le potentiel de tout cela, comment on fait quand on arrive pour diviser, est-ce que ce n’est pas trop dur, comment on y va ?

Jean : Je vais dire honnêtement, j’ai peut être était un peu inconscient, parce que je me suis lancé un peu tête baissée et je me suis peut être pas rendu compte au départ,

Raph : De tout ce qu’il y avait à faire ?

Jean : De ce qu’il y avait à faire, non ce n’est pas de ce qu’il y avait à faire, non c’est plutôt des petits points techniques sur lesquelles il fallait réfléchir.

Raph : Sur les pentes d’eau, des choses comme cela.

Jean : Voilà, alors les pentes d’eau, cela a été, on a su géré, mais si tu veux quelque temps après les travaux, j’ai du refaire une partie des travaux, parce qu’on avait mal géré, si tu veux.

Raph : A quel niveau du coup ?

Jean : Par exemple la ventilation, tu vois quand tu divises un appartement en deux, il faut beaucoup plus ventiler qu’un appartement classique.

Raph : Donc les deux appartements sont ventilés en fait,

Jean : Voilà, parce que tu mets à recréer des pièces d’eau, qui n’était pas des pièces d’eau à l’origine.

Raph : Deux fois plus d’humidité,

Jean : Du coup, techniquement il y a des contraintes à gérer, alors il y a des contraintes techniques, il ya des contraintes administratives, il ya plusieurs choses à regarder, au départ j’étais peut être un peu inconscient et j’ai eu de la chance, au fur et à mesure du temps, si tu veux, j’ai appris,

Raph : Ce qu’il fallait regarder,

Jean : Je connais maintenant toutes les choses qu’il faut regarder du coup, cela m’a permis d’enchainer les opérations et maintenant d’en faire plusieurs, d’aller beaucoup plus vite et d’éviter les erreurs.

Raph : La naïveté a quelque chose de bon pour faire finalement,

Jean : La chance, dans ce cas-là, j’avoue que j’ai eu un petit peu de chance, un petit peu de réussite aussi et il fallait le faire aussi donc la chance à sa part dans cette réussite, mais il n’y a pas eu que de la chance parce qu’il fallait quand même le faire, mais maintenant effectivement, je ne miserai pas sur la chance pour réaliser cette opération.

Raph : Tu sais ce qu’il faut regarder clairement.

Jean : Oui, exactement, je sais exactement ce qu’il faut regarder, sur quoi il faut faire attention, gérer les points techniques, administratifs aussi pour ne pas se faire embêter.

Raph : Par exemple, est-ce que tu pourras nous donner, je ne sais pas, deux, trois points les plus importants à regarder lors d’une division, par forcément tous les points parce que je me doute qu’il y a beaucoup de choses à regarder lors d’une division ?

Jean : Alors je vais dire honnêtement déjà, tu ne regardes pas l’appartement, ce n’est pas franchement le premier truc à regarder.

Raph : Parce qu’on rase tout, on reconstruit en fait ?

Jean : Cela oui, de toute façon, alors oui il faudra regarder certaines choses, mais le premier truc à regarder c’est le règlement de copropriété.

Raph : D’accord,

Jean : ça, c’est le truc que je n’ai pas fait, j’ai eu de la chance parce que mon règlement de copropriété s’y prêter.

Raph : ça peut être écrit quoi dans le règlement de copropriété, c’est interdit de diviser?

Jean : Par exemple, oui par exemple, tu as des règlements de copropriété qui interdisent de diviser un appartement.

Raph : Même si ce n’est que de l’aménagement intérieur sans création de louer

Jean : Oui

Raph : Tu es sûr que c’est interdit parce que c’est chez toi quand même ?

Jean : Bien sûr, parfois, tu as une clause dans les règlements de copropriété qui te dit, l’aménagement d’appartement en chambres meublées distinct, meublé est interdit un truc dans ce genre là, donc là tu vois quand tu as ce genre de clause.

Raph : Donc ça, c’est interdit pour toi ?

Jean : Ah oui, tu ne peux pas, parce que c’est exactement ce que tu fais.

Raph : Cette clause est assez abstraite en fait ?

Jean : Non, mais elle est très concrète au contraire, parce qu’en fait, tu as un appartement, c’est un logeur élite, et tu crées à l’intérieur deux espaces de vies, deux chambres entre guillemets si tu veux et ce qu’il se passe c’est que dans la loi, tout est sujet à interprétation et si tu as la copropriété qui se met contre toi et qui va dire attendez les chambres meublées c’est interdit, vous faites des chambres meublées distinctes louées à des personnes différentes, qu’est ce qu’il se passe, alors le risque est peut être assez faible, mais il y a un risque quand même.

Raph : Si cela arrive, tu es un peu embêté, c’est vrai que sur beaucoup d’investisseurs, on retrouve des gens qui posent la question de cette clause, ils ne savent pas trop comment interpréter, certains disent que c’était pour la prostitution dans le passé, d’autres disent que c’était pour la coloc.

Jean : Alors la prostitution on voit souvent les chambres garnies.

Raph : Ah, c’était ça dans le règlement.

Jean : Tu as plein de petites clauses comme cela, sur lequel il faut faire attention, je dirai que techniquement ça va, ça roule, quand tu as une équipe d’artisans qui est compétente, tu sais ce qu’il faut regarder, ça va, mais en amont avant de regarder l’appartement, tu valides ton règlement de copro, ce n’est pas très compliqué, tu sais ce qu’il faut regarder.

Raph : Après il faut trouver la phrase dans le bon paragraphe, c’est terminé quoi.

Jean : Exactement, quand tu sais où regarder cela prend cinq minutes.

Raph : Ça c’est la première chose le règlement de copropriété à regarder, en cinq minutes c’est régler,

Jean : Puis le deuxième truc, c’est techniquement, les ouvertures, les évacuations, tu regardes ce genre de choses,

Raph : Tu fais venir une équipe d’artisans qui te valide ou non le projet pendant la signature du compromis voire même avant, c’est cela ?

Jean : Oui, exactement.

Raph : Dix ouvriers qui prennent en charge c’est bon, c’est quoi le plus gros problème que tu peux avoir de la part d’un artisan qui va te dire non cela ne va pas être possible, c’est les arrivées d’eau ? C’est quoi ?

Jean : L’eau c’est ce qu’il y a de plus compliqué, parce que les ouvertures entre guillemets ce n’est que de l’aménagement, tu modifies ton schéma, donc tu as un appartement traversant comme on parlait tout à l’heure donc c’est assez facile de voir, mais les évacuations d’eau parfois, c’est ce qu’il y a de plus compliqué.

Raph : Parce que là on parle de ta première division en deux, mais tu en as une fais par la suite de quatre.

Jean : Oui

Raph : Pour l’eau, c’est encore plus compliqué.

Jean : Oui

Raph : Car il y a qu’un seul point d’eau à la base.

Raph : tu peux faire des colonnes, des pentes, des faux plafonds, mais pour le faire ce n’est pas toujours évident.

Jean : Après, tu as des solutions qui existent, par exemple tu peux mettre des pompes de relevage, des sanibroyeurs.

Raph : Alors ça, est-ce que c’est bien, j’en ai entendu pas beaucoup de bien comme quoi c’était… ?

Jean : Alors moi je n’en ai pas, honnêtement, tu vois on a réussi à gérer une division en quatre et il n’y en a pas. Comment on a géré cela ? Tout simplement, on met une petite estrade à un endroit et cela permet d’évacuer un tuyau qui est un peu plus incliné.

Raph : Elle était inexistante cette estrade ? C’est vous qui l’avez créée ?

Jean : Oui, on l’a créée, puis en fait cela ne choque pas du tout, cela rajoute plein de petits trucs à l’appartement si tu veux donc ce n’est pas du tout gênant.

Raph : Oui, oui.

Jean : Mais l’eau, oui c’est ce qui a de plus compliqué

Raph : Okay,

Jean : Et c’est un truc à valider bien évidemment avant d’acheter, si je peux me permettre une petite astuce là-dessus ?

Raph : Oui,

Jean : Il ne faut pas s’arrêter à cela, moi ma stratégie, c’est-à-dire quand je trouve un appartement qui semble correspondre, je fais une offre tout de suite et après je repasse visiter avec mes artisans, je bloque l’appartement, parce qu’il y a peut être de la concurrence si tu veux, alors moi je parle de Lyon, parce qu’on est ici à Lyon

Raph : À Lyon cela doit être de la folie,

Jean : Mais il y a tellement de concurrence, cela va tellement vite que quand on a une opportunité, il faut se positionner tout de suite,

Raph : Tu fais une offre, c’est accepter, ce n’est pas accepter et puis ensuite tu analyses les papiers et les procès-verbaux, tout ce qu’il y a à faire,

Jean : Après une fois que tu as fait ton offre, qu’est-ce qui t’empêche d’annuler cette offre,

Raph : Clairement, oui

Jean : Tu as non seulement un délai pour annuler cette offre, en plus après même si tu vas plus loin tu signes le compromis

Raph : Encore dix jours

Jean : Tu as encore un délai de rétractation

Raph : C’est vrai qu’en France, l’acheteur est assez protégé là-dessus,

Jean : On est assez protégé, oui

Raph : On dit toujours que les locataires sont très protégés en France, bon c’est un autre sujet, mais en tant qu’acheteur on est assez protégé et cela est plutôt cool,

Jean : Oui, donc voilà les deux petits conseils que je peux donner avant de se lancer

Raph : C’est déjà de bons conseils,

Jean : Dans une division, regardez ces deux points, pour les travaux, valider avec un artisan de confiance, quelqu’un qui maitrise ces choses-là et deuxième point le règlement de copro,

Raph : Le règlement de copro, okay. Quand tu fais une division comme cela, par exemple en quatre, cela prend du temps les travaux enfin il faut compter beaucoup plus de temps qu’un appartement,

Jean : Pas tant que cela, si tu veux, là j’ai une division en deux, en ce moment, qui est en train de se terminer, elle m’aura pris plus de temps que ma division en quatre,

Raph : D’accord, pour quelles raisons alors ?

Jean : En fait, tu sais quand tu divises en quatre ou en deux même, très souvent tu rases tout, tu rases tout et tu reconstruis,

Raph : Et tu reconstruis, okay,

Jean : Donc cela ne prend pas forcément plus de temps, en tout cas avec l’équipe de rénovation avec laquelle je travaille si tu veux, entre deux et trois mois, on gère une rénovation complète,

Raph : Donc c’est rapide, oui, certains mettent cela juste pour un studio classique, okay, donc toi on n’a même pas dit combien d’appartements tu as aujourd’hui ?

Jean : Alors j’ai un peu du mal à répondre aussi, parce que cela dépend comment tu comptes,

Raph : Okay, dis-nous,

Jean : Donc j’en ai un premier qui est divisé en deux, donc là c’est pareil est-ce que tu comptes un ou deux ? Un autre qui est divisé en quatre, donc cela fait six,

Raph : En soi, c’est des appartements quand même, quand tu fais une division en deux, c’est deux appartements, à moins que tu penses que c’est deux appartements,

Jean : Pour moi c’est deux appartements dans le sens où j’en exploite deux avec des locataires différents, avec une gestion différente, maintenant cela reste un seul lot juridique, parce que cela on n’en a pas parlé, mais au niveau des divisions, on peut diviser comme cela, de cette manière, mais on peut aussi créer des logeurs élite différents

Raph : C’est cela, toi tu as décidé de ne pas faire de lot juridique ?

Jean : Tout simplement, parce que cela demande un peu moins de contraintes administratives,

Raph : Tu as les taxes parkings, des choses comme cela aussi ?

Jean : Alors là encore, c’est un autre point, mais pas forcément,

Raph : Okay,

Jean : À Lyon par exemple, la taxe parking n’existe plus,

Raph : Mais tu dois en créés peut être, comment cela marche à Lyon ?

Jean : Mais tu dois avoir un parking dans un rayon de trois cents mètres,

Raph : Donc que tu as à toi, que tu n’as acheté, mais pas forcément loué,

Jean : Exactement,

Raph : Que tu as acheté là c’est cela ?

Jean : Exactement, acheter, tu dois acheter un parking dans un rayon de trois cents mètres ou alors on a la possibilité de louer une concession à la limite de Lyon,

Raph : D’accord,

Jean : Ils appellent cela LPA, c’est des Lyon parking auto,

Raph : Okay,

Jean : C’est les parkings publics en fait, de la ville de Lyon,

Raph : Okay, combien cela t’aura couté ?

Jean : Une concession pour vingt ans je crois et cela coûte à peu près vingt-cinq mille euros,

Raph : Sur les vingt ans, pour une seule concession ?

Jean : Oui, exactement, mais cela est si tu fais une division au niveau juridique,

Raph : C’est cela,

Jean : Si tu crées des lots juridiques différents

Raph : Bien distinct sur le cadastre,

Jean : Tu fais de l’aménagement d’intérieur,

Raph : Oui,

Jean : Comme je peux le faire, tu n’as pas besoin de passer par ce type de contrat,

Raph : Parce que cela t’aurai coûté un bon billet, six appartements que tu as créés fois on va dire un parking à Lyon, c’est quoi, dix, quinze, vingt mille euros à acheter

Jean : Oui, oui c’est cela,

Raph : Donc on fait vite les maths, cela fait un bon billet quoi,

Jean : Si tu veux diviser en lot juridique, je dirai que cela dépend, oui c’est une somme, mais maintenant si tu le divises en lot juridique, si tu fais des lots juridiques différents, c’est un truc qui peut s’étudier si tu veux, il ne faut pas regarder que le coût, il faut regarder aussi ce que cela peut te rapporter,

Raph : À revendre notamment,

Jean : Exactement, combien tu vas pouvoir générer en plus, à une revente si tu fais cela, est-ce que cela ne vaut pas le cout d’injecter vingt mille euros, si tu en récoltes cinquante de plus derrière, je ne sais pas je te dis les chiffres au hasard comme cela,

Raph : Bien sûr, oui,

Jean : C’est des calculs, je dirai il ne faut pas être fixé et se dire non c’est vingt mille euros,

Raph : Il ne faut pas voir que le coût en fait,

Jean : Voilà,

Raph : Il faut voir un petit peu derrière aussi,

Jean : Exactement,

Raph : Parce qu’après tu auras quoi, tu auras aussi le coût d’un géomètre dans la copro à faire passer,

Jean : Ce n’est pas grand-chose,

Raph : Pour faire les lots, c’est deux mille euros, je crois à peu près,

Jean : Même pas,

Raph : Ah même pas, j’avais vu deux milles passer, oui, il faut que les copropriétaires soient d’accord aussi, du coup,

Jean : Si tu fais un lot juridique différent, il faut faire une demande auprès de l’assemblée générale,

Raph : Okay,

Jean : Donc tu peux faire lors de l’assemblée classique ou tu peux convoquer une assemblée générale extraordinaire,

Raph : Oui, quelques frais, une petite autorisation à avoir au niveau de la mairie et de la copro, pourquoi tu ne l’as pas fait toi par exemple, pour quelles raisons ?

Jean : Parce que c’est inutile dans mon cas, je n’ai pas envie de revendre, moi j’achète, mais je n’ai pas envie de revendre derrière,

Raph : Oui, cela crache à mort,

Jean : Si tu veux quand j’achète un appartement, limite c’est presque à vie, quoi

Raph : Oui,

Jean : Je n’ai aucun intérêt et puis comme tu l’as dit cela crache à mort, cela me rapporte de l’argent tous les mois,

Raph : Pourquoi vendre cela,

Jean : Donc c’est peu d’intérêt pour moi de les revendre, si tu veux le prix de revente, c’est un petit peu ce que je te disais il y a un instant, est ce que le prix de revient du bien me permettrait, ce surplus d’argent si tu veux, de me générer mille euros par mois de manière récurrente comme j’ai aujourd’hui,

Raph : Oui,

Jean : Je ne pense pas, quel placement me permettra d’avoir cela aujourd’hui,

Raph : Oui, il y en a très peu, il y en a très peu, je pense,

Jean : Je ne connais pas,

Raph : Oui, oui

Jean : Donc ce n’est pour cela, aucun intérêt de le revendre et puis c’est quelque chose que, moi en fait ma stratégie c’est de se dire, je génère beaucoup de cash maintenant, mais en plus j’amortis le capital de ton bien,

Raph : Le patrimoine, oui,

Jean : Donc tu gagnes deux fois en fait,

Raph : Plus l’appréciation, plus tout cela, etc.

Jean : Donc pour moi c’est peu d’intérêt de revendre,

Raph : On est plutôt d’accord, je pense que ce serait dommage de revendre cela,

Jean : Puis cela demande de l’énergie, du temps, mine de rien d’acheter un bien,

Raph : Oui,

Jean : Quand tu veux trouver le bon bien voilà, il faut trouver le bien qui te correspond, il faut faire des visites il faut gérer les travaux enfin tout cela prend du temps quelque part et ce temps-là je ne sais pas moi je me vois mal me dire ce temps là j’ai fait une plus-value de vingt mille euros et il faut que tu recommences tout après depuis le début,

Raph : Le temps que tu as investi, tu estimes qu’il n’est pas encore assez amorti pour le revendre tout de suite ou même revendre,

Jean : Je n’ai pas l’objectif de revendre en fait,

Raph : C’est cela, okay,

Jean : Je vois beaucoup de personnes qui sont assez attirées par les achats reventes

Raph : Oui,

Jean : Parce que cela permet de générer

Raph : Du capital,

Jean : Du capital, effectivement sur le papier c’est intéressant, maintenant vu le stress que cela génère, les contraintes, etc. et toujours devoir recommencer depuis le début, franchement moi je préfère repartir sur un deuxième bien, un troisième bien, un quatrième,

Raph : Et accumuler, accumuler les rentes

Jean : Exactement

Raph : Et rester rentier immobilier, avoir ton cashflow et être tranquille quoi,

Jean : C’est ma stratégie,

Raph : Oui, moi j’adore, je kiffe, d’autant plus que tu fais de la location saisonnière, donc tu n’as pas toutes les contraintes de la location long terme, genre avoir des boites aux lettres, des sonnettes ou l’électricité, des choses comme cela, tu as ton nom, tu es tranquille

Jean : C’est cela,

Raph : Et c’est tranquille, donc c’est que la division même si elle n’est pas officielle, tu t’en fous,

Jean : Peu importe, moi la copropriété dans laquelle je fais cela sont parfaitement au courant,

Raph : Pas de problèmes ?

Jean : Pas de problèmes, quels problèmes peut-il y avoir ?

Raph : Tu es en règle,

Jean : Une fois j’ai eu un problème et je veux dire il n’y a pas de sujet, si tu veux il n’y a pas de sujet,

Raph : Oui tant que tu as les papiers, tu es en règle, tu es déclaré, tu as un permis de séjour,

Jean : Exactement, il faut respecter le règlement de copro, moi je fais même à chaque fois, même si je suis parfaitement dans les clous, tout ce que je fais est parfaitement légal, avant de faire une division et avant d’acheter, j’envoie même un courrier au syndic, demandant l’autorisation de diviser

Raph : Comme cela, tu as une preuve noir sur blanc qu’ils t’ont donné l’autorisation,

Jean : Exactement, au cas où, voilà

Raph : Avant de signer chez le notaire

Jean : Alors ce n’est pas une autorisation d’assemblée générale, c’est simplement une démarche qui montre que

Raph : Qu’ils ne sont pas contre,

Jean : Moi j’ai voulu être parfaitement dans les règles, il n’y a pas de sujet particulier, mais c’est une protection inutile quelque part, moi voilà je suis quelqu’un

Raph : C’est comme même là, c’est noir sur blanc, tu as le tampon de la copro

Jean : Tu l’as compris depuis le début qu’on réalisait cette vidéo, moi j’aime bien être

Raph : Carré ?

Jean : Blindé, voilà, blindé,

Raph : Ce n’est jamais trop,

Jean : Donc voilà, je fais plus que ce qui est nécessaire,

Raph : Oui, oui c’est top, du coup on parlait de quoi, je te demandai combien de lots tu avais du coup ?

Jean : Ah oui, excuse-moi, pardon c’est vrai, il y a tellement de trucs à aborder,

Raph : J’ai encore plein de questions dans la tête en plus, là donc ce n’est pas terminé,

Jean : Donc j’ai un premier appartement divisé en deux, un deuxième divisé en quatre,

Raph : Donc six, okay,

Jean : Après je gère des appartements qui ne m’appartiennent pas donc je fais de la sous-location,

Raph : Okay,

Jean : De manière complètement légal, c’est quelque chose d’un peu particulier encore une fois,

Raph : On ne va pas parler de sous location dans cette vidéo, parce que ce serait vraiment une vidéo à part sinon on n’aura pas trop le temps,

Jean : Oui, sinon on va y passer deux heures et puis après là j’ai acheté un autre appartement diviser en deux et là j’en ai un autre, bon je n’ai pas trop envie de parler pour l’instant,

Raph : C’est en cours, okay

Jean : C’est une surprise et qui est en cours, voilà qui va arriver d’ici quelques mois,

Raph : Oui, juste pour dire un petit mot sur la sous-location, c’est vrai qu’en France, il y a la loi qui dit très clairement que c’est interdit de faire des bénéfices avec de la sous-location, on peut simplement combler ce qu’on aurait payé au niveau de son loyer, pas plus avec l’autorisation du propriétaire,

Jean : C’est vrai,

Raph : Il faut savoir, qu’il y a quand même des exceptions, Jean le sait très bien, puisque je vous mettrai tout dans la description, mais lui prépare notamment une bonne formation sur cela, il a des stratégies pour faire des bénéfices avec la sous-location, tu le confirmes ?

Jean : Oui, c’est même plus que des stratégies, c’est soit tu es dans les règles soit tu n’es pas dans les règles et effectivement comme tu le disais, quand tu loues un appartement, si moi ou n’importe qui veut louer un appartement pour en tirer des bénéfices, on voit beaucoup de personnes en ce moment qui font cela,

Raph : Oui,

Jean : Cela fait un peu l’actualité et ils sont attrapés parce qu’ils n’ont pas fait les choses correctement et ils n’ont pas mis les bons documents en place, les bons contrats de location en place avec le propriétaire, voilà ils n’ont pas créé tout ce qu’il fallait autour,

Raph : L’écosystème autour,

Jean : Pour le faire de manière légale,

Raph : Oui,

Jean : Il est possible de le faire de manière légale, ce n’est pas non plus je dirai une solution magique, parce qu’il y a aussi des contraintes, quand tu achètes il y a des contraintes,

Raph : Bien sur,

Jean : Quand tu sous-loues, il y a aussi des contraintes, mais c’est une solution qui existe et qui permet de générer des revenus avec l’immobilier sans avoir à emprunter, sans avoir à passer par la case acquisition,

Raph : C’est cela, sans s’endetter, etc.

Jean : Donc si tu es bloqué par les banques souvent

Raph : Donc une alternative ?

Jean : Cela peut être une alternative,

Raph : Notamment, pour les jeunes qui veulent se lancer, etc. enfin bref, comme on l’a dit ce n’est pas le sujet de la vidéo, sinon cela durerait trop longtemps,

Jean : Pardon,

Raph : On ne peut pas tout dire,

Jean : Je parle beaucoup, excuse moi,

Raph : Non, mais justement c’est très bien, mais sachez comme quoi c’est possible en France, une sous-location-bénéfices, même si la loi dit que ce n’est pas censé être possible, il y a des astuces,

Jean : La loi dit que ce n’est pas possible et c’est vrai, maintenant il y a des solutions pour le faire de manière légale,

Raph : Voilà,

Jean : Pardon, excuse-moi,

Raph : Je mettrai tout ce qu’il faut dans la description, pour les rediriger vers toi et

Jean : ça marche,

Raph : Et ton produit si vous voulez en savoir plus, du coup tu exploites tout cela en saisonnier,

Jean : Moi, je ne fais que de la location courte durée,

Raph : Okay, donc sur douze appartements,

Jean : Voilà douze, bientôt quinze,

Raph : Bientôt quinze !

Jean : Dans quelques mois j’en aurai quinze,

Raph : Alors, dis nous tout parce que dès que l’on parle de saisonnier, déjà un appartement on dit oui, mais tu t’es créé un travail, on vient de dire que tu es rentier immobilier, mais tous les jours c’est toi qui va faire le ménage pour récurer les chiottes et attendre le mec qui a trois heures de retard ou comment cela se passe sur quinze appartements ?

Jean : Alors, je vais dire honnêtement, au tout départ, mon premier appartement divisé en deux, au départ je le faisais moi-même,

Raph : C’est normal cela,

Jean : Parce que je ne savais pas, je n’avais rien mis en place et puis c’était le début, c’est normal au début on a envie de se rendre compte et voilà donc c’est tout à fait normal au début de vouloir le faire soi-même, on a envie d’économiser des frais, etc. maintenant quand tu as un appartement ou quand tu en as quinze, tu ne peux pas les gérer de la même manière,

Raph : C’est clair,

Jean : Ce n’est plus pareil,

Raph : Tu n’as pas le temps, oui

Jean : Donc il faut savoir s’entourer, moi j’ai des personnes qui gèrent pour moi les entrées et sorties, qui gèrent la signature des contrats, qui gèrent le ménage, qui gèrent l’administratif,

Raph : Okay,

Jean : Donc en fait, quelque part c’est une petite entreprise,

Raph : C’est cela c’est un vrai business,

Jean : Et c’est un vrai business, c’est un petit peu comme si tu disais, je ne sais pas, on se retrouve dans un bar, le patron du bar est-ce qu’il fait le service, est-ce qu’il fait le barman, est-ce qu’il fait le lavage de la moquette le soir, non, voilà il a une équipe qui s’occupe de cela, c’est son activité, le patron de bar, il est peut être même pas ici, il est peut être à Miami en ce moment, on n’en sait rien, tu vois ?

Raph : Oui, oui

Jean : Et ce n’est pas pour cela que son business ne tourne pas, moi c’est pareil, voilà c’est une petite activité qui tourne avec des équipes qui sont en place,

Raph : Tu as plusieurs personnes ? Aujourd’hui tu en as combien qui travaillent pour toi là pour gérer ses appartements ?

Jean : Alors si tu veux, aujourd’hui j’ai une personne qui gère un petit peu tout ce qui est réponse au téléphone, ce genre de choses,

Raph : Okay,

Jean : Je ne sais pas si on peut appeler cela de l’administratif ou du commercial,

Raph : Gestion client quoi,

Jean : Oui, et après pour tout ce qui est entrées, ménages, etc., ce n’est pas quelqu’un que j’ai recruté, c’est une société extérieure qui gère cela

Raph : Pour toi et pour d’autres propriétaires ?

Jean : Pour d’autres propriétaires aussi, voilà, au début, ils ne le faisaient que pour moi puis après cela marchait bien,

Raph : Ah oui ?

Jean : Donc ils ont pu lancer leur activité,

Raph : Donc c’est toi qui as lancé le mec à créer sa société ?

Jean : Je crois peut être qu’il gérait un autre appartement un petit peu de temps en temps et puis depuis, moi déjà j’en ai quinze, enfin j’en ai douze, pardon, je ne te dis pas de bêtises, j’en ai douze et quinze bientôt donc je suis un gros client pour lui aussi cela lui a permit de développer cela auprès d’autres personnes que je connais, qui font cela aussi à Lyon et du coup il a beaucoup de boulot aujourd’hui,

Raph : Tu m’étonnes,

Jean : Lui, il a du recruter des personnes, des femmes de ménage, bon il a tout un personnel, moi je ne m’en occupe pas,

Raph : Il a du staff maintenant, oui

Jean : Moi je ne m’en occupe pas, ce n’est pas mon problème, ce que je souhaite c’est que quand une réservation tombe, lui il appelle la personne, ils s’organisent entre eux et c’est tout, moi je ne m’occupe de rien voilà,

Raph : Donc cela est une société lyonnaise, ce n’est pas une grosse société comme on connait, « bnbsitter » etc.,

Jean : Non, pas du tout,

Raph : C’est une autre société lyonnaise assez petite quoi, qui gère, qui fait cela bien,

Jean : Alors, la « bnbsitter » tout cela, j’ai regardé, mais c’est un peu cher,

Raph : C’est cher, oui, c’est le problème de tout cela,

Jean : Donc cela ne devenait pas rentable en fait,

Raph : C’est plus pour les gens qui vont partir une ou deux semaines en vacances et qui vont vouloir amortir un peu leur appartement,

Jean : Oui ou alors je pense que cela doit être sympa dans les endroits où tu loues assez cher, alors Paris, je ne sais pas à quel prix tu loues, les grosses villas peut être sur la côte,

Raph : En vacances,

Jean : Cela peut être sympa,

Raph : Oui c’est cela,

Jean : Mais quand tu parles d’un loyer moyen, moi je loue à peu près soixante-cinq euros par nuit,

Raph : Okay,

Jean : Et sur des courtes durées, cela ne devient pas rentable,

Raph : Tu appliques un certain nombre de nuits minimum toi ou pas du tout ?

Jean : Au début, je faisais trois nuits, après j’ai fait deux nuits, des fois je fais même une nuit,

Raph : Okay, quand tu veux remplir,

Jean : En fait, si tu veux, cela ne me demande pas de contrainte de me déplacer, donc pourquoi limiter ?

Raph : Quand tu es délégué

Jean : Et plus il y a de volumes, plus cela fait travailler la société avec laquelle je travaille, donc plus cela lui génère du chiffre d’affaires,

Raph : Elle est contente,

Jean : Donc voilà tout le monde est gagnant,

Raph : C’est cela. Aujourd’hui, tu as investi dans tes appartements via quelle structure juridique, en nom propre, société ?

Jean : Les deux, en fait si tu veux au départ, j’ai acheté en nom propre,

Raph : Okay, forcément pour commencer par où on va, on y va tranquillement,

Jean : Oui, je n’avais pas assez de notions, voilà, je ne savais pas trop,

Raph : Oui, on ne va pas se prendre la tête,

Jean : Pour moi il n’y avait pas d’autre possibilité, oui voilà, je n’avais pas imaginé d’autres choses en fait, donc j’ai acheté en nom propre les deux premiers appartements et depuis je me suis constitué une société,

Raph : Type SAS foncière ?

Jean : J’ai fait une SAS, exactement

Raph : Okay,

Jean : Qui me permet d’acheter mes appartements et qui se chargent aussi d’exploiter les appartements donc de louer les appartements sur lesquels je ne suis pas propriétaire,

Raph : D’accord,

Jean : Elle fait les deux choses,

Raph : Okay,

Jean : Cela me permet de générer du chiffre dans ma société, elle fait ces deux choses-là et du coup maintenant tout ce que j’achète, donc les appartements que j’achète aujourd’hui et ceux que j’achèterai à l’avenir seront dans ma société,

Raph : Du coup, tu penses conserver tes appartements que tu possèdes en nom propre pour l’instant ou tu penses les revendre ou même peut être les inclure directement dans ta foncière,

Jean : Écoute, je n’ai pas de stratégie de revente,

Raph : Oui,

Jean : Maintenant, effectivement comme je l’ai ai acheté en nom propre, je me pose cette question,

Raph : Oui, comment faire ?

Jean : Peut être qu’à l’avenir je vais les revendre ou que je les inclurai dans ma société, le problème c’est que cela coûte des frais,

Raph : Oui, quatre, cinq pour cent, je crois ?

Jean : combien ?

Raph : Quatre à cinq pour cent, c’est un peu moins que les frais de notaires,

Jean : Je ne me suis pas vraiment renseigné,

Raph : C’est cela,

Jean : Je sais que cela coûte des frais,

Raph : Je ne peux pas te les acheter, mais c’est un bon billet surtout à Lyon, soixante mètres carrés le premier tu m’as dit à Lyon, trois mille euros, cent quatre-vingt mille ou deux cent mille euros l’opération,

Jean : C’est des frais,

Raph : Oui, c’est des frais,

Jean : Donc c’est des frais un peu inutile quelque part,

Raph : Cela va te couter dix mille euros,

Jean : Voilà c’est un arbitrage à voir, pour l’instant j’estime que je n’ai pas assez de stock d’appartements pour me dire que je me sépare de mes deux premiers qui sont quand même très rentables, voilà puis cela me fait un peu mal au cœur honnêtement de les revendre,

Raph : Oui, oui c’est une belle opération, tu veux les garder, oui

Jean : Mais bon peut être que je les revendrai, peut être, c’est deux là en tout cas, après tout ce qui est en société, je ne revendrai pas,

Raph : Ce n’est pas urgent en tout cas pour l’instant. Aujourd’hui avec tous tes appartements est ce que tu peux nous dire combien tu dégages en cashflow ou pas ?

Jean : C’est compliqué à te dire, alors premier appartement, mille euros,

Raph : Oui,

Jean : À peu près,

Raph : Donc, tout rembourser,

Jean : Une fois que tout est payé mille euros,

Raph : Frais et intérêt d’emprunt,

Jean : Voilà, une fois que j’ai tout payé, mes charges, vraiment tout, tout,

Raph : Okay,

Jean : Deuxième appartement, il reste à peu près trois mille euros, le deuxième appartement c’est celui qui est divisé en quatre,

Raph : En quatre, on passe plus de cashflow à la fin, oui

Jean : Entre trois et quatre milles, mais je dirai que c’est plus autour de trois milles et donc les sous-locations à peu près trois milles aussi,

Raph : Pour les six ?

Jean : Pour les six, au total, donc cela fait cinq cents euros par appartement en fait,

Raph : Okay,

Jean : Et donc là le, celui que, j’en suis à je ne sais plus ?

Raph : Sept,

Jean : Je ne sais pas combien cela fait,

Raph : Trois, trois et un c’est cela ?

Jean : Oui, c’est cela,

Raph : Sept okay,

Jean : Donc sept milles et là celui que je prévois, enfin que je vais mettre en location très prochainement parce qu’on vient de terminer les travaux, je prévois à peu près mille cinq cents euros, entre mille cinq cents et deux mille euros de cashflow,

Raph : De cashflow prévisionnel,

Jean : Voilà,

Raph : Okay, donc tu es à huit virgules cinq, huit mille cinq cents,

Jean : En fait, si tu veux, j’ai eu du mal à te répondre à cette question, pourquoi, parce que cet argent, je ne me le reverse pas,

Raph : Oui,

Jean : Il est dans ma société,

Raph : Il reste là ?

Jean : Il reste là,

Raph : Il est réinvesti

Jean : Il va être réinvesti, cela permet de rassurer le banquier sur mes prochains investissements, montrer que mon activité elle fonctionne, pour l’instant je ne me reverse pas ces revenus,

Raph : D’accord, ta société elle est imbriquée dans un schéma fiscal particulier avec je ne sais pas, une autre société à côté ou pas pour l’instant,

Jean : Pas pour l’instant, pour l’instant c’est vraiment une société qui est complètement isolée et elle ne fait que cela,

Raph : Okay, c’est top, donc huit mille cinq cents euros nets de cashflow en moins de cinq ans,

Jean : Alors, je ne sais pas si tu peux parler de net,

Raph : Oui,

Jean : Enfin, tout dépend par ce que l’on veut dire par net, brut etc. parce que je n’ai pas payé mes impôts une fois que j’ai fait cela,

Raph : Bien sûr,

Jean : Maintenant sur ce que j’ai acheté en nom propre, je suis fiscalement au régime du réel simplifier,

Raph : Au LMNP,

Jean : Au LMNP au réel simplifier, c’est important parce que c’est ce qui permet pendant une certaine durée de ne pas payer d’impôt du tout et ce qui est en société, tu es sur l’impôt sur les bénéfices donc si tu investis tu ne payes pas d’impôts, tu payes sur ta marge enfin sur ton bénéfice quoi,

Raph : C’est cela, oui donc aujourd’hui on peut dire que ton taux d’imposition est quasi nul ?

Jean : Oui, parce que j’investis, moi j’investis beaucoup

Raph : Tu continueras à investir ?

Jean : Exact,

Raph : En LMNP, tu en as encore pour combien d’années tu sais par exemple, parce que tu as fait des gros travaux en plus ?

Jean : J’y étais fin 2012, mon comptable m’avait dit que c’était entre cinq et sept ans,

Raph : Okay,

Jean : Donc à voir, je

Raph : Tu verras,

Jean : Là, cela fait trois ans pour le premier, 2012, 2013, 2014, 2015, non cela fait quatre ans, cela passe vite,

Raph : Cela passe vite, oui

Jean : Cela fait quatre ans pour le premier, donc oui peut être que d’ici deux ans, d’ici deux ans,

Raph : Tu verras, comment c’est, peut être que tu auras payé un peu d’impôts,

Jean : Ce sera peut être l’occasion de les apporter à ma société ou de les revendre, je ne sais pas, à voir,

Raph : Oui, tu verras,

Jean : Mais pour l’instant, pas d’imposition,

Raph : Donc du coup, là tu as une opération qui est en cours, tu comptes continuer comme cela jusqu’où ?

Jean : Je n’ai pas de limites,

Raph : Tu n’as pas de limites, tant que la banque te suit

Jean : En fait, on m’a déjà posé cette question, on m’a dit, mais tu en veux combien ? Mais en fait, je n’ai pas de combien, si tu veux, au début j’essayais de répondre à cette question, je me disais il m’en faut cinquante, il m’en faut cent, mais en fait je m’en fous,

Raph : Oui,

Jean : Si tu veux, j’aime bien,

Raph : Tu kiffes cela,

Jean : Cela me plait, je trouve cela sympa, cela me permet à chaque nouvel investissement, cela augmenter quelque part mes revenus, j’aime bien cela, cela me permet de constituer un patrimoine, donc je n’ai pas forcément envie d’arrêter, je n’ai pas forcément de limite, si tu veux de dire à tel stock j’arrête,

Raph : Oui, oui tu verras bien.

Jean : Je fais autre chose, oui je ne me prends pas le tète, on verra bien, puis si tu veux je me rends compte aussi d’un truc c’est que quand tu prévois de faire des choses, les choses ne se passent jamais comme prévu,

Raph : Oui, c’est est vrai,

Jean : Tu sais tu changes souvent et c’est la vie qui est comme cela,

Raph : Pour les travaux, je suppose que tu as du en voir des belles ?

Jean : Oui des fois tu prévois des trucs et cela ne se passe pas comme prévu,

Raph : Oui, oui

Jean : Moi je vais dire, je ne sais pas, je te parlais un peu de mon histoire, quand j’ai intégré la deuxième société,

Raph : Oui

Jean : Jamais je n’avais prévu,

Raph : Que cela allait se passer comme cela,

Jean : Quelque temps après, elle allait se faire racheter et que j’allais en arriver là aujourd’hui,

Raph : C’est cela,

Jean : Donc je ne sais pas, parce que moi à l’époque, je me disais je vais rester dans cette société qui est super, je suis épanoui, en fait non, il y a toujours des trucs dans la vie qui font que tu ne sais pas en fait, donc je trouve que c’est un peu dur de répondre à cette question,

Raph : Je vois ce que tu veux dire,

Jean : En tout cas moi j’ai du mal à répondre,

Raph : Là ce qui est sûr c’est que tu ne te lèves pas chaque matin aujourd’hui comme avant, avant d’aller au taffe,

Jean : Écoutes, tu sais quoi, il y a un truc qui est bizarre, c’est que je me lève à peu près à la même heure,

Raph : Que quand tu allais au taffe,

Jean : Qu’à l’époque, sauf qu’à l’époque je mettais mon réveil et c’était dur, aujourd’hui je me réveil sans réveil naturellement, et je suis content,

Raph : Cela veut tout dire,

Jean : Là franchement c’est top,

Raph: C’est top, c’est top,

Jean : Maintenant, c’est le bonheur,

Raph : Cela est cool quand même, en moins de cinq ans, je ne sais pas si c’était compliqué en moins de cinq ans de se créer huit mille cinq cents euros de rente nets via l’immobilier honnêtement, ce n’était pas facile tous les jours, est-ce que c’était très compliqué ?

Jean : Compliquer oui et non, parce que cette question, elle est dure à répondre,

Raph : Je ne te pose que des questions compliquées,

Jean : Tu me poses des questions compliquées, en fait cette question est dure à répondre parce que maintenant que je l’ai fait, je peux dire non en fait, c’est facile,

Raph : Tu prenais, c’est cela,

Jean : Ce n’est pas compliquer, moi, aujourd’hui je suis capable de refaire pleins d’opérations comme celles-là,

Raph : C’est cela, des divisions tu peux en refaire à la pelle,

Jean : Je sais ce qu’il faut faire, je sais ce qu’il ne faut pas faire, maintenant si je me remets à la place de moi-même à l’époque de mon premier bien,

Raph : Oui,

Jean : Je voyais cela comme une montagne à gravir,

Raph : Forcément,

Jean : Et parce que je ne savais pas ce qu’il fallait faire, donc maintenant avec le recul, je peux dire non finalement ce n’était pas si dur que cela, cela va, maintenant quand tu débutes je peux comprendre que cela peut paraitre loin parce que tu te dis, oui il y a tout cela à faire, mais en fait, il faut prendre les choses étape par étape,

Raph : Bien découpé en morceau quoi,

Jean : Voilà, c’est un peu ce que tu me demandais juste avant combien tu veux d’appartements,

Raph : Oui,

Jean : Si je te dis aujourd’hui je veux cent appartements,

Raph : On ne peut pas savoir, oui,

Jean : Cela va me paraitre énorme,

Raph : Sauf si tu as une vision de malade,

Jean : Petit à petit, je ne sais pas, chaque année, j’en achète un ou deux, petit à petit, je vais me retrouver avec cent appartements sans m’en rendre compte,

Raph : Oui, tu verras où cela te mènes,

Jean : Mais petit à petit quoi, tu vois et il faut prendre les choses étape par étape,

Raph : Oui, je suis d’accord avec toi, c’est plutôt la bonne,

Jean : Donc voilà quoi, moi si je peux donner un petit conseil il faut en faire un

Raph : Et puis deux,

Jean : Et puis voilà tout doucement,

Raph : Sans se prendre la tête,

Jean : On ne peut pas viser huit mille cinq cents euros comme cela, moi ce n’est pas quelque chose que je visais du tout et bon les choses se font automatiquement après,

Raph : Okay, est-ce que tu peux nous parler du coup de ton blog, tu as un petit blog où tu donnes des conseils également, est-ce que tu veux en parler rapidement, oui ?

Jean : Alors cela est marrant aussi, parce que si tu veux, je n’avais pas du tout prévu de faire cela,

Raph : Okay,

Jean : Et comme quoi, il y a pleins d’imprévus dans la vie,

Raph : Oui c’est vrai,

Jean : Et un jour, j’étais dans un séminaire sur l’immobilier et il y a quelqu’un qui a découvert ma stratégie, et qui m’a dit ton truc est incroyable, ta stratégie elle est top,

Raph : Oui,

Jean : Tu devrais monter un petit site internet qui t’explique comment faire, parce que moi cela m’intéresse et j’ai dit à cette personne, mais tu parles, qui cela va intéresser ? Personnes ne veut faire cela, en fait il s’est trouvé qu’en posant des questions, cela intéresser pas mal de monde, donc petit à petit j’en suis venu à créer un site, qui s’appelle « moncapitalimmo »

Raph : Je vous mettrai l’adresse, oui

Jean : Et du coup voilà, je partage un peu des vidéos-conseils sur ce site et il y a aussi un programme où tu vas parler tout à l’heure qui explique pas à pas comment appliquer exactement la même stratégie que moi pour essayer d’obtenir les mêmes résultats,

Raph : Dedans tu expliques quoi ? De A à Z comment trouver le bien, comment le diviser.

Jean : Tout

Raph : Voir s’il peut être divisible

Jean : C’est cela

Raph : Les travaux,

Jean : Vraiment c’est quelque chose de très orienter sur la pratique, ce n’est pas quelque chose, je ne te pose pas quelque chose de théorique où je vais dire il faut faire une bonne affaire où je vais expliquer qu’il faut négocier les frais,

Raph : Oui

Jean : Donc c’est vraiment quelque chose de très orienter sur la pratique, c’est-à-dire déjà comment on trouve un bien à diviser, parce que l’on va cibler des biens qui sont quand même très particuliers,

Raph : Oui, tu ne peux pas tout acheter,

Jean : Et du coup, on va rechercher des biens très particuliers, on va réussir à trouver très facilement parce qu’il faut savoir vraiment quoi chercher

Raph : Okay,

Jean : Et c’est encore plus facile, que lorsqu’on cherche un appartement classique, donc je vais expliquer comment trouver ce type de bien, je vais expliquer comment on gère toute la partie technique, toute la partie légale aussi qui est très importante,

Raph : Oui,

Jean : Aussi bien sur la partie division que location courte durée,

Raph : C’est vrai que sur les deux tableaux c’est des sujets qui sont assez,

Jean : Il y a des choses à respecter et du coup moi j’aime bien être complètement sécurisé,

Raph : Ne pas faire n’importe quoi, oui

Jean : Parce que je veux quelque chose qui dure dans le temps, donc voilà j’explique tout cela, donc comment sécuriser, comment déléguer, comment automatiser,

Raph : Même délégué, tu expliques tout vraiment de A à Z,

Jean : Vraiment tout de A à Z, comment faire de A à Z toute ma stratégie,

Raph : Comme toi ?

Jean : Voilà, exactement comme moi, pour diviser ou louer en saisonnier, même pour sous-louer,

Raph : Okay, nickel, je mettrai toutes les infos dans la barre description, sur YouTube, sur le blog, en fonction d’où vous êtes, n’hésitez vraiment pas à aller voir. Est-ce que pour conclure cette vidéo, tu as peut être un petit truc à nous dire, je ne sais pas pour motiver les gens qui nous regardent pour peut être commencé à investir dans l’immobilier, qui se disent que c’est peut être trop tard, en tout cas l’excuse, peut être, je ne sais pas, est ce que tu as un petit truc à leur dire pour faire pareil ?

Jean : Alors, je pourrai dire plein de choses, mais tu as dis c’est trop tard,

Raph : Oui,

Jean : Si c’est trop tard maintenant, moi en fait ce que je fais toujours dans ces cas là, c’est que j’essaie de me projeter,

Raph : Oui,

Jean : J’essaie de me dire dans deux ans où j’en serai si je fais quelque chose et où j’en serai si je ne fais rien si tu veux,

Raph : Oui,

Jean : Ce n’est jamais trop tard, il faut faire les choses maintenant,

Raph : Oui et dans deux ans tu verras que

Jean : Il faut les prendre petit à petit, par contre tu peux dire que c’est trop tard, si tu vises trop haut, trop vite, si tu dis, comme tu m’as demandé tout à l’heure, si c’était compliquer de faire huit mille cinq cents euros,

Raph : Oui,

Jean : En fait, ce n’est pas que c’est compliqué, il faut y aller étape par étape et si tu vises trop gros tout de suite,

Raph : Cela te décourage,

Jean : Cela te décourage,

Raph : Oui,

Jean : C’est exactement cela, tu es décourager et du coup tu ne vas pas le faire et tu vas dire, c’est trop tard, ce n’est pas pour moi, c’est trop compliqué,

Raph : Oui, oui, pleins d’excuses, oui,

Jean : Enfin tu vas faire tout un tas d’excuses pour ne pas faire les choses, donc l’idée c’est vraiment cela, c’était l’étape par étape, faire les choses, un bien, un projet, le faire vraiment bien et puis après une fois qu’on maitrise le truc, on pourra en faire un deuxième puis un troisième, moi tu sais je n’achète pas cinquante appartements par an,

Raph : Oui,

Jean : J’en achète un par an, je le divise, cela a déjà des résultats considérables en très peu de temps,

Raph : Oui, oui,

Jean : Donc il n’y a pas besoin de viser

Raph : La lune, tout de suite quoi, il faut y aller tranquillement,

Jean : Exactement, donc le c’est trop tard, on oublie, les excuses on oublie,

Raph : C’est balayer,

Jean : Et vraiment le conseil que je peux donner, c’est l’action, c’est cela qui va tout faire, vraiment de passer à l’action, c’est ce qui va faire encore une fois la différence entre toi aujourd’hui et toi dans deux ans,

Raph : Oui,

Jean : C’est la seule chose qui va être différent, c’est les actions entreprises maintenant qui vont donner les résultats que tu auras dans deux ans,

Raph : Donc là, il faut arrêter de regarder cette vidéo et il faut appeler l’agent immobilier, il faut faire quelque chose ou commencer à chercher sur « leboncoin » ou n’importe, mais il faut y aller,

Jean : Il faut regarder, il faut s’inspirer, on apprend toujours des choses des uns et des autres, maintenant effectivement il faut passer à l’action et ce n’est pas le fait de regarder des vidéos qui vont faire qu’il y aura des résultats,

Raph : Oui, exactement. Bon sur cette note, je pense que l’on peut conclure cette vidéo, sauf si tu as encore un truc à dire, non ? Tout est bon ?

Jean : J’ai déjà beaucoup parlé,

Raph : Je pense qu’on a une bonne vidéo là,

Jean : Merci,

Raph : Avec pleins de conseils, donc merci à toi Jean,

Jean : Je t’en prie, merci

Raph : Et puis je vous dis à une prochaine, posez un petit like si cette vidéo vous a plu, partagez là et à très bientôt pour la troisième étape du Tour de France ciao,

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